שוק הדירות - הגאות התחילה בקומה ה-30

שנת תשס"ו הייתה מלאת תהפוכות ואירועים מדיניים, צבאיים וכלכליים, שהשפיעו הן על כלכלת המשק והן על כיסו של הצרכן. שוק הנדל"ן למגורים לא נשאר אדיש, ובמידה רבה היווה בבואה של האירועים הללו. 

בשנה החולפת בלטו מספר תופעות, ובהן הפער ההולך ומעמיק בין המרכז לפריפריה, ביקוש לדירות של תושבי חוץ, זינוק בביקושים לדירות יוקרה וכמובן פגיעה בביקושים בצפון הארץ על רקע המלחמה.  

מיליון דולר לדירה ומעלה

בשנה האחרונה בלטה גם התעצמות חסרת תקדים של ביקוש לדירות יוקרה. התאוששות המשק, שהורגשה בעיקר בקרב ענפי ההיי-טק, המקצועות החופשיים והקהילה העסקית, יצרה שכבה דשנה של ציבור המשווע לדיור יוקרתי במרכז. חברות ויזמים גילו את הפוטנציאל הגלום בדיור יוקרתי בבנייה רוויה, ובשנה שחלפה נגסו בקו הרקיע של תל אביב והסביבה עוד ועוד גורדי שחקים יוקרתיים המיועדים למגורים.

מדובר בשוק חי ונושם שקיבל מעמד משל עצמו, ומאופיין בביקושים רבים ופעילות ענפה. מחירן של דירות היוקרה מתחיל ב-3,500 דולר למ"ר - כמיליון דולר לדירה, ומכאן השמיים הם הגבול - תרתי משמע.  

השבוע נקבע שיא חדש במחירי דירות היוקרה בישראל. שרי אריסון קנתה את הפנטהאוז בפרויקט העתידי "מגדל השופטים", ברחוב אבן גבירול בתל אביב, במחיר שיא של 13 מיליון דולר. מדובר בטריפלקס (3 קומות) ענק שמשתרע על 700 מ"ר, ואריסון שילמה 18.5 אלף דולר לכל מ"ר - שיא שמעמיד בצל את כל שאר דירות היוקרה בצפון העיר.

התחרות בשוק זה העלתה גם את רמת הגימור ואיכות הבנייה והעיצוב, וכיום דואגת כל חברת בנייה שמכבדת את עצמה  להתפאר לפחות בפרויקט יוקרתי אחד המקושט בגימיק עיצובי או אטרקציה אחרת. כך למשל גייסה קבוצת חבס, יזמית פרויקט Yoo הממוקם במתחם "פארק צמרת" בצפון תל אביב, את מעצב העל הצרפתי פיליפ סטארק, שעיצב את הדירות במגדל ואת מבואת הכניסה.  

מתחם "פארק צמרת", מצפון לתחנת הרכבת מרכז, המשתרע על שטח 120 דונם, הוא אחת הדוגמאות הבולטות למגמה זו. במתחם הולכים ונבנים בימים אלה כ-12 מגדלי יוקרה. רוב רובן של הדירות נמכרו עוד לפני שהופיע בשטח הדחפור הראשון, ובמתחם כבר מתנהלות עסקאות יד שנייה ברווחים של 200-150 אלף דולר לדירה. שוק דירות היוקרה הקרין באזור המרכז גם על רמת המחירים בפרויקטים "הנחותים" יותר. אין ספק כי השנה האחרונה הוציאה את הדיור היוקרתי מהמחשכים והפכה אותו ללגיטמי יותר ולפחות מנקר עיניים.  

מעדיפים את המרכז

השנה החולפת אופיינה כאמור בפער הולך ומעמיק בין המרכז לפריפריה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנושא רכישת דירות חדשות, הראו מידי חודש מגמה ברורה של "מירכוז" הביקוש למגורים - 70% מרוכשי הדירות העדיפו לקנות דירה באזורי תל אביב והמרכז ופערי המחירים בהתאם. על פי הנתונים מחירי הדירות בתל אביב גבוהים ב-12.5% מהמחירים בירושלים, ב-80% מחיפה וב-160% מבאר שבע.   

באזור ירושלים נרשם בתחילת תשס"ו זינוק של עשרות אחוזים בביקוש לדירות, בעיקר בקרב תושבי חוץ ובקרב קהילות חרדיות בעיר עצמה וביישובים העוטפים אותה. אולם נתוני הלמ"ס מראים כי בחודשים האחרונים נרשמה נסיגה ברמת הביקושים וירושלים הולכת ויורדת בטבלת הביקוש.

לדברי כרמי הלחמי, מנכ"ל Finehome, אזור חיפה והצפון נהנה מעלייה בביקוש לדירות במחצית הראשונה של השנה, כאשר השיא היה במהלך חודש יוני, אז עמד הביקוש למשכנתאות עבור נכסים באזור זה על כ-20% מכלל הביקושים. אולם במהלך המלחמה ירד הביקוש לשפל של -10%.

בערים נתניה וחדרה עמד הביקוש למשכנתאות על כ-10% מכלל בקושי המשכנתאות. באזור ראשון לציון ורחובות עמד הביקוש על 12% ובאזור מודיעין, שנחשב בשנים האחרונות לאחד האזורים המבוקשים, חלה ירידה הדרגתית מרמה של 8%-7% מכלל המשכנתאות לרמה של 6%-2% בלבד בחודשים האחרונים של השנה.  

מעדיפים דירת יד שנייה

תשס"ו אופיינה גם בהעדפה ברורה מצד הרוכשים לקנות דירות מיד שנייה, מנתוני Finehome (חברה למכרזי משכנתאות מקוונים בין גופי מימון) עולה כי 62% מכלל המשכנתאות שנלקחו השנה היו עבור דירה או בית פרטי מיד שנייה. המשכנתא הממוצעת עמדה על 500 אלף שקל וגילו הממוצע של נוטל המשכנתא עמד על 37.

לדברי הלחמי, מדובר במגמה שהתחזקה ככל שהתקדמה השנה כאשר בחודשים הראשונים פחות מ- 50% מהמשכנתאות נלקחו עבור נכסים יד שנייה.

14% מכלל המשכנתאות השנה נלקחו עבור דירה חדשה מקבלן, כאשר במהלך השנה נרשמה ירידה מתמדת בביקוש לדירות מקבלנים.

מיחזור משכנתאות - פחות אטרקטיבי

התופעה הבולטת השנה בתחום ההלוואות לרכישת נכס היא ללא ספק הירידה במיחזור משכנתאות. לדברי מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, רמי ששון, העלייה בשיעור של כ-1% בממוצע בשיעור הריבית של ההלוואות הצמודות למדד, יחד עם העלייה בשיעור ריבית הפריים וריבית הליבור על הדולר, הפחיתו משמעותית את כדאיות מיחזורי הלוואות המשכנתא וצמצמו מאוד את הביקוש למיחזור זה. 

בנוסף, נמשכה גם ההאטה בהיקף מימוש משכנתאות על ידי זכאי משרד השיכון. בעקבות כך, חברות שעסקו בתחום הייעוץ למיחזור, צמצמו את הפעילות בתחום והסיטו את תחומי הפעילות לייעוץ ותכנון פיננסי כלכלי. 

על פי נתוני Finehome רק 12% מהמשכנתאות שנלקחו בשנה שחלפה היו עבור מימון מחדש (מיחזור), כאשר בתקופות השיא של התופעה עמד הביקוש על למעלה מ-50% מסך הביקושים.

תושבי החוץ מתגעגעים ומשלמים

שנת תשס"ו תיזכר גם כשנה בה הגיע לשיא מספר רוכשי הדירות והמשקיעים בנדל"ן מקרב תושבים זרים, בעיקר מארצות צפון אמריקה ואירופה, שרכשו בהמוניהם דירות בישראל.

רכישות הזרים בפרויקטים חדשים של חברות בנייה בערים השונות דוגמת ירושלים, אילת, מודיעין, אשדוד, סייעו מאוד לקצב המכירות ותרמו במידה ניכרת לשמירה או העלאה של מחירי הדיור בערים אלו. ביקוש ניכר נרשם גם בתחום מגורי היוקרה ובעיקר בשכונות המבוקשות בירושלים, ברעננה ובהרצליה. 

היו מי שניסו לאפיין את מפת הביקושים בקרב תושבי החוץ. המשפט "הצרפתים אוהבים את הים" הפך כבר למנטרה בקרב המתווכים בענף. רבים מהם מעידים כי קיים ביקוש מצד תושבים

 זרים, בעיקר מצרפת, לדירות בקרבת הים  - בתל אביב, אשדוד, נתניה ואילת. לעומת זאת, שכונות היוקרה של ירושליים וסביבתה, מזמינות דווקא משפחות חרדיות מארה"ב, קנדה ואנגליה. רכישת בית בשכונה חרדית יוקרתית היא בבחינת "נכס רגשי" בשל הקירבה לרב מסוים, לכותל או למקום קדוש אחר.

על פי נתוני משרד השיכון, בשנת 2005 חל גידול של 53% בהשקעות זרים לעומת 2004. בשנת 2006 נרשמה עלייה נוספת של 12% לכ-115 מיליון שקל בחודש.

מה יקרה בשנה החדשה?

גורמים רבים בענף הנדל"ן ובתחום המאקרו וכלכלת המשק  טוענים כי בארבע השנים האחרונות היה ענף הנדל"ן למגורים עסוק בלהתאים את עצמו לשינויים שעברו על המשק בישראל. בשל התהליכים הארוכים והאיטיים המאפיינים את הענף, הוא מגיב כמה שנים מאוחר יותר לשינוים הללו. בתקופת המיתון נוצר מלאי דירות עודף לעומת הביקושים שירדו, ומחירי הדירות ירדו בהתאם. בעקבות כך החל שוק הנדל"ן למגורים "לתקן" עצמו: חלה ירידה במספר והיקף התחלות בנייה, ומלאי הדירות הזמינות החל מצטמצם.

על פי הערכות, תשס"ז תהיה השנה הראשונה שבה ייהנה הענף מאיזון יחסי בין ההיצע לביקוש ומחירי הדירות יעלו, בעיקר באזורי הביקוש.

ההערכה היא שהיציאה מהמיתון בקרב שכבה רחבה יחסית של האוכלוסייה, בעיקר במרכז הארץ, והגידול בביקושים, מול צמצום ההיצע, עשויה להביא לעלייה של 15%-10% באזורי הביקוש ועלייה מתונה של 5%-3% באזורים המבוקשים פחות.

עם זאת, ספק רב אם השיפור יגיע בשנה הקרובה לאזורי הפריפריה. גורמים חברתיים וכלכליים רבים סבורים כי השפל של ענף הנדל"ן באזורים אילו הוא נגזרת של בעיה עמוקה יותר, שמקורה במדיניות ממשלה והעדר תקציבים לפיתוח אזורים ואוכלוסיות חלשות.