מי רוצה תוספת לבית שלו?

ברחבי המדינה קיימים עשרות אלפי בניינים שיש להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, המאפשרות לדיירים להרחיב את דירותיהם. רבים אינם מודעים לכך, וכאשר הם רוצים לשפר את איכות חייהם, או שמשפחתם גדלה, הם ממהרים להחליף את דירתם הקטנה בדירה גדולה יותר. מעבר לדירה גדולה יותר הוא לרוב פעולה יקרה יותר וסבוכה יותר מאשר הרחבתה של דירה קיימת.
איך תבררו אם בבניין שבו אתם מתגוררים יש זכויות בנייה? מהי הדרך הנכונה לנצל את הזכויות האלה? במי תוכלו להסתייע במיצוי מרבי של פוטנציאל הבנייה? להלן שאלות תשובות בנושא של תוספות בנייה, שנכתב בסיוע יור לשכת שמאי המקרקעין, עדי צביקל.

מהן הפעולות שעלינו לנקוט לפני שנתחיל בהרחבת דירתנו?

קודם כול יש לבדוק אם קיימות זכויות בנייה בבניין שבו אתם מתגוררים, ואם ישנן זכויות כאלה - כיצד ניתן לנצלן. זכויות הבנייה מגדירות את היקף הבנייה המותר בכל מגרש ונקבעות בתוכנית בניין עיר. לאחר שהבדיקה מעלה כי בבניין שלכם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, עליכם לבקש היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

כיצד נוכל לדעת מהו ההיקף של זכויות הבנייה בבניין שלנו?

השטח המותר לבנייה הוא מכפלה של שטח החלקה, שעליו עומד הבניין שלכם, באחוזי הבנייה שהוקצו לאותה החלקה. לדוגמא: בחלקה מסוימת בשטח של דונם נקבעו 42% בנייה לקומה, והותרה הקמתן של ארבע קומות. כלומר, סך השטח המותר לבנייה הוא 420 מ"ר לקומה (המספיקים לבניית ארבע דירות בנות ארבעה חדרים בכל קומה). השטח המותר לבנייה בבניין כולו הוא איפוא 1,680 מ"ר.
נוסף על השטחים האלה מותרים לבנייה שטחי שירות. את מגבלות הבנייה ניתן לראות בתוכנית בניין עיר (תב"ע), שהוראותיה קובעות את מידת הצפיפות, את הגובה, את מספר יחידות הדיור, את קווי הבניין, את הדרישות הארכיטקטוניות, את חומרי הגמר ועוד.

כיצד נקבעים אחוזי הבנייה?

תוכנית בניין העיר היא שקובעת את אחוזי הבנייה, אולם תוכנית בניין עיר אינה תורה מסיני וניתן לשנותה ללא כל קושי. ידוע שקבלנים גדולים או מקורבים לראשי הרשות המקומית מצליחים לא פעם להשיג עבור עצמם שינויים מרחיקי לכת בתב"ע - שמאפשרים להם להשיג אחוזי בנייה מוגדלים.

מתי מותרת תוספת בנייה?

בשני מקרים: 1. כאשר לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה במועד הקמת הבניין. 2. כאשר מאושרת תוכנית בניין עיר, שבה ניתנות זכויות בנייה נוספות לדירה.

אני תושב שיכון, ומתברר כי דווקא אצלנו קל יותר להרחיב את הדירות הקטנות. מדוע?

כי בשיכונים משנות ה-50 וה-60 בנו החברות המשכנות - דוגמת עמידר - בעיקר דירות קטנות של 60-50 מ"ר, שהתאימו ליכולות הכלכליות של האוכלוסייה בימים ההם. התוכניות לבניין ערים איפשרו כבר אז לבנות דירות ארבעה חדרים, אך השוק הכתיב בנייה של דירות קטנות יותר.

מבדיקה שעשיתי בעירייה עולה כי ניתן להוסיף דירות חדשות לבניין הישן שבו אני מתגורר בלב תל-אביב. האם כדאי לנצל את האפשרות הזאת?

בתל-אביב אושרה ב-1989 תוכנית ס', המתירה בתנאים מסוימים להוסיף דירה בקומה העליונה בשטח שאינו עולה על 150 מ"ר או שתי דירות בשטח של 100 מ"ר כל אחת. ניצול האפשרות הזאת עשוי להשתלם מאוד. עכשיו אתה צריך לברר אם הזכות שייכת לכל דייר בבניין או רק לדיירי הקומה העליונה.

ברצוני להוסיף ממ"ד, האם הוא נכלל באחוזי הבנייה?

תקנות שפורסו ב-1992, לאחר מלחמת המפרץ, קובעות כי שטחו של הממד - 7.5 מ"ר - ייחשב לשטח שירות, גם אם הוא משמש למגורים. כתוצאה מדרישותיו של פיקוד העורף ניתן, למעשה, להוסיף לכל דירה ממ"ד, גם מעבר לאחוזי הבנייה. יתר על כן, כאשר מבקשים היתר לבניית חדר נוסף, עשויה הוועדה המקומית להתנות את מתן ההיתר בהוספת ממ"ד לדירה.

ומה באשר למרפסות שמש?

כנ"ל. גם הן אינן נכללות בשטח הבנייה.

לפני שנתיים קניתי דירה בקומה שלישית. השכנים בשתי הקומות שמתחתי הרחיבו את דירותיהם, כך שמחלוני אני משקיף אל תקרה של חדר נוסף בקומה התחתונה. הרחבנו את אחד החלונות, כך שניתן עכשיו לצאת ממנו אל הגג שנוצר בעקבות ההרחבה. אין מעקה על הגג החדש, ובגלל הסכנה בנינו קיר התוחם את השטח. בעקבות זאת בא אליי השכן בדרישה לשלם עבור השימוש שאני עושה בשטח הגג שנוצר בעקבות ההרחבה. האם יש לו זכות לדרוש ממני לשלם רק משום שהקמתי חומה כדי למנוע סכנת חיים?

נהוג כי בעת בנייה על הרחבה קיימת יידרש הבונה להשתתף בעלויות ההרחבה. במקרה דנן אתה עושה שימוש בהרחבה שעשה שכנך, ולכן הוא צודק בדרישתו לתשלום. אך בגלל השימוש הצנוע שאתה עושה בהרחבה - לא בנית עליה חדר, אלא רק חומת תיחום - הוא יכול לדרוש ממך סכום קטן בלבד.

אני חוכר מגרש, שעליו עומד בית פרטי באחד מיישובי הנגב. אני רוצה להרחיב את הבית שנבנה לפני 15 שנה. מבירורים בוועדה המקומית עולה כי יתאפשר לי לקבל היתר בנייה להרחבת הבית בכפוף לתשלום היטל השבחה. האם גם המינהל יהיה רשאי לדרוש ממני תשלום כלשהו על ההרחבה?

מאז חתמת על החוזה עשה המינהל מבצעי היוון. אם השתתפת באחד המבצעים האלה, אתה פטור מתשלום למינהל. אם לא השתתפת - נקבעים חובותיך על-פי טיב החוזה שיש לך עם מינהל מקרקעי ישראל. גם אם יתברר שעליך לשלם כסף למינהל, הרי תמיד תהיה לך אפשרות לערער על גובה החיוב.

אני גרה בבניין בן שלוש קומות בראשון-לציון. בבית ממול מוסיפים חדר על הגג. האם גם לי מותר להוסיף חדר על הגג, ומה עושים כדי לממש את הזכות הזאת?

הוספת חדר על הגג אפשרית אם מתקיימים שני תנאים: 1. התב"ע מתירה הוספת חדר על הגג (ברוב הרשויות קיים היתר כזה). 2. הדייר שרוצה לבנות על הגג מתגורר בדירה שמתחתיו והוא הבעלים החוקי של הגג. אם הוא אינו הבעלים של הגג, עליו לרכוש את הבעלות. לצורך הרכישה די לו בהסכמת 75% מהדיירים למכירה (אם כי את התשלום עבור הגג הוא יצטרך לתת לכל הדיירים - גם אלה שהתנגדו למכירה). אם אפשר לבנות חדר על הגג, יש להגיש בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

ביקשתי לבנות חדר על הגג, ונשלחה אליי בקשה להיטל השבחה. האבסורד הוא שההיטל גבוה יותר מעלויות הבנייה הצפויות. זה הגיוני?

ניתן לקזז מהיטל ההשבחה הוצאות בגין התאמה של המבנה הקיים למבנה החדש ובגין הפסד שטח מתחת לגג בעקבות הוספת מדרגות גישה לחדר שעל הגג. העלויות של בניית החדר אינן ניתנות לקיזוז, מכיוון שאינן באות לידי ביטוי בתחשיב ההשבחה. על גובהו של היטל ההשבחה ניתן לערער על-ידי הגשת שומה אחרת שמחבר שמאי מטעם הבונה.

קניתי בית ישן בן קומה וברצוני להוסיף לו קומה, אבל בוועדה המקומית דורשים תוספת ממ"ד, וזו עלות יקרה מדי. האם יש אפשרות לקבל פטור מממד?

אם אין לך מקלט בבית שניתן לאוטמו, התשובה היא שלילית.

קיבלתי בירושה בית בן 80 מ"ר בתל-אביב על שטח של דונם. אני רוצה לעשות עיסקת קומבינציה עם קבלן ולבנות על השטח בניין מגורים. איך אדע כמה דירות לדרוש מהקבלן?

שווי המגרש נקבע מזכויות הבנייה הקיימות על-פי תוכנית בניין עיר. עיסקת קומבינציה מבוססת על העיקרון שלפיו בעל הקרקע תורם לעיסקה את הקרקע, ואילו הקבלן תורם את הבנייה. כדי לדעת כמה דירות מגיעות לך, יש לאמוד את שווי הקרקע שברשותך ולבחון את תרומת הקבלן לתוספת השווי בהתאם לסטנדרט הבנייה. זיכרו כי ניתן לקבל במקרים רבים פטור חלקי ממס שבח בגין הבית הקיים. ברפורמת רבינוביץ' שאושרה יש הקלות רבות בתחום הזה.

אני נציג ועד בית של בניין ישן בלב תל-אביב. זהו איזור שמור ומטופח עם בעיות חניה רבות. האם ניתן להקים בבית חניון תת-קרקעי?

תוכנית ע' של עיריית תל-אביב מתירה לבנות מרתפי חניה גם בבניינים ישנים. לפני הכנת התוכניות ובקשת ההיתר יש לבצע בדיקת עמידות על-ידי מהנדס. בניית מרתף חניה מחויבת בהיטל השבחה, אם כי ייתכן קיזוז עלויות-ההתאמה מההיטל הנדרש. בכל מקרה מומלץ לבדוק את כדאיות הפרויקט לאור תוספת ההשבחה שהוא יקנה למחירי הדירות. בדיקה כזאת עשויה להעלות שבמקרים רבים מדובר בצעד שאינו משתלם מבחינה כלכלית.

אני גרה בקומה ראשונה בדירת שלושה חדרים בבניין ישן בן שלוש קומות בגדרה ומעוניינת להוסיף חדר לדירה. אדריכל הכין עבורי תוכנית שינויים והגישה אותה לוועדה המקומית. עכשיו דורשים שם שגם מינהל מקרקעי ישראל יחתום על הבקשה. האם הדרישה הזאת תתקע עכשיו את כל הפרויקט?

כמו אזרחים רבים, גם את גרה על קרקע של המינהל. לפי החוק, בעל הקרקע, דהיינו המינהל, חייב לחתום על בקשה להיתר בנייה. אם היוונת את הקרקע (דהיינו שילמת מראש את כל דמי החכירה השנתיים), אינך צריכה לקבל את הסכמת המינהל לתוספת הבנייה. אם לא היוונת עד היום, כדאי לך בהחלט לעשות זאת. באחרונה מפרסם המינהל מבצעים שונים להיוון, וכדאי להגיש את הבקשה להיתר לאחר ההיוון. אם לא תעשי זאת, עלייך להחתים את המינהל על תוכנית הבנייה. במקרים מסוימים זה עלול להיות כרוך בתשלום כלשהו.

אני גרה בקומת קרקע בבניין בזכרון-יעקב ורוצה לפרוץ דלת לגינה. השכנים הודיעו שיפנו למשטרה אם אעשה זאת. כמעט כל השכנים ברחוב כבר עשו זאת. אני לא מבינה מדוע לשכנים בבניין ממול מותר, ולי אסור.

לשינוי שאת מדברת עליו יש להגיש בקשה לוועדה המקומית ולבקש היתר בנייה. לפני כן יש לקבל את הסכמתם של 75% מהשכנים בבניין שלך. בתמורה להסכמתם הם זכאים לדרוש ממך פיצוי על השימוש שתעשה ברכוש המשותף. די אם בבניין ממול הסכימו השכנים לוותר על הרכוש המשותף למען השכנים בקומת הקרקע כדי להסביר את השוני בינך לבינם.

ראיתי דירה מיוחדת ואני רוצה לקנותה, אבל מתברר שאחד החדרים נבנה שלא חוק. האם להמשיך בהליכי הקנייה?

לא. קחו שמאי שיבדוק עבורכם מהי בדיוק הבנייה בהיתר ומהי הבנייה הלא חוקית. נוסף על כך ודאו אם הוצאו צווי הריסה על הבנייה הלא חוקית ובררו אם אפשר להכשירה. אם לא ניתן להכשיר את הבנייה הלא חוקית, אל תשלמו עבורה, שכן ביום מן הימים אתם עלולים להידרש להרוס את החלקים שנבנו שלא כחוק. במילים אחרות: עבור דירת ארבעה חדרים, שאחד החדרים בה נבנה שלא כחוק, יש לשלם כאילו היתה זו דירת 3 חדרים בלבד.