כיכר המדינה - הסיפור המלא

בית משפט השלום בתל אביב התיר השבוע להתחיל בהליכים ראשונים להקמת פרויקט המגורים היוקרתי בכיכר המדינה בתל אביב, לאחר עיכובים של יותר מ-3 שנים. 

עד כה עיכבו את הקמת הפרויקט חילוקי דעות בין בעלי המגרשים על זכויות הבנייה והיקפה. בנוסף, הוגשה תביעה לפיצוי בסך מאות-מיליוני שקלים מטעם דיירים ובעלי חנויות באזור נגד הפרויקט.

הפרויקט בכיכר המדינה כולל 3 מגדלי מגורים בני 25 קומות, ובהם 387 יחידות דיור. בנוסף, יוקם קניון בשטח של 11 אלף מ"ר, שיהווה תחרות לקניון עזריאלי ולקניון רמת-אביב.

על פניו נראה, כי עם החלטת בית המשפט הוסר מחסום משמעותי נוסף בדרך להקמת הפרויקט, אך מתברר כי עוד קודם לכן היו 93% מבעלי הקרקע מאוגדים תחת גוף שנקרא "ועד המגרשים בכיכר המדינה" ברשותו של דני גולדשמיד, אחד מבעלי הקרקע וחבר בוועדת ההיגוי. בעלי הקרקע החלו לנהל מו"מ עם חברות בנייה ומשרדי אדריכלים עוד לפני החלטת בית המשפט . אם כן, מדוע פרויקט כיכר המדינה לא יצא עד כה לפועל?

התוכנית משנת 1969

רוב קרקעות הכיכר וסביבתה נרכשו לפני קום המדינה, בשנת 1942 מחברה בשם "שיכון עממי". מדובר ב- 54 חלקות שמחירם עלה מאז לאין ערוך. בשנת 1969 אישרה ועדת בניין העיר תוכנית בניין ערים (תב"ע) לפיה אושרה בנייה מאסיבית בכיכר וסביבותיה. התכנון דיבר אז על שדרת בניינים פנימית (על הכיכר) ושדרת בנינים חיצונית, כאשר קומות הקרקע מיועדות לבתי עסק ומסחר.

שלב א' בתוכנית, שכלל את בניית הבתים העוטפים את הכיכר (רח' ה' באייר) יצא לפועל. לגבי פנים הכיכר הוחלט על הליך של חלוקת השטח מחדש בעקבות ריבוי בעלי הקרקע. ההליך הארוך הכניס את הכיכר לתקופת הקיפאון הראשונה שלה.

תוכנית משנת 1980

באמצע שנות ה-70 החליטו הועדה המקומית והעומד בראשה, ראש העירייה דאז שלמה להט, כי מן הראוי לשנות את "תוכנית 600" כאשר החלופה המועדפת על ידם היתה, הותרת הכיכר כריאה ירוקה. בעלי-הזכויות במעגל הפנימי של הכיכר הגישו עתירה לבג"ץ.  

בתצהיר שהגיש להט נאמר : "מצאתי כי תכנון המעגלים הפנימיים בכיכר המדינה, אשר עדיין לא נבנו, אך אמורים להבנות לפי תוכנית 600, אינו מתאים להתפתחות אליה הגיעה העיר כיום וכי יש לתכננם מחדש".ההצעה החלופית היתה הצעת תוכנית 1980 שנועדה לשנות יעוד הקרקעות המצויות במעגל הפנימי של הכיכר ליעוד ציבורי".

דני גולדשמיד: "ראש העיר שלח ידו לכיסם של אנשים פרטיים, עיכב את תוכנית 600 והחליט שיהפוך שטח פרטי לפארק".

תוכנית 1980 הועברה לאישורו של שר הפנים ואף הוכנה הודעת פרסום למתן תוקף. אולם בפועל  לא פורסמה התוכנית למתן תוקף.

בינואר 1984 הורתה הועדה המחוזית לוועדה המקומית להכין תוכנית חלופית לתוכנית 1980 למתחם הכיכר הפנימית בעקבות הנחיות בג"ץ.

התוכנית משנת 2000

בעקבות הנחיית בג"ץ החלו האדריכל יעקב יער והמהנדס דני קיילר בתכנון תב"ע חדשה לכיכר. התב"ע כללה הקמת 3 מגדלי מגורים, כל אחד בגובה 25 קומות מעל קומת כניסה, ובהם סה"כ 387 יחידות דיור, קומה מסחרית בשטח של 10,800 מ"ר, מפלס תת קרקעי ושטחי ציבור בשטח של 6,000 מ"ר.

כמו כן כללה התוכנית "איחוד וחלוקה מחדש" במעגל הפנימי ובניית מנהרה תת-קרקעית בהמשך רחוב ז'בוטינסקי שתחצה הכיכר מתחת לכיכר הפנימית. התוכנית אושרה באוגוסט 2000 על ידי הוועדה המחוזית של משרד הפנים ונרשמה תחת השם "תוכנית 2500".

השכנים נאבקים בשתי חזיתות

אישור "תוכנית 2500" יצר שתי חזיתות נגד העירייה ונגד משרד הפנים. מאבקם של בעלי הדירות והעסקים המקיפים את הכיכר החל לפני כ-4 שנים. עם פרסום התוכנית הקימו בעלי הנכסים את "התאחדות כיכר המדינה נגד בנייה".

מוריס פלאמר, שהיה פעיל מרכזי נגד הבנייה, אינו מוטרד מהתקדמות הפרויקט לקראת מימוש. "אם הייתי מתייחס לכל הכתבות שפורסמו עד עכשיו כבר היו צריכים לבנות כאן לפני 3 שנים", הוא אומר.

לדבריו, המחלוקות בין בעלי הכיכר בצירוף מנהרה המתוכננת לעבור מתחת לכיכר יערימו קשיים למימוש הפרויקט. בנוסף, החלה מתגבשת תביעת פיצויים. בעליהם של 240 דירות ועסקים ברחוב ה' באייר מגישים תביעות פיצויים בגין ירידת ערך הנכס (בהתבסס על סעיף 197 לחוק תכנון הבנייה) בסכום כולל של 240 מיליון שקל.

180 נכסים מתוכם מאוגדים ומיוצגים על ידי משרדו של עו"ד משה שוב, תושב המקום בעצמו. לטענת עו"ד צביקה שוב, המטפל בתביעה מטעם המשרד, יש מצב קודם המשלב שטח ציבורי על פי התוכנית משנת 1980 (על אף שלא פורסמה).

לטענת עו"ד שוב, הבנייה בכיכר תביא לירידה משמעותית בערך הנכסים. תקופת ביצוע העבודות המתוכנן כרגע הוא 20 שנה, מה שיפגע באיכות החיים של התושבים. "אין ספק שזה יוריד את שווי השכירות במקום", הוא אומר. "בעלי העסקים בטבעת המקיפה יפגעו גם הם".

מיום ליום ברור לתושבים ולבעלי העסקים כי תוכנית הבנייה תצא אל הפועל. היות ומדובר בקרקע פרטית ובתוכנית בניין ערים מאושרת, הקרב כרגע הוא על גובה הפיצוי בגין ירידת הערך.

בעלי הכיכר

בעלי הכיכר לא היו מרוצים גם הם מהתוכנית שאושרה. לטענתם, הם קופחו לאור התוכנית הבנייה המקורית. "תוכנית 600" איפשרה להם לבנות בנייה מאסיבית יותר מהתוכנית החדשה ולכן מדובר גם כאן על ירידת ערך הנכס.

בעלי הקרקע הגישו תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע בסך כ-90 מיליון שקל. לדברי עו"ד אמיר קספרי ממשרד א.הורביץ, המייצג את בעלי הכיכר, התביעה נמצאת כרגע בוועדת ערר של הוועדה מחוזית במשרד הפנים.

במקביל, לבקשת בעלי הקרקעות, מתנהל תהליך משפטי המנוהל על ידי עו"ד שוקי חורש - "פירוק שיתוף", שמטרתו לקדם את הליכי הבנייה, ולהתמודד עם הבעתיות שנוצרה על רקע ריבוי בעלי הקרקעות בכיכר.

על אף כל זאת, לאחר אישורה של תב"ע חדשה בשנת 2000 ("תוכנית 2500") החלו לפעול בעלי הכיכר כדי לקדם את הבנייה בשטח. הם החלו במו"מ עם מספר חברות בנייה ביניהן אפריקה – ישראל, אשדר, מליבו, אוסיף, שיכון עובדים וא.דורי. בנוסף, 6 אדריכלים הגישו הצעות לתחרות על תכנון העיצוב האדריכלי.

בעלי הקרקע בחרו בתוכניתו של האדריכל אברהם יסקי. לדברי גולדשמיד, בעלי הקרקע מחפשים חברה שתיבנה את כל הפרויקט בבת-אחת ולא בפרק זמן מתמשך. "מדובר בבעלי קרקע שרכשו את השטח כדת וכדין, ומחכים מעל ל-60 שנה לראות בניין בשטח", אומר גולדשמיד.

איפה זה עומד היום?

מה שנותר כעת כדי לממש את התוכנית הוא קבלת היתר בנייה. התוכנית נמצאת שלב אחד לפני מתן ההיתר - הצגה וקבלת אישור מהנדס העיר של תוכנית העיצוב ארכיטקטוני.

בהצגת התוכנית עומדים על האופי הארכיטקטוני, על הגינון והפיתוח הסביבתי, שהם אכן תואמים את הקו הארכיטקטוני התוותה העירייה. האדריכל יסקי: "זה עדיין לא עבר כי היה רצון של העירייה לבטל את המרכז המסחרי ובמקומו לבנות עוד יחידות דיור".

מברור הסוגיה מסתבר כי עיריית תל אביב אינה יכולה לצאת נגד תב"ע שהיא עצמה תכננה, אלא בהצעת תוכנית חלופית, מה שיחזיר את כל התהליך לתחילתו, ולכן אם ברצונה לשנות את התוכנית עליה לפנות בבקשה לבעלי הקרקע. ואכן מתקיימים מגעים בנושא אך בשלב זה התוכנית תישאר כמות שהיא.

על אף שבעלי הקרקעות מרגישים כבר את הסוף, עדיין לא ברור מתי נזכה לראות בעיניים את "סנונית" הבנייה הראשונה בכיכר בדמות טרקור או דחפור. חלק מהמעורבים מדברים על הקמת יסודות בטווח השנתיים הקרובות. גולדשמיד " מבחינתי האישית, חיכיתי משנת 42', אני אחכה עוד קצת".