על גגות ת"א מישהו בונה עוד בית

רוצים דירת פנטהאוז חדשה במכרז תל אביב? למה שלא תקנו גג בבניין קיים ותבנו עליו. מצוקת שטחי הבנייה באזורים המבוקשים של תל אביב, הגבירו בשנים האחרונות את הביקוש לגגות בעלי זכויות בנייה בלתי מנוצלות. שלטים נוסח "גג למכירה" או פליירים המחולקים לדייר הבניינים הוותיקים בלב תל אביב הם כבר לא מראה נדיר.  

חלק מהרוכשים מעדיפים להשקיע את כספם בבניית דירת פנטהאוז חדשה על בניין ישן במרכז העיר, על פני רכישת דירה חדשה מקבלן באזורים אחרים. בעלי זכויות הבנייה, לרוב בעלי הדירות בבניין, מוכרים את חלקם היחסי בזכויות הבנייה על הגג. תמורת הזכויות משלם הרוכש לדיירים בכסף, בשיפוץ שווה ערך של הבניין, או בשילוב של השניים.

במקרים רבים מדובר בבתים ישנים, חלקם אפילו מיועדים לשימור, שמכירת הזכויות בהם מאפשרת לדיירים להוסיף מעלית, לחזק את שלד הבניין ולבצע גם שיפוץ דקורטיבי.

תל אביב- מצוקת שטחי הבנייה מובילה אל הגגות (צילום: עומר הכהן)

כאמור, לא מדובר רק באנשים פרטיים. היזמים גילו את הפוטנציאל הגלום בזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות והם מציפים את תיבות הדואר של הבניינים הרלוונטים במנשרים ועלונים המיועדים לבעלי הדירות. הדבר משתלם כלכלית, שכן בתוספת של 2 קומות, למשל, ניתן לבנות 8 דירות חדשות בבניין משופץ ובמקום נחשק בלב תל אביב.  

לדברי מנכ"ל רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, שמעון אייזנברג, מימוש זכויות הבנייה הנוספות מביא במקרים רבים לשיפוץ חזות הבניין, חיזוק השלד והוספת מעלית. "באופן טבעי זה מקפיץ את ערך הדירה בשיעור של עד כ-20%", אומר אייזנברג. 

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, זהיר יותר לגבי ההערכות בכל הנוגע להשפעת תוספות הבנייה על עליית מחירי הדירות בבניין. "כל מקרה לגופו. גם אם מוסיפים מעלית לבניין ההשפעה על הדירות בקומה ראשונה והשנייה היא אפסית. גם השפעת שיפוץ חזית הבניין על מחירי הדירות תלויה ברמת הגימור והאיכות - שיפוץ שמחזיק 4-3 שנים לא נותן הרבה", אומר וירניק.   

כמה סוגי תוכניות 

כיום קיימות בעיר תל אביב כמה תוכניות בניין המאפשרות הרחבת זכויות בנייה על גגות. התוכניות, חלקן ברמה המוניצפלית וחלקן ברמה הארצית, פותחות בפני בעלי הבתים והרוכשים את האפשרות למכור או לממש בעצמם זכויות בנייה נוספות על גג הבניין ולהרוויח.  

"תוכנית ס'", המוגדרת כתוכנית מתאר מקומית חלקית, נכנסה לתוקף ב-1988 והיא מאפשרת בנייה של דירת גג בשטח של  150 מ"ר על בבניינים בני 3-2 קומות בשטח שבין קו נחל הירקון בצפון ועד לשכונת פלורנטין, למעט המובלעת שבשטח הרחובות בן ציון-בוגרשוב בצפון, בן יהודה-אלנבי בדרום-מערב, ויהודה הלוי במזרח, עליו חלות תוכניות "לב העיר".

תוכניות "לב העיר" הן תוכניות בניין החלות של מתחם לב העיר תל אביב, שאושרו בתחילת שנות התשעים. בתי המגורים בלב תל אביב נבנו בשנות השלושים והארבעים (באוהאוס), וחלקם אף מוקדם מזה. רובם היו בני 3 קומות בראשיתם, אך במשך השנים נוספו קומות גג על רבים מהם.

בניית תוספת על הגג בשד' רוטשילד ‏ (צילום: עידו אפרתי)

1

2

3

4

5

6

בחלק מהרחובות ניכר אופיים האירופי של הבתים - חזית המשיקה למדרכה, ללא גדר וגינה, בניגוד לבתים בסגנון ישראלי ובתים משנות החמישים, עם קומת עמודים מעל גינה או חניה. התוכנית במתחם זה מאפשרת להגדיל זכויות בנייה עד ל-5 קומות בכפוף בהנחיות השימור הרלוונטיות לאותו הבניין.

תמ"א 38 - אופציה שנפתחה לאחרונה בפני הרוכשים ובעלי זכויות היא תוכנית המתאר הארצית 38, המעניקה הרחבת זכויות הבנייה לשיפור מבנים נגד רעידות אדמה במרכזי הערים. התוכנית מקנה תוספת זכויות בנייה של קומה נוספת על גג הבניין לבתים משותפים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980, זאת כתמריץ עבור בעלי הדירות.    

יצוין כי כל התוכניות מחייבות נסיגה של בין 2.5 ל-4 מטרים מקווי הבניין המקוריים, כך שהקומות או הדירה הנוספים אינן נראות כחלק אינטגרלי מהבניין. 

הרחבת חדר קיים - סוג אחר של זכויות בנייה על הגג בתל אביב הוא הרחבת חדר קיים. בנובמבר 2004 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את הרחבת תוכנית הבנייה על גגות. מדובר בהרחבת הבנייה מ-23 מ"ר כיום ל-40 מ"ר.  

על פי התוכנית הנוכחית המותרת כיום בנייה על הגג בשטח של 23 מ"ר, בתנאי ששטח הבנייה לא יהיה יותר מ-50% משטח הגג. גובה התוספת הוא 2.5 מטר. כמו כן מחייבת התוכנית מרחק של 2 מטרים לפחות מחזית הבניין ו-1.2 ממטרים משאר דפנות הגג.

התוכנית עדיין טעונה אישור של הוועדה המחוזית ובעלי דירות רבים מחכים לאישורה, מה שיאפשר להם הרחבת הבנייה לכדי 65% משטח הגג. התוכנית לא כוללת את שכונת פלורנטין, שכונת התקוה, יפו העתיקה ובניינים לשימור, הכפופים להוראות בנייה מיוחדות.

בערים אחרות בגוש דן כבר אושרו הרחבות הבנייה על הגג. כך למשל בעיר פתח תקוה מאשרים בנייה של 60 מ"ר בגגות של בתי מגורים, ברמת גן מאשרים בנייה של 75 מ"ר על הגג, בתנאי שלדירה תהיה כניסה נפרדת. בבני ברק ובבת ים מאשרים 40 מ"ר. בגבעתיים צפויים גם כן לאשר בנייה של 40 מ"ר. בירושלים, חיפה ובאר שבע הנושא עדיין לא נמצא על סדר היום.

תהליך ארוך, תלוי בבעלי הדירות

חשוב לציין שהבנייה על הגג היא אינה תהליך פשוט, לפחות לא בירוקרטית. מהמחלקה הטכנית של התאחדות הקבלנים נמסר כי מומלץ לא להיכנס לתהליך ללא ליווי של עורך דין, אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה, מהשלבים הראשונים.

השלב הראשוני הוא בדיקה מול הרשויות, האם קיימת זכות של תוספת קומות ואחוזי הבנייה הנוכחיים מאפשרים הגדלת הנכס. יש לפנות אל הרשות המקומית ולבקש דף מידע כתוב, שבו מפורטות התוכניות החלות על הנכס וכל המידע שבעזרתו יכול אדריכל או מהנדס לבדוק את הנתונים.

חשוב לדעת כי במקרים שבהם מדובר בבניין בן 4 קומות, ומעוניינים להוסיף לו קומות נוספות, הרי שהתוספת מחייבת גם הוספת מעלית ויש לקחת זאת בחשבון.

תנאי נוסף לאישור תוספת יחידות דיור, הינו תוספת מקומות חנייה. כיום ישנן עיריות המאפשרות קבלת רישוי ללא תוספת חנייה. הדבר עלול להוות בעיה עבור הדיירים החדשים בבניין. תנאי נוסף, שאתם צפויים לגלות עם מימוש זכויות הבנייה הוא חיזוק הבניין בהתאם לדרישות הקיימות כיום, כגון הוספת ממ"ד לצורך עמידות בפני רעידות אדמה.

השלב השני הוא הסכמת הדיירים, על פי חוק המקרקעין ניתן להוסיף קומות לבניין מחייב, לרוב, הסכמה של 100% מהדיירים. יש לציין כי לא תמיד זכויות הבנייה שייכות לכל דיירי הבניין, בחלק מהמקרים זכויות הבנייה על הגג שייכות במלואן לקומה העליונה. את הדבר ניתן לבדוק בתקנון הבית המשותף, המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

מסים ואגרות מכל הסוגים 

עו"ד צבי שוב, המתמחה בתחום הנדל"ן, אומר כי הוספת קומות לבניין כרוכה בתשלום אגרות ומסים הכוללים היטל השבחה המשולם לרשות המקומית, מס שבח, אגרות עירייה, אגרות ביוב, אגרות כיבוי אש ועוד. האגרות והמסים נקבעים בהתאם לאופי הנכס, בדרך כלל על ידי שמאי מטעם העירייה.

מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מומחה, ולא לנהל משא ומתן עצמאי מול הרשות, משום שבמקרים רבים ניתן לערער על קביעת הרשות ולהפחית את ההוצאות בגין המיסוי וההיטלים. במקביל רצוי שאת המו"מ מול הקבלן ינהל עו"ד משום שמדובר בעסקה מורכבת שהצדדים בה רבים.