נדל"ן: דירה מפוצלת שווה יותר
בעלי דירות להשכרה מעדיפים לפצל אותן לדירות קטנות ובכך להגדיל את שכר הדירה שיקבלו. העיריות מתנגדות לתופעה אבל פסק דין חדש דווקא תומך בפיצול. מתי ניתן לפצל דירה, כמה זה עולה וכמה אפשר להרוויח מזה
אבי ש' מתגורר בפלורידה זה 5 שנים. את דירתו בת 4 חדרים ברחוב יהודה הלוי בתל אביב השכיר מייד כשעזב את הארץ. דמי השכירות שקיבל הגיעו ל-700 דולר (תשואה של 4%).
לפני שנה החליט לשפץ את הדירה ולפצלה ל-3 דירות קטנות. כשבדק בעירייה התברר לו שהמהלך הזה אינו חוקי. למרות זאת, כמו רבים אחרים, החליט להשקיע בשיפוץ כ-40 אלף דולר. היום בבעלותו שלוש דירות משופצות בנות חדר, עם מטבחון, שירותים ומקלחת. שלוש הדירות מניבות לו שכר דירה של 1,100 דולר בחודש.
יותר ויותר בעלי דירות מגיעים למסקנה כי כדאי לפצלן. אומנם העיריות אינן מתלהבות מכך אבל פסק דין שניתן בימים אלה מעורר תקווה בקרב המפצלים. פסק הדין, של השופט יצחק יצחק מבית המשפט לעניינים מקומיים בבת ים, קובע כי ניתן לבצע שינויים פנימיים בדירה, כדי להתאימה למגורי בודדים, כולל התקנת מטבחון ושירותים בכל חדר, כל עוד השינויים פנימיים בלבד.
בעלי דירות רבים מעוניינים להגדיל את הרווח מיחידת הדיור שבבעלותם באמצעות חלוקתה. אולם הרשויות מתייחסות לשיפוץ כעבירה של הגדלת מספר הדירות בניגוד לתוכנית בניין עיר. כך עשתה גם עיריית בת ים, אשר האשימה את מנדל מרקוביץ' בעבירה של בנייה ללא היתר, לאחר שחילק דירת מרתף ברחוב ביאליק. מרקוביץ טען, באמצעות עו"ד יוסף ברד, כי כל שעשה היה ביצוע שינוי פנימי בדירה, דבר המותר לפי חוק.
השופט דחה את טענות התובע העירוני כי התקנת מטבחונים, פינות רחצה ושירותים בכל חדר הן פעולות המגיעות לכדי עבירת הגדלת מספר יחידות הדיור. לא ניתן להגביל אדם, שקיבל היתר לנכס במגורים, באשר למספר המקלחות והכיורים שיכול הוא לעשות בביתו", קבע השופט.
בכך קיבל השופט את עמדת עו"ד ברד, כי המבחן העיקרי הוא קיומה של דלת כניסה משותפת, וכל עוד יש בדירה דלת כניסה ויציאה אחת, ובנוסף חיבור מים, חשמל, ביוב משותפים כולם לכל חלקי הבית, כך שמבחוץ לא ניתן להבחין בחלוקה כלשהי, העבודות שבוצעו מוגדרות כשינויים פנימיים בדירה, ולא הגדלת מספר יחידות הדיור.
כמה עולה לפצל
הדירות המועמדות לפיצול הן בדרך כלל דירות ישנות הזקוקות לשיפוץ והן נרכשות במחירים נמוכים. המשקיעים אכן עושים עסקאות טובות אך ישנם מקרים שבהם הפיצול מעורר התנגדויות רבות מצד השכנים. ברחוב וייצמן בתל אביב פוצלה דירה ל-4 יחידות דיור שהושכרו לתיירים. הדבר עורר התנגדות גדולה מאוד של השכנים, שהגישו תביעה נגד הבעלים - וזכו. כתוצאה מכך חייב בית המשפט את מפצל הדירות להחזיר את המצב לקדמותו.
תופעת פיצול דירות פופולרית בעיקר ברחובות מרכזיים בתל אביב: אבן גבירול, דיזנגוף ואזור לב תל אביב. כמעט כל דירה ברחובות הראשיים בתל אביב נמכרת לצורכי השקעה וחלוקתה לדירות קטנות. בדרך כלל לוקחים דירה של 100-85 מ"ר ומחלקים אותה ל-4-3 דירות קטנות הכוללות חדר שינה, סלון ומטבח יחד ושירותים בגודל מינימלי.
ההשקעה בשיפוץ ופיצל הדירה מסתכמת ב-50-35 אלף דולר. דירה כזו שפוצלה ושודרגה תושכר, עם ריהוט, מזגן, מקרר, כיריים ועוד, ב-600-550 דולר. דירות שפוצלו לשטח קטן יותר (200 מ"ר ללא ריהוט) הושכרו ב-450-380 דולר.
מה ההליך הנדרש מאדם המבקש לפצל דירתו? "אדם המבקש לבצע חלוקה של דירתו למספר יחידות דיור צריך להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על מנת לוודא כי התוכנית האדריכלית מתאימה להוראת תב"ע (תוכנית בניה עירונית). אם התוכנית אינה מתאימה לתב"ע לא ניתן לפצל את הדירות", מסביר עו"ד מושיק פלדמן, מומחה בתחום הנדל"ן.
"בעת פיצול הדירה למספר יחידות דיור, חשוב להקפיד על איכות החומרים שמשתמשים בהם", אומר גיל אשוח, מנכ"ל חברת כימוקריט המייצרת פתרונות לבנייה מתקדמות. "שימוש בחומרים איכותיים, צפופים וכבדים יקנה לכל אחת מהיחידות שקט, הפרדה מוחלטת בין השכנים והרגשה של יחידה עצמאית לכל דבר".
"רצוי לא להשתמש בקירות גבס או חומרים קלים לשם הפרדה בין היחידות. אלה טובים להפרדה פנימית בלבד, כמו כן חשוב מאוד לשמור על אחידות של הריצוף בכל יחידות הדיור, זאת על מנת למנוע מעבר וזרימת מים בין היחידות".
צריך לזכור, כי היצע הדירות הקטנות בערים הגדולות הוא מצומצם, מאחר שראשי הערים אינם מאשרים בניית דירות קטנות בפרויקטים חדשים, במטרה למשוך אוכלוסיות חזקות. זו גם הסיבה שקיים ביקוש לדירות מפוצלות. בסופו של דבר הפיצול משתלם לבעל הדירה - בתנאי שהוא מצליח למצוא פרצה חוקית. הפסיקה האחרונה בבית המשפט בבת ים עשויה להועיל.
כך מכפילים את שכר הדירה
עורך מחירון הדירות לוי יצחק ליקט עבורנו דוגמאות לפיצול דירות, שהביאו להגדלת ניכרת בשכר הדירה:
דירת 4 חדרים ברחוב פנחס ברמת גן פוצלה ל-3 יחידות דיור, וכעת מושכרת לסטודנטים ב-350 דולר ליחידה. הדירה נרכשה ב-145 אלף דולר, עלות השיפוץ היתה 25 אלף דולר, כולל הוספת חדרי שירותים והתקנת מזגן מרכזי. לפני השיפוץ הושכרה הדירה ב-600 דולר לחודש.
דירת 3.5 חדרים בקומה א', 110 מ"ר כולל 3 מרפסות ברחוב ריינס בת"א, נרכשה ב-195 אלף דולר. הדירה שופצה ופוצלה ל-3 דירות סטודיו של 2 חדרים עם מיזוג מרכזי. עלות השיפוץ היתה 37 אלף דולר. היום הן מושכרות כל אחת ב-650 דולר לחודש, מה שמביא לתשואה שנתית של 10%. לפני כן הושכרה ב-800 דולר לחודש.
ברחוב בן גוריון בגבעתיים נמכרו 2 דירות במצב גרוע בקומת קרקע ב-225 אלף דולר יחד. הן הורחבו לשטח כולל של 210 מ"ר. עלויות השיפוץ הסתכמו ב-30 אלף דולר וההרחבה עלתה 15 אלף דולר. היום הדירות מחולקות ל-6 יחידות דיור, וכל אחת מושכרת ב-450 דולר לחודש, מה שמביא לתשואה של יותר מ-11%. לפני כן הושכרו ביחד ב-850 דולר לחודש.
לפנייה לכתב/ת 
