כשהאדמה רועדת - האם הדירה שלנו מוגנת?

בשבועיים האחרונים רעדה האדמה פעמיים, אמנם לא היה מדובר בעוצמות חזקות במיוחד ורבים כלל לא הרגישו את הקרקע זזה תחת רגליהם, אבל עצם הדיווחים על רעידות אדמה ובוודאי בטווחי זמן כל כך קצרים מפחידים בדרך כלל, וכמעט תמיד תופסים אותנו האזרחים לא מוכנים. בדקות שלאחרי הסערה וכשמתברר כי אבידות בנפש, אין, מתעוררת באופן טבעי השאלה, מה זה עושה לבתים שלנו, כיצד אפשר להיערך וכרגיל כמה זה יעלה לנו. 

לדברי שמואל פן, מהנדס ושמאי מקרקעין, "הסכנה ברעידת אדמה היא פעילותם של כוחות אופקיים צדדיים, שכשהם באים באופן פתאומי הם יכולים להרוס את הבניין.

"מבחינת אזורי סכנה", אומר פן, "הארץ כולה היא אזור סיכון. כשהפגיעים ביותר הם עמק הירדן, בית שאן ואילת. בנוסף, יש אזורים שבנויים על מדרונות כמו צפת שם הקרקע יכולה לגלוש ולכן גם היא מהווה מוקד סיכון. ירושלים מסוכנת פחות כי למרות שהיא ממוקמת בהרים היא בנויה על סלע וכך גם מסוכנים פחות אזורי מישור החוף".

איזה חלקים בבניין הכי פגיעים?

"הפגיעים ביותר הם החלקים הבולטים: המרפסות, חומרי הציפוי - כל מה שחיצוני. בנוסף, ככל שהבניין גבוה יותר הוא יותר פגיע וכך גם ככל שהוא ישן יותר. התכנון בארץ מנקודת המבט של עמידות בפני רעידות אדמה היה גרוע מאוד עד שנת 1980 בערך, רק מאז נכנסו תקנים חדשים ונכנסה גם תודעה של בנייה שבאה להתמודד עם הסכנות".

"כאשר מתרחשת רעידת אדמה", אומר פן, "מומלץ בשלב הראשון לברוח, אם זה לא מתאפשר אז רצוי לצאת לחדר מדרגות במיוחד בבניינים שבנויים מבטון. כמובן שמומלץ גם להסתתר מתחת למשקוף או שולחן, כדי קודם כל למנוע פגיעה בגוף. בהמשך עולה השאלה כיצד מבחינה הנדסית ניתן לחזק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים מפני רעידות אדמה.

"מבחינה טכנית שם המשחק הוא הקשחת המבנה. כלומר לבנות קירות אופקיים שיגרמו לבניין לעבוד כיחידה אחת. עושים את זה על ידי בניית מסגרת מפלדה, בטון או אפילו קירות בטון שקושרים כמו חגורה מסביב לבית ואז אם יש חלילה רעש אדמה כל הבניין זז ולא חלק אחד מתמוטט ומפיל אחריו את כל הבניין".

הדירה שלכם נבנתה ב-20 השנים האחרונות - אתם בטוחים

"כל מה שצריך לעשות הוא לבנות בית שימשיך לעמוד", אומר אינג נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים "ב-20-30 השנים האחרונות התקן הישראלי שונה באופן משמעותי כך שבניינים שנבנים היום עמידים ברעשי אדמה. את התקן הישראלי למעשה ייבאנו מהעולם ואנחנו כל הזמן מעדכנים אותו ועושים אותו חמור יותר ויותר. מכיוון שהתקן השתכלל חשוב להבחין בין בניינים שנבנו לפני שנת 1980 ולאחריה. בניינים שנבנו למשל ב-10-15 השנים האחרונות לא עונים אמנם על דרישות התקן המחמירות ביותר שיש היום אבל בוודאי שאינם נמצאים בסכנת התמוטטות אם וכאשר תתרחש רעידת אדמה.

יש לכם תלונות על קבלנים שלא בונים לפי התקן?

"האמת שלא. הקבלנים לא יכולים להרשות לעצמם להפר את הדרישות כי העלויות של זה יכולות להיות מאוד גבוהות בעבורם (ניתן לתבוע, כמובן, קבלנים, מהנדסים וקונסטרוקטורים שלא בנו בהתאם לתקנים, נ.ס.) מצד שני עלויות ייקור הבנייה לקבלן שבונה לפי התקנים הם די שוליות, זה יכול לייקר ב-1-1.5% את עלויות הבנייה במישור החוף וב-6-7% את הבנייה באזורים המועדים לפורענות כמו אילת מכיוון שצריך להיערך לעומסים גדולים יותר".

הסיוע הממשלתי מעט מדי ומאוחר מדי

כחלק מהיערכות המדינה לסכנות רעשי האדמה, יצאה לדרך לפני שנתיים תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). התוכנית כוללת מנגנון במסגרתו מעבירים בעלי הדירות ליזם פרטי את זכויות הבנייה העודפות שהם מקבלים מהמדינה והיזם בתמורה מחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, משפץ אותו ומתקין בו מעלית.

יחד עם זאת, לדברי עורך הדין זיו כספי ממשרד גינדי-כספי, התוכנית מערימה קשיים רבים על בעלי הדירות בדרך לחיזוק המיוחל. "בעצם מה שתמ"א 38 אומרת לבעל הדירה זה קח זכויות בנייה, תן אותן ליזם שישפץ לך את המבנה ויחזק אותו. אבל בפועל התוכנית מערימה קשיים על הדיירים ומתמקדת בפרוצדורה במקום בעיקר".

לדברי כספי, "עבודות החיזוק טעונות בכל מקרה את אישור הועדה המקומית כמו שכל חיפוי או אפילו הוספה של מ"ר טעונה הגשת תוכניות ואישור כך שדיירי בניין שזקוק לשיפוץ נתקלים בקשיים רבים. הטריבונליים התכנוניים לא תמיד בודקים האם באמת הצעת החיזוק היא כזו שמשרתת את האינטרס של חיזוק המבנה ובפועל מתמקדים בדרישות טכניות של התקן כמו יציאה מבודדת מהמעלית, שהיא בלתי ישימה במקרים רבים, הרי לא ניתן לייצר בפועל חדר מדרגות נוסף".

"בנוסף", אומר כספי, "בהיבט הקנייני, חיזוק הבניין דורש בפועל את הסכמת כל הדיירים. פרקטית דייר שלא ירצה את הפרויקט יוכל תמיד לטרפד אותו ולכן צריך את כולם. בהנחה שהאינטרס משותף אומר כספי ולאחר שלאחרונה פתרו שלטונות המס גם את בעיית המיסוי לאחר שהעניקו פטור ממס על השיפוץ הרי שנשארנו עם הקושי הגדול ביותר -  הקושי המחסרי. באזור המרכז בכלל ובתל אביב בפרט, שווי הקרקע גבוה ומאפשר את החיזוק בפועל מכיוון שהוא יוצא משתלם גם ליזמים. באזורים אחרים בארץ, לעיתים רחוקות יש לעסקאות כאלה כדאיות כלכלית אמיתית בשל שווי זכויות הבנייה הנמוך שמדיר את רגילהם של היזמים מפרויקטים כאלה".

"הפתרון הכולל" אומר כספי "צריך להיות בדמות הגדלה משמעותית בזכויות הבנייה שיינתנו בפריפריה".

"צריך להבין שבפועל דיירים לא יכולים להתארגן בדרך כלל לבד ולגייס את ההון שדרוש לשם חיזוק המבנה, יהיו כאלה שיגידו שהמדינה צריכה לסבסד והם אולי צודקים, המדינה בעיקר צריכה לתת תמריץ שירים פרויקטים כאלה באופן אמיתי והיוזמה של תמ"א 38 היא מבורכת אבל עדיין צעירה ובפועל אנחנו לא רואים שקורה איתה מספיק".

במישור האחריות המשפטית, מי אחראי לבניין שקורס?

"אפשר לדבר על אחריות ישירה שלא לדבר על אחריות עקיפה אבל בפועל מה תעשה עם זה אחרי שהבניין יקרוס, כמובן שההיערכות חייבת להיות מוקדמת ולא כיבוי שריפות. מבחינת חברות הביטוח אחריותן לנזקי רכוש כתוצאה מרעידת אדמה, נקבעת על פי היקפה של הפוליסה הספציפית שנרכשה ותנאיה. במקביל יש גם אחריות כספית של המדינה במסגרת מס רכוש (כמו למשל אחיות המדינה לפגיעות הקסאמים) הבעיה היא שלהיפרע מהמדינה יכול להיות קשה מדי ומאוחר מדי וכך גם להיפרע מהקבלנים, מה גם שזה לא רלוונטי לגבי מי שבנה לפי התקנים".  

עד 220 אלף דולר לחיזוק בניין 

לדברי יוסי בזל מנכ"ל חברת תל אביב החדשה העוסקת בחיזוק מבנים הדבר הראשון שצריך לעשות בעל דירה ששוקל את חיזוק המבנה הוא בדיקה מקיפה "למשל בתל-אביב יש אזורים שקרובים לים, יש אזורים עם קרקע חולית וסחף מה שמקשה על כל הפעולות. בנוסף, כדי להחליט איזה חיזוק נדרש בודקים את דרגת הסיכוי שרעידת האדמה תתרחש ובאיזה עוצמה, את כמות הקומות שרוצים להוסיף, איך נבנה הבניין הקיים ובאיזה שנה".

מה הדרכים לחיזוק בניין וכמה זה עולה?

"הרעיון הוא לעבות את הקונסטרוקציה והקורות עם בטון, ברזל או שניהם יחד. לחשוב איך מבטלים את הכוחות האופקיים שיכולים להביא להרס. בניין שעומד על רגליים יכול לקרוס כמו גפרורים ולכן שמים קירות תומכים בצד הבניין שמאפשרים מסה קריטית. מעבר לזה עושים הרחבות של הבית, משלבים קירות עם עיבוי מקסימלי כמו קירות של ממדים שתומכים את הבניין מכל הצדדים".

"העלויות", אומר בזל, "יכולות להגיע ל-200-220 אלף דולר לבניין במקרים מסובכים אבל בחלק מהמקרים גם ב-100 אלף דולר אפשר לסגור את כל השיפוץ. פעולות החיזוק עצמן לא מאוד טורדניות לדיירים והן יכולות לארוך עד חודש תלוי בנגישות לבניין. מעבר לזה אנחנו משפצים את כל הבניין ואם גם מוסיפים קומה זה יכול לקחת עד 15 חודשים מרגע הוצאת ההיתרים. בדרך כלל אנשים יכולים להמשיך ולגור בבניין ורק במקרים קיצוניים ביותר אנחנו מוצאים אותם ליום יומיים. הטיפול הוא בדרך כלל כירורגי".

כמה בניינים להערכתך כבר שופצו באופן הזה?

"כ-1,000 בכל אזור המרכז מהם 200-250 בתל-אביב עצמה, וזה רק הולך וצובר תאוצה".