קונים דירה: מה קורה כשהנכס לא רשום בטאבו

בני זוג שקנו דירה מחברת פרידמן-חכשורי ביקשו למכור אותה לאחר מספר שנים. לתדהמתם, הם נדרשו לשלם לחברה 5,082 שקל על הטיפול בהעברת הדירה בטאבו, למרות שבזמן רכישת הדירה החברה התחייבה לרשום אותה על שמם בטאבו - אך למרות שחלפו שמונה שנים מאז, היא לא עשתה כן. בנוסף, צו שנכנס לתוקפו לפני שלוש שנים קובע כי יש לשלם עבור הליכי רישום בטאבו 520 שקל בלבד. בשבוע שעבר הגישו בני הזוג לבית המחוזי בתל-אביב בקשה לתובענה ייצוגית נגד פרידמן חכשורי, בסכום מוערך של 7.5 מיליון שקל.
בני הזוג טוענים, באמצעות משרד עו"ד אריאל שמר, כי החברה הטעתה אותם, וניצלה את מצוקתם ותלותם בה כדי לקבל את הסכום הגבוה. לדברי עו"ד צבי גלמן, מאות קוני דירות נוצלו עד כה בצורה דומה על ידי חברות קבלניות נוספות.

800 אלף דירות לא רשומות

חובת רישום הנכסים בפנקסי המקרקעין, הטאבו, התפתחה במשך דורות, מאז הקושאנים של השלטון הטורקי בארץ. הרישום חשוב הן לצרכי המדינה וסדריה, והן לתועלת האזרח. הרישום בטאבו מאפשר לרוכש דירה, למשל, לדעת מהן הזכויות המשפטיות שיש למוכרי הנכס עליה - אלו שעבודים, למשל, רובצים עליה.
רק הרישום בטאבו יוצר את הזכות במקרקעין, וכל עוד העיסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין - לא עברה הבעלות לרוכש. נשיא רשת סנצ'ורי 21, עו"ד יוסי נאמן, מדגיש כי המחוקק קבע שכל עוד לא הסתיימה עיסקת הרכישה ברישום, כדרוש בסעיף 7 א' לחוק, נותרה זכותו של הרוכש זכות חוזית בלבד, הקושרת ומחייבת את הצדים לחוזה בלבד - אך לא צד שלישי".
עם זאת, במדינת ישראל חוק לחוד ומציאות לחוד. מספר הדירות שאינן רשומות בטאבו גדל בשנים האחרונות ל-800 אלף, שהן כמעט מחצית מיחידות הדיור הבנויות במדינה. לדברי מנכ"ל משרד השיכון, אבי מעוז, זו תופעה מצערת ומתסכלת. הגידול שנרשם במספר הדירות שאינן רשומות בטאבו חל למרות מאמצים רציניים של משרדי ממשלה למנוע אותו - ממשרד השיכון, דרך מינהל מקרקעי ישראל ועד למשרד האוצר".
46% מרוכשי הדירות אינם מבינים כלל את חשיבות הרישום בטאבו. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, אומר כי זהו ממצא מדהים וייחודי לישראל. הרישום בטאבו מעלה את ערך הנכס בכ-2%, מה עוד שבלעדיו קשה להיפטר מהדירה או לקחת משכנתא".

למה הם לא רושמים?

לאי רישום בטאבו יש לכאורה סיבות אובייקטיביות, אבל לעתים יש גם רשלנות מכוונת. הבעיה נעוצה בעיקר בשלב הראשון של הרישום - שלב הפרצלציה, כלומר החלוקה לחלקות נפרדות לצורך רישום של כל בניין. בשוק הנדל"ן מעריכים כי כ-600 אלף מהיחידות הלא רשומות לא צלחו שלב זה, שנחשב בעייתי ועלול להיסחב עד 15 שנה.
לפי נתוני מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, הבעיה העיקרית היא ביחידות דיור ישנות, שנבנו לפני 1994. המרכז למיפוי ישראל, יחידת סמך של משרד השיכון, מטפל כיום ב-70 אלף יחידות דיור הנמצאות בשלבי פרצלציה שונים.
"ומה עם דירות שכבר עברו פרצלציה? כאן מתמקדת הבעיה", טוען עו"ד אלדד כורש, היועץ המשפטי של הוועדה לחברות משכנות בהתאחדות הקבלנים. "מרבית יחידות הדיור שנבנו על אדמות מדינה ועברו פרצלציה נמצאות כיום בידי חברות בנייה ועורכי דין". אלה, מתברר, אינם ממהרים לרשום את יחידות הדיור בטאבו, מאחר שאחזקת מאגרי רישום מניבה להם הכנסות לא מבוטלות - רק בשעת הצורך הם מסכימים לרשות את הדירה על שם רוכשיה, ומבקשים מהם סכום לא מבוטל עבור שירות זה.
במטרה לדרבן את חברות הבנייה ועורכי הדין לחסל את בהדרגה את הרישומים הפרטיים, ולדאוג לרישום בטאבו כמתחייב בחוק, קבעה הממשלה צו פיקוח על מחירי הרישומים. הצו מגביל את תעריף התשלום, החל על החברות, ופוחת בהדרגה ב-20% כל שנה. כאשר גם זה לא עזר, החלו המינהל ומשרד השיכון להפעיל יד קשה ופתחו בסדרת תביעות משפטיות נגד אלה המשהים רישומים בטאבו. עשרות תביעות משפטיות הוגשו נגד חברות מובילות במשק.

ומה אם הקבלן נעלם?

לטענת גורמים במינהל מקרקרעי ישראל, השלב הבא במלחמה נגד המשהים רישום בטאבו יהיה כשרשמת הקבלנים במשרד השיכון, מלי ישראלי, תתבקש להפעיל סנקציות קשות - עד כדי מחיקה מפנקס הקבלנים - נגד קבלנים שאינם רושמים את הנכסים שהם מוכרים בטאבו. מקור במינהל מקרקעי ישראל אמר השבוע כי צריך לעבוד בכל הערוצים, עד שתושג המטרה וכל הדירות יירשמו בטאבו. נכון לתחילת יולי שלח המינהל 265 מכתבי התרעה בנושא, המכסים 13 אלף יחידות דיור. 102 תיקים בנושא כבר עברו למחלקה המשפטית של המינהל, כשב-39 תיקים הוגשו כבר תביעות, וב-21 תיקים כבר התקבל פסק דין.
ומה קורה עם קבלנים שלא רשמו דירות בטאבו ואינם פעילים עוד? ראש אגף במשרד השיכון, צביה אפרתי, האחראית על הנושא, אומרת כי משרד השיכון נכנס לנעלי הקבלנים שהתנדפו, ויטפל ברישום בטאבו בעצמו. "זה דורש פעולה ארגונית מורכבת, אך אנו מבצעים אותה".