האם כדאי לקנות דירה בדמי מפתח. מדריך
35 אלף משפחות מתגוררות בדמי מפתח, ו-200 עיסקאות כאלו נערכות מדי שנה. מה זה דירה בדמי מפתח, מה זכויות הדיירים, האם אפשר להעבירן ומה קורה כשהדייר נפטר. שאלות ותשובות
דירת 3.5 חדרים בצפון תל אביב ב-100 אלף דולר? נשמע בדיוני, אלא אם כן מדובר בדירה בדמי מפתח. נדמה כאילו מושג זה חלף מן העולם, אך כיום יש 35 אלף משפחות המתגוררות בדמי מפתח, ומדי שנה מתבצעות כ-200 עיסקאות.
אז מהם דמי מפתח ומהם זכויות הדיירים ובעלי הבית?
דיור ב"דמי מפתח" הוא למעשה שכירות מוגנת. השוכר משלם סכום כסף גדול עבור הדירה או עבור העסק, ובמשך השנים הוא ממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים מאוד. בדרך כלל מדובר במאות בודדות של שקלים מדי חודש.
עיסקאות בדמי מפתח
4 חדרים בשנקין ב-110 אלף דולר
עופר פטרסבורג
דירת שלושה חדרים בתל-אביב ב-89,500 דולר; ארבעה חדרים בכרמל - חיפה ב-61 אלף דולר
לדברי עו"ד דן הלפרט ממשרד מרום-הלפרט, הדיירות המוגנת הפכה למעשה לנכס כלכלי של השוכר. מדובר בדירות שממוקמות לעיתים במרכזי הערים ובאזורים אטרקטיביים בהם דמי השכירות עשויים להגיע למאות דולרים מדי חודש, בעוד הדייר המוגן משלם סכומים נמוכים במאות אחוזים. מה עוד, שמדובר בהסכם שכירות לכל החיים תמורת דמי שכירות נמוכים שבמרבית המקרים קשה להעלותם. מסיבה זו, לבעלי הנכסים שהשכירו אותם לפני עשרות שנים יש אינטרס ברור לנסות ולפנות את הדייר מהנכס על מנת להשכיר אותו שוב, והפעם במחירים ריאליים.
האם הזכות ניתנת להעברה?
כן, במקרים ובתנאים מסוימים הקבועים בחוק. זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה במובנה הרגיל. במקרה של פטירת הדייר, יורשיו אינם מקבלים אוטומטית את זכויותיו והדייר אינו יכול לכלול זכות זו בצוואתו ולבקש להורישה לבני משפחתו או לאדם אחר. על פי החוק, הנכס חוזר לבעל הבית עם מות הדייר. החוק קובע כי מי שרוצה לזכות בזכויות היקרות של הדיירות המוגנת חייב להוכיח כי הוא עומד בקריטריונים שמציב החוק להעברת הזכות. למשל, יש צורך להוכיח מגורים משותפים עם הדייר למשך תקופה מסוימת והוכחה כי במשך תקופה זו לא היתה לו דירה אחרת.
מה קורה כאשר הדייר נפטר?
כאשר דייר מוגן נפטר, בן זוגו יהפוך בעצמו לדייר מוגן, עם כל הזכויות והחובות הנלוות לכך, בתנאי שהשניים היו בני זוג והתגוררו יחד לפחות 6 חודשים. אם לדייר שנפטר לא היה בן זוג הזכות עוברת לילדיו (ובמקרה שאין לו ילדים - אל קרובי משפחתו האחרים), וזאת בשני תנאים: האחד, שהם התגוררו יחד עם הדייר במשך ששת החודשים שלפני פטירתו. השני, בזמן פטירתו לא היתה להם דירה נוספת.
מגורים אינם בהכרח מגורים פיסיים בדירה, וכי די לילדו של המנוח אם יוכיח, כי מרכז חייו ומעונו הקבוע היו בתקופה הרלבנטית בדירה שבה התגורר המנוח, ולא היה לו מקום מגורים קבוע אחר. בפסיקות השונות של בתי המשפט נקבע כי יש לתת פירוש רחב למונח קרובים". בית המשפט הכיר בבת חורגת כקרוב" לצורך העברת זכות הדיירות המוגנת.
האם ניתן לפנות דייר מוגן?
בעיקרון לא, אולם החוק מפרט מתי ניתן לעשות זאת:
1. אם הדייר לא מקיים את תנאי השכירות או לא משלם את דמי השכירות כסדרם.
2. הנכס ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר.
3. הדייר משתמש בנכס למטרה בלתי חוקית.
4. הדייר מטריד או מרגיז את השכנים.
5. הדייר השכיר את הנכס או חלק ממנו והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בהתחשב בדמי השכירות שהוא משלם.
6. בעל הבית העמיד לרשות הדייר סידור אחר.
האם ניתן למכור את הזכות הכלכלית של דיור מוגן?
אם הדייר מעוניין לעזוב הנכס הוא רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את הזכות. השוכר החדש ישלם דמי מפתח ובהמשך ישלם לבעל הבית דמי שכירות נמוכים כפי ששילם הדייר שמעביר את הזכות. דמי המפתח שמשלם הדייר החדש מתחלקים בין הדייר היוצא ובין בעל הנכס. אם בעל הנכס מעוניין להחזיר את החזקה בנכס לידיו הוא רשאי להציע לדייר היוצא לשלם לו את חלקו בדמי המפתח. אם לא מגיעים הצדדים להסכמה בעניין גובה דמי המפתח יש לפנות לבית הדין לשכירות.
מהי גישת בית המשפט היום לזכות הדייר המוגן?
בתי המשפט נוהגים בשנים האחרונות לפרש את הוראות החוק באופן מצמצם בהשוואה לעבר. נקבע בפסיקה, כי כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר.
כיצד נעשית עיסקה בדמי מפתח?
יוחנן אס, סמנכ"ל השיווק של רשת רימקס: שליש ממחיר הדירה משולם על ידי הקונה בדמי מפתח ואילו שני שלישים שייכים לבעל הדירה. הקונה משלם סכום סמלי כל חודש עבור המגורים. מכיוון שהדירות נמצאות על קרקע יקרה, בעלי הבית מנסים לשכנע את הדיירים למכור להם את חלקם.
במקרים רבים, הדייר דורש לקבל יותר משליש ולעיתים יש צורך לנהל מאבק משפטי ארוך כדי לפנות דייר מוגן.
לפנייה לכתב/ת 
דירה. אפשר גם בדמי מפתח
צילום: גדי קבלו
מומלצים
