פינוי-בינוי: עושים חיים קשים ל"דייר הסורר"

לא פעם כשאתם חולפים על פני שורת בנייני מגורים עלובים, אתם תוהים מדוע לא הורסים את הבתים הישנים הללו ובונים תחתם בניינים חדשים ומודרניים? ובכן יש לכך הסבר. חלק גדול מאותם מתחמי מגורים ישנים כבר הוכרזו לפני שנים על ידי משרד השיכון כ"מתחמי פינוי-בינוי" (או בגירסה העדכנית "התחדשות עירונית"). כמעט 4 עשורים מנסה המדינה לבצע בגירסאות שונות את הפרויקט הזה בשכונות ישנות על ידי הריסה ובנייה מחדש, אך לשווא - מתוך 122 מתחמים שהוכרזו כמיועדים לפינוי-בינוי - לא בוצע אפילו אחד.  

אחד החסמים העיקריים שבדרך, טוענים משרדי הממשלה, הרשויות, היזמים והקבלנים, הם הדיירים עצמם. עד כה היה צורך בהסכמה של 100% מהדיירים להוביל פרויקט שכזה, אולם לאחרונה עברה בכנסת הצעת החוק של ח"כ ניסן סלומינסקי (מפד"ל), הידועה בכינויה"חוק הדייר הסורר" (ראה מסגרת) לפיה תוכנית פינוי-בינוי תוכל לצאת אל פועל גם בהסכמה של 80% מדיירי הבניין. 

על פי החוק החדש שיחול על בתים משותפים בני 4 דירות ויותר במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי, יוכלו הדיירים שחתמו על הסכם פינוי-בינוי, לתבוע בתביעת פיצויים את 20% הדיירים המסרבים לחתום על העסקה מסיבות "בלתי סבירות". הדיירים הסרבנים ישאו באחריות על הנזק שנגרם לשאר דיירים התומכים בביצועה הפרויקט. בכך, מקווים יוזמי החוק, ייווצר מנגנון הרתעתי נגד אותם דיירים בעלי אצבע קלה על הדק הסירוב והסחיטה. 

מהו פרויקט פינוי-בינוי?

מדיניות ה"פינוי-בינוי" החלה, כאמור, כבר בשנות השישים של המאה הקודמת על פי רעיון שהונהג באירופה ובארה"ב. עד תחילת שנות השבעים עסקה המדינה באיתור שכונות מצוקה ושרידי מעברות הנמצאות על שטחים בעלי ערך נדל"ני רב, במטרה לפנות אותם מתושביהם ולבנות על השטח שכונות חדשות. מאז עברה המדיניות הזו מספר גלגולים בהם הועברו זכויות הבנייה לגופים שונים.

בשנים האחרונות שינה משרד השיכון את תפיסת פינוי-בינוי, לאחר שבשנת 1998 אישרה הממשלה המלצות של ועדה בין משרדית בראשות איתי אייגס, שעסקה בנושא. בהתאם להמלצות הועברו זכויות הבנייה לדיירים, האמורים ליהנות מהעסקה באופן ישיר, על ידי כך שהם מעורבים בפיתוח ומשמשים כ"יזם". הם יכולים לפנות ליזם או לקבלן מבצע, שיעבוד עבורם ומשרד השיכון, מצדו, אמור להעניק סיוע לשכונה בקידום תכנון סטטוטורי וסיוע בניהול הפרויקט.

"הדייר הסחטן" - שתי דירות במקום אחת

אלא שכאן התעוררה בעיה נוספת. מדובר באותם דיירים שאינם מסכימים לביצוע הפרויקט ומונעים את ביצועו. כאמור, עד כה היה צורך בהסכמה של כל הדיירים, עתה עם אישורו של החוק החדש תספיק הסכמה של 80% מהדיירים.

איך נאפיין את הדייור הסרבן? יש כמה וכמה סרבנים ומניעיהם שונים. טיפוס "הדייר הסחטן" מוכר כבר שנים לקבלנים וליזמים בפרויקטי פינוי-בינוי. בדרך כלל מדובר בקומץ דיירים או אפילו דייר אחד בפרויקט, שניצל את חסות החוק כדי לסחוט מהקבלן דירה נוספת בפרויקט תמורת חתימה על ההסכם. עד כה ניצבו הקבלנים חסרי אונים אל מול אותם דיירים. עתה, לאחר אישור החוק החדש, רק סירוב לגיטימי שאינו מוגדר כ"סירוב בלתי סביר" יציל את הסרבנים מתביעת פיצויים משמעותית משאר הדיירים.      

מהו סירוב סביר? בהעדר כל תקדים משפטי בנושא, סוגיה זו עדיין לוטה בערפל. חשוב לציין שברקע נמצאים חוקי היסוד של זכות הקניין וכבוד האדם וחירותו ואלה יעמדו לנגד עיני בית המשפט בטיפול בכל מקרה של סרבנות. 

"חלק מההתלבטויות היו איך להגדיר מהי סרבנות סבירה", אומר ראול סרוגו, יו"ר הוועדה המוניציפלית בהתאחדות הקבלנים, שהשתתף בצוות שדן בחוק בוועדת חוק חוקה ומשפט של הכנסת. "הבעיה היא איך אפשר להוכיח כוונה נסתרת של אדם. במקרים רבים מדובר בנסיבות אישיות - כמובן שיהיה מאד קשה לתבוע אדם מבוגר המרותק למיטה שהתהליך עלול להזיק לבריאותו, וזו רק דוגמה אחת. אך המשמעות הגדולה היא שחובת הוכחת סירוב סביר תעבור לדייר המתנגד".

סירוב נוסף המוגדר כסביר הוא סירוב על רקע אי כדאיות כלכלית. "פינוי-בינוי זה כמו לזכות בפיס", טוען סרוגו, שמבצע כיום פרויקט פינוי-בינוי בראשון לציון. "אתה מקבל במקום הדירה הישנה שלך דירה חדשה בבניין מודרני ותוספת של לפחות עוד חדר אחד, כך שהפער בין שווי הדירה החדשה לדירה הישנה יכול להגיע לסכומים של עד 200 אלף דולר. אבל בשביל לזכות צריך לקנות כרטיס, כלומר לחתום על הסכם הפרויקט". בתמורה לחתימה נותן הקבלן ערבות בנקאית ומתחייב כי יעניק דירה בפרויקט החדש לדיירים וכן ישלם עבור הדיור החלופי-הזמני.  

122 מתחמי פינוי-בינוי - רק אחד בוצע 

ובכל זאת על אף הכדאיות הכלכלית המשתמעת מדבריו של סרוגו, משרד השיכון מוסר כי כי מתוך 122 מתחמי הפינוי-בינוי שהוכרזו ברבות השנים על ידי הוועדה הבינמשרדית ומשרד השיכון, יצא בקושי אחד אל הפועל. "מנגנוני התכנון ואישור הסטטוטורי עובדים לאט ולכן רק כעת מתחילים פרויקטים להיכנס לתוקף", מסבירה עינת גנון, סגנית מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד השיכון. 

לדבריה, מדובר בתהליך ארוך הכולל הכנת תוכנית בניין (תב"ע), פנייה ליזמים על ידי התושבים, קבלת הצעות מחיר וניהול מו"מ ספציפי, תכנון מפורט למבנים וקבלת היתרי בנייה.  עם זאת, סבורה גנון כי החוק החדש יהווה "חרב" המונחת על צווארם של אותם סחטנים ודיירים סרבנים שהוו גם הם חסם משמעותי לביצוע הפרויקטים.   

"עניין של יחסי אמון"

שכונת "אונו הירוקה" בקרית אונו, הנבנית על ידי חברת הבנייה מצלאווי, היא פרויקט פינוי-בינוי הראשון בארץ שיצא לפועל.

"כדי להתחיל בפרויקט, אכן היה צורך בהסכמה מלאה של כל הדיירים, וזה לא פשוט כשמדובר ב- 170 יחידות דיור לפינוי, ובינוי של 513", מספר מנכ"ל חברת מצלאווי, שוקי דוידוביץ'. "לשם כך הקמנו צוות מיוחד שעמדתי בראשו ושכלל עו"ד ומתאם מיוחד מטעמי בכל הנוגע לדיירים, אך מלבד זאת, גם התערבתי אישית בכל בעיה שעלתה. ראיתי בדיירים שותפים מלאים לפרויקט, ובזכות יחסי האמון שנבנו בינינו, יצאנו בתחילת 2003 לדרך. עד היום פונו כבר 130 יחידות, ובפועל נבנים 6 בניינים של 270 דירות".

לשאלה האם חוק הדייר הסורר יקל על יזמים בעתיד? משיב דוידוביץ': "החוק החדש יכול לסייע, אך אני מאמין שהכל מתחיל בחברה היזמית, ואמינותה עשויה לסייע יותר".

"העיכוב יגרר לבתי משפט"

חברת חלמיש הממשלתית היא חברה משכנת ומנהלת פרויקטי פינוי-בינוי יותר משלושה עשורים, בהם מתחם שכונת כפר שלם בדרום תל אביב. מנכ"ל החברה, איתן פדן, מברך על החוק החדש  ומאמין שיסייע ליזמים שמנסים לקדם פרויקטים במגרשים מוסדרים.

לדבריו, החוק אכן יהווה גורם הרתעתי ויסנן לפחות חלק מאותם דיירים סוררים. פדן סבור כי הדבר משמעותי במיוחד לאור תוכניות המתאר הארציות 38 ו-35 לשנים הבאות אשר מדברות על המשך ריכוז אכלוסיית המדינה בערים הגדולות ובנייה מחודשת המתחמים מבונים, כלומר חידוש ושיפוץ מרקמים עירוניים שהתיישנו, תוך ניצול חכם יותר של שטחי המגורים.

עם זאת, טוען פדן, החוק חל רק על בתים משותפים. בנוסף הוא מעריך כי ההגדרה של "סירוב בלתי סביר" תגרור מקרים רבים לבתי המשפט, מה שיעכב שוב את הפרויקטים בהמתנה והכרעות משפטיות. פדן חושש כי כיוון שמדובר בחוק חדש הרי שאין תקדימים משפטיים בנושא ודיון בכל מקרה ומקרה עלול להיגרר שנים.