מיסוי נדל"ן: מי משלם מה
ענף הבנייה והנדל"ן הוא אחד הממוסים ביותר בישראל, בתסבוכת לא פשוטה של סוגי מסים שונים שנאלץ רוכש או מוכר דירה לשלם. מי משלם איזה מס, ואיך אפשר לקבל פטור. מדריך
אוהד ורותי גרים בדירה של הוריה של רותי במודיעין. לאחרונה שקלו לרכוש את הדירה מההורים. שווייה של הדירה 180 אלף דולר - אך ההורים מוכנים למכור אותה ב-140 אלף דולר בלבד, ובכך לסייע להם ברכישתה.
אוהד ורותי היו מרוצים. מס הרכישה על מחיר של 140 אלף דולר נמוך בכ-7,000 שקל ממס רכישה על השווי האמיתי של הדירה, אך שניגשו לעורך דין לבצע את העסקה נתקלו בשני מוקשי מיסוי: מס הרכישה נקבע על פי שווייה האמיתי של הדירה, גם אם שילמו פחות, והוריה של רותי מעוניינים במקביל למכור בית צמוד קרקע ביישוב בו הם גרים, ויאלצו לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים אם לא ימתינו ארבע שנים לפחות בין מכירת הדירה לילדים במודיעין למכירת הבית. העסקה התבטלה.
ענף הבנייה והנדל"ן הוא אחד הממוסים ביותר בישראל, למרות הירידה בהיקף הפעילות בו בשנים האחרונות. הכנסות המדינה ממיסוי הענף הגיעו ב-2003 ל-2.5 מיליארד שקל, וב-2002 הסתכמו ב-8.2 מיליארד שקל. שיעור המס התקרב ל-60% מערך הדירה והפך לנטל בלתי נסבל, ש'תרם' למצבו הקשה של שוק הנדל"ן, אומר עו"ד רו"ח אודי ברזלי, לשעבר סגן נציב מס הכנסה. מבדיקה שערכו לאחרונה כלכלני זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים, הראתה כי שיעור הכנסות המדינה ממחיר דירה נשאר, לאחר הרפורמות האחרונות, כ-41.5%.
מלבד שיעורי המס הגבוהים, מדובר בתסבוכת לא פשוטה של סוגי מסים שונים שנאלץ רוכש או מוכר דירה לשלם. במדריך זה ננסה לסקור בקצרה את סוגי המס השונים המוטלים על רוכשי דירות, מוכרי דירות ועל קבלנים בעזרת שורת מומחים לתחום, עם כל החידושים של הרפורמות האחרונות. אז אילו מסים יש לנו?
מס רכישה
אריה דיגמי, יועץ מס וחבר הועדה המקצועית של לשכת יועצי המס, מסביר כי מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים (המוגדרת כדירה שנועדה וראויה לשמש למגורים, ובנייתה נסתיימה). חשוב לדעת כי קיימת חובה לדווח תוך 30 יום על רכישת דירה למשרדי מיסוי המקרקעין, והחובה לשלם את המס היא תוך 14 יום מיום קבלת השומה (שיוצאת בעקבות הדיווח).
במקרה של דירה יחידה, שיעורי מס הרכישה מדורגים בשלושה שלבים, על פי שווי הדירה: אם שווי הדירה לצרכי מס הוא עד 464,315 שקל, שיעור המס הוא 0.5%. אם שווי הדירה לצרכי מס הוא 464,315-720,650 שקל, שיעור המס הוא 3.5%. ואם שווי הדירה הוא למעלה מ-720,650 שקל, שיעור המס הוא 5%. זו הסיבה שאם רוצים להזמין תוספות ושינויים בדירה, לא כדאי לכלול זאת בהסכם עם הקבלן. כל תוספת כזו
נכללת במחיר הדירה, ומשלמים עבורה מס רכישה.
מי שרוכש דירה נוספת לדירה שבבעלותו, לא נהנה מהקלה זו, ומשלם מס של 5%-3.5%. ניתן להפחית מס זה אם מוכרים את הדירה הנוספת תוך 18 חודשים - ואז משלמים מס מופחת של 0.5%.
במקביל קיימות הקלות לסוגי אוכלוסייה מסויימים, שהמס עליהם בעת רכישת דירה הוא 0.5%: נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40). פטור זה ניתן לנצל רק פעמיים. עולים חדשים זכאים למס מופחת של 0.5% על רכישת דירה עד שווי של 1,087,695 שקל, תוך שבע שנים מיום העלייה ארצה.
אדם המקבל דירת מגורים במתנה (כלומר ללא תמורה כלל) ישלם שליש ממס הרכישה. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים ללא תמורה תהיה פטורה ממס רכישה בתנאי שגרו יחד באותה דירה.
מס מכירה
שלומי בן-עיזרי, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, מסביר כי מס מכירה מוטל על מוכר נכס (גם קבלן וגם אדם פרטי) שאיננו מיועד למגורים (קרקע ונדל"ן עסקי). המס הוא בשיעור של 2.5% מערך המכירה של הנכס. בעבר היה נהוג מס מכירה של 0.8% גם על מוכרי דירות למגורים.
מס שבח ומקרקעין
מס זה נגבה על עליית ערך הנכס במהלך שנות הבעלות. לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, אדם שרכש למשל דירה ב-100 אלף שקל בשנת 90', ומעוניין למכור אותה כיום תמורת 500 אלף שקל, ישלם מס בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה ומחיר המכירה בקיזוז הפרשי ההצמדה של מדד המחירים לצרכן (עד שנת 94' הוטל מס בשיעור של 10% גם על הפרשי ההצמדה).
המס חושב בשעתו לפי 50% מההפרש, אולם מנובמבר 2001 הופחת ל-25%. החישוב מושפע גם מתקופת האחזקה בנכס: מי שרכש נכסים לפני 60' זכאי למדרגות מס נמוכות יותר, כאשר השיעור המינימלי הוא 12% (מי שרכש נכס בשנת 48' או לפני כן).
קיימת מערכת מורכבת מאוד של פטורים ממס שבח. מי שיש לו דירת מגורים יחידה יכול למכור אותה ללא מס שבח, אך קיימת תקופה מינימלית של 18 חודש בין מכירה למכירה. מי שבבעלותו שתי דירות או יותר יכול למכור דירה פעם בארבע שנים ולזכות בפטור. לעניין הפטורים נחשב כל תא משפחתי (זוג הורים וילדים עד גיל 18) כמוכר אחד.
היטל השבחה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זכאית לדרוש היטל השבחה בשיעור של 50% מהתוספת לערך הנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר שהוסיפה זכויות בנכסים. לדברי עוד שוב, החוב נוצר בעת אישור התוכנית שמתירה את התוספת, אך חובת התשלום נוצרת ביום המימוש", כלומר הוצאת היתר הבנייה בפועל או מכירת הנכס. היטל ההשבחה מוטל גם בעת אישור הקלות שונות, מעבר לזכויות הבנייה המותרות בתוכנית.
היטל השבחה מוטל בדרך כלל על המוכר כשמדובר בבתים צמודי קרקע ובדירות גג שבהן יש אפשרות הרחבה. עד למימוש נושא החוב הצמדה בלבד, אך לאחריו הוא נושא ריבית מדד פלוס 0.75%. מומלץ לשלם את המס (גם אם חולקים על שיעורו) ולערער אחר כך. יתרון נוסף הוא שאם משלמים, הרשות אינה יכולה לתקן את השומה ולהגדילה עוד יותר. "בכל מקרה, יש מקום למיקוח מול הרשויות", אומר שמאי המקרקעין גיל לזר.
מע"מ
ברכישת דירה חדשה מקבלן משלם הרוכש מס ערך מוסף בשיעור של 17%. כאשר רוכשים דירה מאדם פרטי (יד שנייה) לא משלמים מע"מ. כאשר חברה רוכשת נכס מאדם פרטי על החברה לשלם את המע"מ.
מס בולים
אם לא די במס המוטל על רוכשי הדירות, כיום הם נאלצים לשלם גם מס בולים אם הם לוקחים משכנתא מהבנק. עם זאת, על פי תקנות שהעביר שר האוצר לוועדת הכספים, מס הבולים יבוטל החל ב-2005. "מס הבולים, המחושב על פי סכום ההלוואה ותקופתה, מסתכם באלפי שקלים ומהווה כיום את הסעיף המשמעותי והיקר ביותר בהוצאות הכרוכות בעת פתיחת תיק הלוואת משכנתא", מציין עו"ד יונתן הולצר מבנק אדנים למשכנתאות. כך, למשל, לווים המבקשים ליטול משכנתא ממוצעת של 500 אלף שקל ל-25 שנה, משלמים 3,500 שקל עבור מס בולים.
לפנייה לכתב/ת 
