דיור מוגן: באיזה מסלול לבחור?

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל של שנת 2007 חיים 693 אלף תושבים ם מעל גיל 65 המהווים יותר מ-10% מהאוכלוסייה. על פי התחזית, בשנת 2015 יגיע מספרם ל- 875 אלף ובשנת 2025 ל-1.2 מיליון, אז יהוו 13% מכלל האוכלוסייה.

עם התקדמות הרפואה עולה תוחלת החיים. על רקע זה אין פלא שתעשיית הדיור המוגן צוברת בשנים האחרונות תאוצה כאשר רק ב-2006 לבדה, לפי נתוני דן אנד ברדסטריט, נרשם גידול של 8% במספר הדירות בבתי דיור מוגן, והללו מגלגלים מליונים.

כאשר אדם מבוגר מחליט לעבור לדיור מוגן, הוא וילדיו מגלים כי מדובר בעולם שלם וההתלבטיות אינן פשוטות - החל בבחירת המקום, העלויות, בחירת מסלול התשלום ועוד.

אז מהם מסלולי המימון הקיימים בשוק ואיזה מהם הוא המשתלם ביותר לטווח ארוך, מהם מקורות המימון בהם מומלץ להשתמש, מהי ההגנה המשפטית הנדרשת וכיצד מתגברים על פערי המידע. התשובות לפניכם.

בחירה בין 4 מסלולי מימון 

מיכל שויקי, גרנטולוגית קלינית ומנהלת שיווק של "הבית ברמת השרון" מציינת כי בתי הדיור המוגן פועלים בכמה מסלולי מימון. "מרבית המסלולים מורכבים מסכום חד-פעמי ומתשלום חודשי הכולל בדרך כלל את כל העלויות למחיה, צריכת חשמל, מים, ארנונה, ניקיון הדירה אחת לשבוע, סל תרבות, בריכה, חדר כושר ומרפאה צמודה. התשלום לא כולל לכומת זאת, כלכלה, טלפון ולפעמים גם תרופות מיוחדות", אומרת שויקי.

לדבריה ,טווחי המחירים משתנים לא רק בין מגזר למגזר אלא גם בין בית דיור מוגן אחד למשנהו וגם בתוך בית הדיור פנימה בהתאם לגודל הדירה, לאופיה (דירת 2,3 חדרים ובבתים מסויימים אף דירת גן או פנטהאוז) ולמיקומה בבניין.

מסלולי המימון הנפוצים בישראל הם ארבעה:

• שיטת הפיקדון. זה המסלול המוכר והפופולרי ביותר. תשלום חד-פעמי הנשחק ברמה של 3%-2.5% בשנה ובנוסף, תשלום חודשי של דמי אחזקה. דייר שעוזב או יורש דייר שנפטר, יקבלו את יתרת הפיקדון בצמוד למדד, אך ללא ריבית.
  

ישנם בתי דיור מוגן שמאפשרים להעלות את דמי השכירות החודשיים על חשבון שחיקת הפיקדון או דמי פיקדון שנשחקים באחוזים מעטים בתמורה להעלאת גובה הפיקדון ב-30%. מדובר בדרך כלל בפיקדון של 130 אלף דולר שיכול להגיע גם ל-300 אלף דולר (ואפילו יותר) בבתי הדיור היוקרתיים ביותר. הסכום החודשי הממוצע המשולם בעבור דמי אחזקה עומד על 8,000-4,000 שקל.

• תשלום חודשי. מדובר בתשלום חודשי גבוה וצמוד מדד ללא הפקדת סכום חד-פעמי. הסכום כולל גם את דמי האחזקה החודשיים. כאן מדובר בטווח מחירים של מ-7,000 שקל ועד 18 אלף שקל בחודש.
  

• מסלול של פיקדון חלקי. במסלול זה מדובר בהפקדה של 60%-50% מסכום הפיקדון המלא המקובל בתוספת דמי אחזקה חודשיים. הפיקדון החלקי נשחק בקצב מהיר של 25% בשנה בממוצע (2% בחודש + מע"מ) אך לדייר מוקנית הזכות להתגורר בדירה עד סוף ימי חייו. מדובר בדרך כלל בסכום התחלתי של 60 אלף ועד 180 אלף שקל ובתשלום חודשי דומה לשיטת הפיקדון ובדרך כלל נמוך במעט בשל השחיקה המהירה, דהיינו 7,000-3,000 שקל.
  

• רכישה. המסלול הכי פחות מקובל בישראל (אך מקובל מאוד בעולם). מדובר רכישת דירה בבית הדיור המוגן ורישומה בטאבו על שם הדייר. מדובר בדרך כלל במחיר התחלתי של 250 אלף דולר לדירת 2 חדרים.
  

מנהל "גני שרונים" באבן יהודה, לסלי הורביץ, מציין כי "ניסינו להכניס קונספט של דירות הרשומות  בטאבו. השיטה זכתה אמנם בחלקה להצלחה, אבל גילינו שרוב הציבור עדיין מעדיף את שיטת הפיקדון. היתרונות והחסרונות לדיירים ברורים. מצד אחד מדובר בנכס בר-הורשה אולם מנגד, יש לקחת בחשבון קשיים במכירתו לדייר פוטנציאלי אחר וכן תשלום דמי אחזקה חודשיים קבוע גם אם הדירה ריקה".

איזה מסלול הכי משתלם ולמי?

יהונתן, שאמו קלה בת ה-75 עברה לדיור מוגן מספר כי פנה בזמנו יותר מ-10 בתי דיור מוגן באזור השרון ונדהם מטווחי המחירים וממגוון אפשרויות התשלום. "לאמא שלי היתה דירה שמכרנו, פנסיה וביטוח סיעודי. אז החלה ההתלבטות האם למכור את הדירה או לנסות ולממן את הדיור באמצעות הקצבה השוטפת של אמא", הוא מספר. "מדובר בהחלטה מאוד קשה מכיוון שיש משתנים רבים שהם בבחינת נעלם, כמה שנים אמא תחיה, מה יהיה מצבה הבריאותי ועוד.

"בסוף החלטנו על המסלול שאני קורא לו המסלול ה'שמרני' שגם רבים מחברי המליצו לי עליו על מנת לא להתחייב. את הדירה מכרנו והפקדנו את הכסף בבנק. נכנסנו למסלול של תשלום חודשי, אותו אנחנו ממנים מכספי הפנסיה ומפלח צנוע מההון שבבנק, הרעיון היה להותיר לאמא כמה שיותר כסף במזומן לשעת צרה".

האם מדובר בהחלטה הכלכלית הנכונה? לא בטוח. הבעיה היא שלרוב האנשים אין את הידע הפיננסי וחמור מכך, אין את היכולת לחזות את העתיד ולכן מדובר בקבלת החלטות ספקולטיבית, הנשענת במידה רבה על סטטיסטיקות.

בעזרת גיל וייסמן מנכ"ל ישיר בית השקעות גמל המתמחה בהשקעות ארוכות טווח לגיל השלישי, בחנו מי מבין שלושת מסלולי המימון הפופולריים בישראל - פיקדון, פיקדון חלקי ותשלום חודשי קבוע ללא פיקדון - הוא המשתלם ביותר לטווח ארוך. סקר שוק הניב לנו סכום תשלום ממוצע בכל אחד מהמסלולים לדירה בת 2 חדרים בבית דיור ברמה ממוצעת.

המסלולים שנבחרו:

מסלול א' - פיקדון מלא של 180 אלף דולר בשחיקה של 3% בשנה ובתוספת תשלום חודשי בגובה 5,000 שקל בחודש.

מסלול ב'  - פיקדון חלקי של 90 אלף דולר הנשחק ב-4 שנים בתוספת לתשלום חודשי של 4,500 שקל.

מסלול ג' - תשלום חודשי של 13.5 אלף שקל ללא דמי פיקדון.

הערכת החלופות התבצעה באמצעות חישוב את העלויות נטו בכל אחד מהמסלולים תחת 2 הנחות עבודה - שער דולר של 4.1 שקלים וריבית שנתית בגובה 5%. בחינת המסלול המשתלם נבחנה ב-2 מצבים - תוחלת חיים של 10 שנים ושל 15 שנים מרגע הכניסה לדיור מוגן.

במסלול הפיקדון החלקי, מסתכמת העלות ל-10 שנים ב-748.5 אלף שקל ועלותו ל-15 שנה מסתכמת ב-885.24 אלף שקל. לעומת זאת, מסתמן כי העלויות הגבוהות ביותר הן דווקא במסלול הקורץ כל כך לרבים מפאת היעדר ההתחייבות (ללא פיקדון) - מסלול המזומן שעלותו מסתכמת ב-1.25 מיליון שקל ל-10 שנים וב-1.68 מיליון שקל ל-15 שנה.

לדברי וייסמן, המסלול המשתלם ביותר כלכלית הוא המסלול המשולב - פיקדון חלקי. הנחת העבודה, מדגיש וייסמן היא, שמדובר באדם סביב גיל ה-75 שנותרו לו עוד כמה שנים טובות לחיות (אחרת שחיקת הפיקדון המהירה מחסלת את היתרונות).

איזה נכסים לממש ראשונים? 

וייסמן: "מקורות המימון הם שאלה נפרדת לחלוטין. בדרך כלל לאנשים בגיל השלישי יש נכסי נדל"ן, קופות גמל, קרנות פנסיה או ביטוחי מנהלים וחסכונות. אז נשאלת שאלה נוספת - איזה מהנכסים לממש ומתי. המקור הנכון לדעתי למימוש מיידי הוא נכסי הנדל"ן, זוהי החלופה הזולה כיוון שמדובר בנכס תמורת נכס לשימושים דומים.

"את ההכנסות שנהנות ממקלטי מס, כמו פנסיה וקופות גמל, הייתי משאיר בינתיים בצד. אם מוציאים קופת גמל ותיקה עשויים להיות מחוייבים בתשלום 20% מס תשואה על הריבית סכומים משמעותי שדווקא אותו רצוי לשמור בבנק".

ובצד, השאירו גם כסף לעו"ד

גם אם התגברתם על המכשולים הפיננסים, ובחרתם בית דיור מוגן ומסלול פיננסי יש עוד הרבה פרטים בעלי משמעות כלכלית ומשפטית עליהם מומלץ לתת את הדעת.

עוה"ד זאב וייס ודנה מליחי-חקמון ממשרד וייס, פורת ושות', המתמחה בתחום הדיור המוגן ממליצים כי בעת החתימה על הסכם ועל מנת לחסוך בעיות משפטיות בעתיד, לא לשכוח לרשום הערת אזהרה לטובת הדייר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כמו כן, חייב ההסכם עם בית הדיור המוגן להכיל התייחסות מפורטת לפירוט מרכיבי הפיקדון, הניכויים ממנו ואופן חישובם וכן את הבטחת השבת כספי הפיקדון לדייר.

"חשוב לתת את הדעת למהות השירותים הניתנים במסגרת דמי השימוש השותפים ועלות השירותים הנלווים", אומרים שהניים. "כמובן יש לבדוק מהו ההסדר הניתן במקרה של בעיות רפואיות או מעבר למצב סיעודי. יש לוודא כי ההסכם בו התחייבתם כולל התייחסות מפורטת לאירועים שונים כמו עזיבת הדייר את הבית לרבות לתקופה ארעית (למשל, טיול או אשפוז חלילה), פטירת הדייר או רצון לשדרג את יחידת הדיור. בנוסף, חשוב להימנע מלתת ייפוי כח לטובת בעלי הבית או עורכי דינם".

כיצד מתגברים על פערי המידע?

כפי שראינו מדובר בהחלטה פיננסית כבדת משקל שרב בה הנסתר על הגלוי. אחת הבעיות בנושא הדיור המוגן הוא הצורך לסנן את ההיצע הרבה ולהתגבר על פערי המידע. "מחשבה והכנה עמוקים הם המפתח להצלחה פיננסית ונפשית", אומרת טליה קורן, עובדת סוציאלית בבית הדיור המוגן "גני שרונים".

קורן ממליצה בטרם המעבר לפנות לחברות ייעוץ והכוונה בתחום שיסייעו בבחירת בית הדיור המוגן המתאים ביותר. "מומלץ לבחור בחברה שאיננה גובה תשלום ואיננה מזוהה עם בית דיור זה או אחר (חברות אלה מתפרנסות מעמלות מבתי הדיור עצמם). בנוסף, ניתן להתגבר על פערי המידע באמצעות סקר שוק, בדיקה באתרי אינטרנט ובפורומים, המלצות של חברים, שיחות עם דיירים אחרים וילדיהם לגבי המסלולים שבחרו ואפילו שיחות עם עובדים במקום", אומרת קורן. אז שיהיה בהצלחה ולאריכות ימים.