כל מה שרציתם לדעת על קבוצות רכישה

"מתארגנת קבוצה לרכישה מוקדמת של דירות יוקרה במחיר הנמוך מהמחירון". מודעות בנוסח מבטיח זה או דומה לו מופיעות לאחרונה יותר ויותר באתרי האינטרנט, בעיתונים ואפילו על עמוד ברחוב ליד אתר בנייה. לפונים מבטיחים היוזמים הבטחות מפליגות - מגורים ליד חברים או "שכנים", יכולת להשפיע על קביעת סגנון המגורים ורמת הגימור, בחירת הדירה בפרויקט וההבטחה המשמעותית מכולן - חסכון של לפחות 20% במחיר לעומת רכישת דירה מקבילה מקבלן.

מה עומד מאחורי הטרנד, ממה צריך להיזהר, איך זה עובד, כמה זה באמת עולה ולמה הקבלנים ורשויות המס כל כך מתנגדים?

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם.

הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים (לפעמים מעל 100 רוכשים שונים), מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

במיזם "קונבנציונלי" לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד.

עו"ד צחי חג'ג' מסביר כי קיימות היום בשוק שתי שיטות לביצוע קבוצת רכישה: השיטה הראשונה מכונה בפי יודעי דבר "שיטת ב.ס.ר" על שם חברת הבנייה שהיתה בין הראשונות לבנות לפיה. "בשיטה זו יש גורם מקצועי הנדסי שמלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד למסירת המפתח", אומר חג'ג'. "הגורם המקצועי הוא שמגייס מתכננים וקבלנים, לפי רצון הרוכשים ומפקח על הבנייה בתמורה לתשלום דמי ניהול ממוצעים של עד 10% ממחיר הבנייה".

אולם, מדובר בשיטה שעקב קרבתה הרעיונית לרכישה המסורתית מקבלן, נמצאת תחת עיניהן הפקוחה של רשויות המס ולכן פחות ופחות קבוצות מתנהלות בתקופה האחרונה בדרך זו.

במקרה השני, המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהרוכשים. מכאן ואילך בעלי הקרקע נמצאים ברשות עצמם, הם ששוכרים קבלן מבצע ומנהלים את הבנייה.

שמעון אייזנברג, מבעלי רשת רילטי אקזקיוטיב מציין כי בשלב הראשון מאותרת קרקע באזור ביקוש ומגויסים רוכשים. לדבריו, תהליך איתור הרוכשים, בשונה מפרויקטים רגילים, מתבצע בשקט מתוך מאגר רוכשים פוטנציאלים שקיים למשווקים, בשיטת 'חבר מביא חבר' ובמידת הצורך באמצעות פרסום מינורי, כל זאת במטרה לגבש רשימה הומוגנית של רוכשים.

בהמשך, מציין אייזנברג, פונים הרוכשים לרשויות לאישור תוכניות הבנייה, ואז רוכש כל אחד מחברי הקבוצה חלק יחסי במגרש שהוקצה לו ומעביר את השטח על שמו בטאבו. במקביל חותמים הרוכשים בינם לבין עצמם על הסכם שיתוף וממנים מטעמם ועד או מנהל לפרויקט (עבור תשלום של 7%-5%). הוועד יוצא במכרז קבלנים, מאתר קבלן מבצע ומתנהל מולו עד לשלב הגמר. מבחינה פיננסית, משלם הרוכש תחילה עבור הקרקע ואת היתרה מעביר בתשלומים בהתאם לחוזה מול הקבלנים השונים ובדרך כלל לפי קצב התקדמות.

כיצד מחלקים את הדירות? 

אחד השלבים הבעייתיים בתהליך הוא ההחלטה מי מחברי הקבוצה ירכוש איזה דירה (כל אחד מהפרמטרים של קומה, גודל ואפילו כיווני אוויר יכול להוות בסיס למחלוקת בין השכנים העתידיים).

ערן לוי, מנהל השקעות בחברת אמבסדור, מציין כי יש כמה שיטות לחלוקה: "שכשמדובר בצמודי קרקע הבעיות הן מינמליות. ברבי קומות יכולות לצוץ יותר בעיות ואז או שהקבוצה מקבלת עליה את שיטת ההגרלה או שכל אחד מביע את רצונו וכל הקודם זוכה. כאשר יש מגוון של דירות, מן הסתם חלק מהדיירים ירצו לרכוש דירת 4 חדרים, אחרים 5 ויהיו כאלה שירצו בכלל דירת גן ואז נערכת בדרך כלל הגרלה בין המתמודדים בכל אחת מהקטגוריות על קומה או מיקום בבניין".

לדברי לוי, היתרון המשמעותי הוא שכל אחד מהרוכשים יכול להשפיע בדרך דמוקרטית על הסטנדרט של ביתו. מליאת החברים מקבלת הצעות הנוגעות לגימור כמו למשל חימום רצפתי, רצפת פרקט או מזגן, החברים מצביעים והחלטות מתקבלות לפי מנגנון שקבעו לעצמם (בדרך כלל בהחלטת רוב).

החיסכון הכספי - מתי וממה מורכב?

יזמים ורוכשים מדברים על פער מחירים ממוצע של 20% בין דירה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן. אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.

ראשית, חוסכים חברי הקבוצה את ה"רווח היזמי" של הקבלן כמו גם את עלויות המימון הפרסום והשיווק. אולם, במקרים רבים תשלם הקבוצה עלויות ניהול הנוגסות בחסכון ויכולות להגיע לעד 10% ממחיר הבנייה.

בנוסף, אחד הפערים המשמעותיים טמון בחסכון עלויות המס. בראש ובראשונה מס הרכישה, המשולם על רכישת הקרקע ועל השטח הבנוי. בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, עלויות הבנייה והאגרות. אולם, כאשר מדובר בקרקע יקרה (ובדרך כלל קבוצות רכישה מוקמות באזורי ביקוש) יכול החיסכון להישחק. מרכיב משמעותי נוסף הוא החיסכון במע"מ. רכישת קרקע מגורם פרטי להבדיל מרכישת דירה מקבלן איננה מחויבת במע"מ - 15.5% על עלות הקרקע.

אולם, בשנה האחרונה החמירו רשויות המס (ראה מסגרת) את הבדיקות שנערכות להתארגנויות של בנייה קבוצתית ונוהגות לחייב בתשלום המסים המוזכרים כאשר הן מגיעות למסקנה שמהותה האמיתית של העסקה היא קבלנית.

למשל, בוחנות רשויות המס האם קיים משרד מכירות המספק שירותי שיווק ובנייה, את אופי הפרסומים (האם משווק הפרויקט כבניין מן המוכן או כעיסקה למכירת קרקע בלבד) וכן את אופי הסכמי הרכישה ואת היקף הסמכויות המוקנות למארגן במסגרת הסכמי ההתקשרות (למשל כאשר רוכשי הקרקע חותמים על הסכמים לרכישתה בזמנים שונים, ולא ביחד, עשוי הדבר להצביע על כך שמדובר בעצם ברכישת דירות).

עשרות פרויקטים ברחבי הארץ

למרות אי הוודאות הכלכלית, עשרות פרויקטים ברחבי הארץ מוקמים כיום באמצעות קבוצות הרכישה. למשל, מתחם פארק צמרת בתל-אביב, תל ברוך צפון, מערב ראשון לציון, חולון קרית אונו ונס ציונה.

עו"ד חג'ג' מעריך שרק בשנה האחרונה נבנו בשיטה זו יותר מ-1,500 יח"ד. הסיבה - בסופו של יום, אם כל מרכיבי החסכון מתקיימים אכן מדובר בתשלום מופחת בעשרות אחוזים.

לדוגמה, בפארק צמרת בתל-אביב, קיים הפרש מחירים של 1,500 דולר למ"ר בין דירה הנרכשת ישירות מקבלן לבין מחיר סופי בקבוצת הרכישה. גם בפרויקטים יוקרתיים פחות מדובר בפוטנציאל לחסכון משמעותי, למשל בקרית אונו (על גבול גבעת שמואל) מספר ערן לוי, דירת 4 חדרים בפרויקט של קבוצת רכישה עלתה לרוכשיה 220-200 אלף דולר לעומת 270-250 אלף דולר בפרויקט קבלני סמוך.

מי שלא מתאים למנגנון - לא נכנס

אחת השאלות המורכבות שמעלה עניין קבוצות הרכישה נוגעת להרכב הרוכשים. היזמים מבטיחים "שכנים איכותיים", השאלה היא מיהו אותו "שכן איכותי" ומי מוסמך למנוע מבעל הממון כניסה לקבוצה בשל "אי התאמה".

יוחנן אס מנכ"ל ומבעלי סוכנות התיווך רילטי אקזקיוטיב מאשר: "אכן יש סלקציה ומי שלא מתאים לא נכנס. אנשים רוצים לדעת מי יהיה השכנים העתידיים שלהם. למשל בפרויקט שבנינו ברמות צהלה מרבית האנשים היו בעלי מקצועות חופשיים, עו"ד רוצה לוודא שאנשים שתואמים למעמדו יהיו השכנים שלו".

מדיף ריח רע? אס, סבור שלא. "הפסילה היא לא במובן השלילי, אנשים מחפשים מכנה משותף עם שכניהם לעתיד בדיוק כמו שבנייני משרדים מאוכלסים בשוכרים דומים, בבעיות לגבי בני מעוטים, לא נתקלתי", הוא אומר.

ערן לוי, מחברת אמבסדור סבור לעומת זאת "שאין לנו את הזכות לברור רוכשים. צריך לשמור על איזון עדין ואמיתי מסביר לוי והסינון נועד בעיקרו לדאוג שמי שלא יכול להיכנס להרפתקה הזו, מבחינה כלכלית, לא ייכנס, כי מדובר על פרויקטים יוקרתיים שהתלות בין הרוכשים בהם גדולה".

גם עו"ד חג'ג' לא רואה פסול בסינון: "הרבה פעמים מדובר בקבוצות הומוגניות, קבוצה של חברים שרוצים לגור ביחד וזו זכותם. לדעתי, זה לא עניין של הפלייה במיוחד בבניינים קטנים. בבניינים גדולים יותר, זה נכון שהמארגן ידאג שרק מי שלא בעייתי יכנס אחד וזה מהטעם הפשוט שתפוח רקוב אחד יכול להסריח את כל הסל. ומה יקרה אם אחד הרוכשים לא ישלם? חייבים להיזהר".

הקבלנים - התארגנות בתחפושת

הקבלנים מהווים את האופוזיציה העיקרית לקבוצות הרכישה. מחאותיהם ולחציהם הם בין היתר אלה שהובילו להחמרת התייחסותן של רשויות המס.

"אין לנו שום דבר עקרוני נגד קבוצות רכישה" אומר משה טופרובסקי, משנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים. "יש לנו בעיה עם ההיבט של ההפליה במיסוי בין אותה התארגנות שנקראת קבוצת רכישה לבין קבלן או יזם רגיל. אם נפשיט את כל המעטפת והכסות של המסמכים, אדם שמצטרף לקבוצת רכישה קונה למעשה דירה ונדרש לשלם עליה פחות מס. בקבוצת רכישה מצניעים את אקט הייזום ומתנערים מהחבויות שמחיל החוק על קבלנים. לא ייתכן שמקצוענים שזהו עיסוקם הרשמי ושאינם מצניעים את השתייכותם יופלו לרעה בעיני המדינה."

יזמי קבוצות הרכישה מודעים לקולות המחאה אך סבורים שמדובר בהתארגנות שונה, שמאפייניה מצדיקים את הפטור ממיסוי. "כן, יש סתירה מסוימת ואני מבין את ההתנגדות שפוגעת בפרנסה", אומר ערן לוי. "מצד שני, אני לא יודע כמה קבלן מרוויח ועיני לא צרה, אבל הסיכונים שיש ליזם הם פחותים והרווחים הפוטנציאליים שלו גדולים".

ולסיום - כמה עצות לרוכשים

אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה? כמה עצות שיסייעו לכם לכלכל נכון את צעדיכם. ראשית, אומר עו"ד חג'ג', יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע. בכל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העיסקה על כל מרכיביה. כמו כן, חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.

רוב הבעיות, מדגיש חג'ג' צפויות בשלב ההתארגנות, יש קרקע אך אין עדיין היתרי בנייה והחלוקה בין הרוכשים היא בדרך כלל רעיונית בלבד. מומלץ, לא להסתמך על הקלות בנייה מרחיקות לכת ולוודא שתוכניות הבנייה הן רציונליות וצפויות לאישורן החלק של הרשויות. לא נחמד לרכוש דירה בקומה 7 בבניין שקיבל אישור להקמת 6 קומות בלבד.

ולסיום, אולי החשוב מכל, יש לבדוק את זהות המארגן ואת הלווי הפיננסי והמשפטי שהוא מעניק, רצוי לבקש המלצות על פרויקטים נוספים שהיה מעורב בהם ולדבר עם הרוכשים.