שוק הדירות: הדולר נחלש? עוברים לשקלים

השבוע קבע הדולר שיא שלילי וביום ג' צנח לשער של 4.32 שקלים. להיחלשות הדולר השפעה על ענפי משק רבים, וביניהם שוק הדירות למכירה והשכרה. ירידת הדולר העמיקה את הפער בין שוק דירות הקבלן ושוק דירות יש שנייה, ונדמה כי על אף ששני השווקים הללו מתחרים על אותו קהל רוכשים, לכל אחד מהם כללים והשפעות משלו - שער הדולר הוא דוגמה לכך.  

בשנת 2002 נכנס לתוקפו תיקון לחוק הגנת הצרכן הקובע שמחירי שירותים ונכסים חייבים להיות נקובים בשקלים. כיוון שהחוק מתייחס למוכרים ואינו חל על מוכרי דירות פרטיים נוצר מרחב תמרון בין מחירי השקל לדולר.

תרגיל בחשבון פשוט: דירה שהוצעה למכירה ב-250 דולר לפי שער דולר של 4.5 שקלים לדולר הגיעה לסכום של 1.125 מיליון שקל. אם מחיר הדירה יומר המחיר הדולרי בשקלים לפי שער של 4.32 שקל לדולר נקבל סכום של ל-1.08 מיליון שקל - ירידת ערך של 4%, הפסד של 45 אלף שקל, סכום נכבד בכל קנה מידה.

המחיר שהציע המוכר בשקלים שיקף שער דולר גבוה יותר, שהיה רלוונטי לנקודה בה קבע המוכר את מחיר הדירה. אם מוכר הדירה היה נשאל לגבי מחיר הדירה בחודש אפריל השנה, כאשר שער הדולר עמד על 4.65 שקלים, ספק רב אם היה נוקב במחיר שקלי.

נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים, מציין כי בעוד שהקבלנים החלו להציג מחירונים בשקלים הרי שבשוק יד שנייה המשיכו להציג את המחירים בדולרים, וגם בשוק התיווך, למרות שמתווכים היו צריכים, על פי החוק, להציג מחירים בשקלים.

ההגנה של הקבלנים

"ההגנה של הקבלנים בעת נקיבת מחיר הדירה בשקלים, היא מדד המחירים לצרכן", אומר חילו.  "המדד מאפשר להם לעדכן את מחירי הדירות בהתאם לעליית המדד. ההגנה של מוכרי דירות פרטיים

הייתה שער הדולר ששמר פחות או יותר על ערכו. כעת, עם הירידה החדה בשערו מחיר דירות יד שנייה בשקלים ירד באופן משמעותי ומוכרי הדירות הבינו כי עדיף להם להציג את המחירים בשקלים".

עו"ד נועם וייס ממשרד שדות ושות', המתמחה בחוזי מקרקעין, אומר כי מחירי דירות יד ראשונה צמודים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. מאז פרסום התיקון לחוק הצרכן, הקבלנים מפרסמים את מחירי הדירות בשקלים ומעדכנים על פי מדדים אלה.

"שוק דירות יד שנייה מותאם דרך קבע לתנודות השוק", מסביר וייס, "כאשר הדולר יציב אז אף אחד לא קופץ על הרגליים האחוריות, אך כאשר יש תזוזות חדות למעלה או למטה אז אנשים מפתחים יצירתיות מפה ועד להודעה חדשה".

לדבריו, זה אינו מקובל להעלות את המחיר הנקוב בדולר בעקבות ירידת שער הדולר, לכן מוכרי ומשכירי דירות מעדיפים להשתמש בטכניקות אחרות כמו הצגת המחיר בשקלים המשקף את שער דולר גבוה יותר. "לפעמיים ישתמש המוכר בשער הדולר מיום חתימת זיכרון הדברים - בו שער הדולר היה גבוה יותר, כנגד זאת דורש הרוכש כי תקבע תקרה לשער הדולר למקרה שיזנק- לדוגמה 4.6-4.5 שקלים".

עו"ד וייס מציין, כי הדבר בולט בייחוד בחוזה לתקופה קצרה. כך למשל, אם מדובר בחוזה שכירות לשנה - לא המוכר ולא הרוכש יודעים מה יעלה בגורלו של הדולר בטווח של שנה. "אבל כאשר מדובר בתקופה של חודש-חודשיים, זה כבר נתון למשא ומתן - הרוכש ינסה להרוויח כמה שיותר מהמצב והמוכר ינסה לצמצם את ההפסד", אומר וייס.  

"ירידת הדולר כפתה על הרוכשים לקבל החלטה"

מתווכי דיורת לא מצביעים על גל מכירות ששטף את השוק, עם זאת, הם מעידים כי גוברת התעניינות ברכישת דירות. ג'ו כהן, זכיין רשת התיווך אנגלן-סכסון ברעננה, אומר כי יש השפעה של ירידת שער הדולר על שוק דירות יד-שנייה. לדבריו, רוכשי הדירות מזדרזים לסגור עסקאות ולהנות מהמחיר הנקוב בדולרים.

אולם הצד השני של אותו המטבע הוא מוכר הדירה. "לאחרונה נעצרה עסקת מכירה על רקע צניחת הדולר", מספר כהן. "מוכר הדירה נקב במחיר דולרי ותוך כדי גיבוש העסקה עם הרוכש הדולר החל לצנוח. בעל הדירה גילה שאם העסקה תצא לפועל הוא מפסיד כ-20 אלף שקל. מוכר הדירה, שהיו לו חובות למשכנתא שקלית, ביטל אותה".

מאיה מושקוביץ, זכיינית אנגלו-סכסון בטבעון וביוקנעם, אומרת כי ירידת שער הדולר כפתה על לא מעט רוכשים לקבל החלטה. "יש חזרה של לקוחות שהתעניינו לפני כחצי שנה בדירה וחוזרים כעת לרכוש דירה". לטענתה, למרות שהמחיר בשקלים נפגע כתוצאה ממחיר הנקוב בדולרים, מוכרי דירות רבים מוכנים לספוג את הפגיעה ובלבד שהדבר יגדיל את סיכוייהם למכור את הדירה.

"מבחינת המרת המחיר לשקלים", מציינים כהן ומושקוביץ, "זה קורה אבל לא הרבה. עם זאת, מוכרי הדירות מנסים לרכך את הפגיעה במחיר בשלב המו"מ. הם מתעקשים יותר לקבל את המחיר הנקוב ומנסים שלא ולהשתמש ב'זנב' המיקוח שקבעו לעצמם  - ברוב המקרים כ-10% ממחיר הדירה".  

חלון הזדמנויות למשכנתא

נדבך נוסף ברכישת דירה, המשחק לידיהם של רוכשי דירות יד שנייה, הוא נטילת משכנתא. על אף שסקרי המשכנתאות מצביעים על ירידה בנטילת משכנתאות לרכישת דירה חדשה ועלייה במיחזורי משכנתאות, ירידת שער הדולר בצירוף הריבית הנמוכה יחסית על המשכנתא (5%-4.5%) יוצרת חלון הזדמנויות לרוכשי דירות יד שנייה הנקובות בדולרים.   

היות והמשכנתא היא שקלית, במצב של ירידת דולר, היא שווה יותר. כך, למשל, אם זוג קיבל אישור למשכנתא שקלית בשווי 200 אלף דולר, הרי שבמצב של ירידת הדולר יוכל הזוג לרכוש דירה של 210 אלף דולר.

"בישראל ישנם שני שווקים שמדברים סינית ביניהם - דירות יד ראשונה ודירות יד שנייה", אומר גורם בכיר בענף. לדבריו, בשוק הדירות מיד ראשונה לקבלנים אין סיכוי כל עוד הם מדברים בשקלים. מחירי הדירות החדשות, הוא מציין, עדיין גבוהים מאד וגם אם הקבלן מעניק הנחה לרוכש, נוצר מצב שדירות יד שנייה נחשבות להזדמנות אטרקטיבית יותר. 

אותו גורם מציין עם זאת כי למרות חלון הזדמנויות - ירידת שער הדולר וריבית נמוכה על המשכנתא - קונים פוטנציאלים ממשיכים "לשבת על הגדר" ולחכות. "חלקם מחכים לביטול מס הבולים שיצמצם את ההוצאות הכרוכות ברכישה, חלקם מקווים שיוחזרו המענקים, מה שלא אמור להשפיע בתאוריה על שוק דירות יד שנייה, אבל בפועל משפיע, ולחלקם סיבות אחרות. מה שבטוח - בשורה חדשה לשוק הדירות עוד אין לנו", מסכם הגורם הבכיר בענף.