בועת נדל"ן עולמית? סטנלי פישר לא מכיר

נהיה אופנתי לדבר על "בועת נדל"ן עולמית". מגזינים ועיתונים כלכליים מקדישים לכך כתבות שער. הנתונים באמת מהממים: במרוצת השנתיים שחלפו - מהרבע הראשון של 2003 עד לרבע הראשון של 2005 - עלו מחירי הדירות בארצות-הברית, בריטניה, איטליה, אירלנד, דנמרק, בלגיה, אוסטרליה ושוודיה בכ-20%. הדיור בצרפת, ספרד וניו-זילנד התייקר ב-30% עד 35%. מחירי הדירות הוזלו רק בשתי מדינות במערב: בגרמניה (ירידה של 2%) וביפן (ירידה של 11%). סליחה, טעות שלי: יש עוד מדינה שהגאות בנדל"ן למגורים פסחה עליה כליל: ישראל. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירה של דירה ממוצעת בישראל ירד בשנתיים ב-7.5%.

• לבלוג המלא של סבר פלוצקר
  

הזינוק במחירי הדירות ממושך ונמשך; בכל המאה העשרים לא נרשמה עליה ריאלית כה רצופה בשוקי הנדל"ן למגורים. מי שקנה דירה בבריטניה באמצע 1997 הרוויח עליה עד כה 154%. מי שקנה דירה בספרד הרוויח 145%. מי שרכש את דירתו בצרפת או שוודיה הרוויח 85%. ומי שהשקיע ב-97' בנדל"ן למגורים בארצות-הברית או במדינות מערב אירופה סולידיות, כמו הולנד ובלגיה, קטף רווח הון של יותר מ-70%. אבל מי שקנה דירה בישראל, ספג הפסד של אחוז אחד. אצלנו אין בועה, יש אכזבה.

סך כל שווי הנדל"ן למגורים במערב המתועש קפץ מ-40 אלף מיליארד דולר (הרבה, מה?) בקיץ 2000 ל-70 אלף מיליארד דולר כיום - גידול של 75%. אצל בעלי דירות הצטבר עושר עצום, הכלוא בין קירות בתיהם. רוב העושר הזה יתחיל להתפוגג בקרוב, משום שאינו מייצג ערכים יצרניים אמיתיים. לפי כל קנה מידה אובייקטיבי, יש במערב כבר כיום עודף דירות עצום. עובדה: שכר הדירה בערים גדולות באירופה ירד עד כדי כך, שאינו מכסה אפילו את ריבית המשכנתאות. לראשונה זה 50 שנה יותר כדאי - באירופה, בחלקים גדולים של ארצות-הברית, באוסטרליה, בסין ובתאילנד - לשכור דירה מלקנות דירה.

אז מי בכל זאת קונה את הדירות החדשות? מי "עושה את המחזור"? המשקיעים הקטנים, לרוב תמימים, הרואים בקניית דירה שנייה או שלישית אפיק השקעה בטוח. הם מאמינם בכל מיני אגדות, כמו זו ש"מחירי הדירות אף פעם לא יורדים", או ש"נכס דלא ניידי שומר על ערך יותר טוב מכסף בבנק". אלו אמירות אידיוטיות; הניסיון של גרמניה, יפן ושלנו, ישראל, מלמד שמחירי הדירות יכולים ליפול, ועוד איך.

למול הפחדים והאזהרות מניפוצה המסוכן של "בועת הנדל"ן העולמית", חיפשתי מומחה שירגיע אותי. חיפשתי ומצאתי: פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, ובעבר הכלכלן הראשי של קרן המטבע הבינלאומית ומשנה ליו"ר הקבוצה הבנקאית הגדולה בתבל, "סיטיגרופ". פרופ' פישר היקר, שאלתי אותו, האם גם אתה אינך יכול להירדם בדירתך בגלל הפחד מפיצוץ בועת הנדל"ן, ומהנזקים שהפיצוץ יגרום למשק עולמי?

ענה לי פרופ' פישר, בעברית שוטפת ושלווה: "אני לא שותף לחזיונות החורבן הללו. בועת הנדל"ן קיימת רק במספר ערים בארצות-הברית, אבל היא לא בעיה כלל-אמריקנית ולא כלל-עולמית. מחירי הדירות גבוהים בסן-פרנסיסקו, למשל, ולא בבוסטון. זו בהחלט לא בעיה בהיקף של בועת מניות הנאסד"ק לפני חמש שנים. ירידות במחירי הנדל"ן למגורים יכולות לכן לגרום להאטת צמיחה זמנית בכמה מקומות בעולם - אבל לא מעבר לכך. השפעתן תהיה מוגבלת. אתן לך דוגמה: בשנה שעברה הבריטים חששו מניפוח יתר של מחירי הדירות. הבנק המרכזי בלונדון העלה לכן את הריבית, ושוק הנדל"ן נרגע. המשק הבריטי סבל מהאטה קצרה, ירד מקצב צמיחה שנתי של 3.5% ל-2%. עכשיו הכל בסדר והבריטים כבר יוצאים מזה".

תודה, פישר. אבל נגיד בנק ישראל לא ממליץ לאזרחי העולם לישון בשקט: "הגרעונות בסחר החוץ ובתקציב הממשלתי של ארצות-הברית", הוא אומר, "מייצרים איום כלכלי גלובלי מאוד רציני".