כמה הערות לפני שחותמים על זכרון דברים לדירה
לעיתים רבות חתימה על זכרון דברים לפני רכישת או מכירת דירה, עלולה לגרום דווקא לבעיות לא קלות. אז מה צריך לעשות וממה צריך להיזהר לפני שחותמים. מדריך
רובנו היה פעם אחת בחייו לפחות בסיטואציה הזו: אתם מציעים את דירתכם למכירה, ולאחר אירוח אין סופי של אנשים שחיטטו לכם בכל הארונות, סוף סוף נמצא האחד שמעוניין לרכוש את דירתכם. זה יכול להיות גם מהצד השני - לאחר שראיתם 159 דירות מצאתם את זו שחלמתם עליה ומייד ידעתם - "זו האחת ואין בילתה".
לעיתים, על מנת להבטיח לעצמכם את העסקה וכדי להבטיח לעצמו את העמלה, ממהר המתווך ומוציא מכיס מעילו נוסח לחתימה. "רק תחתמו", הוא יסביר, "כדי להבטיח לעצמכם את הדירה/המכירה" (תלוי באיזה צד אתם), "זה לא מחייב אבל בא להבטיח", הוא יבהיר ועוד כהנה וכהנה הבטחות.
בתחושת הקלה, שהנה אפשר ללכת לישון הלילה מבלי לעיין במודעות הדירות למכירה בעיתונים ובאינטרנט, אתם חותמים, ובטוחים שבכך הבטחתם לעצמכם את השקט הנכסף.
אז זהו, שלא. כי הבעיות עלולות רק להתחיל, שכן מטבע הדברים, זכרון הדברים נערך בלחץ האירועים ולא לאחר בדיקה מקפת של הזכויות ושאר השאלות המשפטיות והאחרות, אותן יש לערוך לקראת עריכת הסכם.
מהו זכרון דברים
הטעות הרווחת בקרב האזרח הממוצע היא שזכרון הדברים הוא מסמך בלתי מחייב.
זכרון דברים הוא מסמך שנחתם על-ידי הצדדים, שיש בו פרטים מסוימים כמו פרטי זיהוי הנכס, פרטי זיהוי הצדדים – המוכרים והקונים, מחיר הנכס ומועד מסירת החזקה, והוא מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין. גם אם במסמך כזה חסרים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך.
כלומר, מחד הוא אינו מכיל די פרטים שהייתם מבררים כתנאי לחתימת חוזה, אך מאידך נטלתם על עצמכם התחייבות חוזית מחייבת, שהפרתה עלולה לגרום לתוצאות קשות.
בפסיקה נקבע שזכרון דברים מחייב ממש כמו חוזה. זכרון הדברים, למשל, מהווה עילה למתווך לדרוש את דמי התיווך, למרות שהעסקה בסופו של דבר עלולה שלא לצאת אל הפועל.
מעבר לכך, אתם עלולים למצוא את עצמכם בו אתם מחוייבים למכירה או לרכישה של נכס. כאשר מדובר בדירה, צריך לזכור שהדבר מהווה את הנכס היחיד או לפחות החשוב ביותר והיקר ביותר שיהיה והיה לכם אי פעם, מבלי שהיתה לכם שהות לבצע כל הבדיקות והבירורים אשר מן הראוי לערוך, בטרם מתקשרים בעיסקה כל כך משמעותית הדורשת ממון כה רב.
אז מה הבעיה?
הבעיה היא שבמקרים רבים, במעמד חתימת זכרון הדברים, הקונה אינו מודע לכל ההיבטים של המצב המשפטי והתכנוני של הנכס ועלול ליטול על עצמו התחייבויות שאין לו מושג על היקפן או משמעותן. כאן עלולות להתחיל הבעיות והתקלות.
בעת ניהול המו"מ לקראת חתימת ההסכם אתם עלולים למצוא עצמכם מגיעים לנקודות אי הסכמה רבות שהיה עליכם לברר אותן לפני החתימה על זכרון הדברים. לפתע פתאום, בעת שמגיעים לליבון הפרטים הקטנים, שחלקם הגדול חשוב ומשמעותי , אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו אתם מגלים כי בעצם אין מפגש רצונות. כעת משהתבררו מלוא הפרטים והעובדות, ייתכן ולא תרצו להוציא את העיסקה אל הפועל .
בדיעבד יתברר לכם כי אתם בבעיה. חתימתכם על זכרון הדברים למעשה יצרה התחייבות לכל דבר ואינכם יכולים לסגת. במצב כזה, היתרון הוא לצד שהיה מעוניין יותר שהעיסקה תצא אל הפועל. הצד השני מסתכן בתביעה לקיום זכרון הדברים, שיש לו תוקף מחייב כאילו היה הסכם לכל דבר ועניין. גם אם השלמתם עם העובדה שתשלמו קנס כלשהו ותיפטרו מהעניין בנזק כספי מסוים, אתם עלולים להיתבע ל"ביצוע בעין" של זכרון הדברים - כלומר "ככתבו וכלשונו".
מה לעשות
חוק החוזים אימץ לעצמו את חובת ניהול המו"מ בתום לב. כלומר, לא רק חוזה יש לקיים בתום לב, אלא גם המו"מ לכריתתו צריך להתנהל בתום לב. על המוכר לדעת שאם סיכם עם מישהו את העיסקה, יהיה זה חוסר תום לב לקיים מו"מ מקביל עם שלושה רוכשים פוטנציאליים לדירתו, ברמה של משלוח טיוטת הסכם.
אם המוכר חפץ לנהל מו"מ במקביל, עליו לציין זאת מפורשות בטיוטת ההסכם שמשוגר אל עורך הדין של הצד השני. יחד עם זאת, ספק רב אם מישהו יסכים לנהל מו"מ בצורה כזו.
כשהצדדים מנהלים מו"מ ענייני, רציני, כן והוגן ביניהם, הם מחויבים לעיסקה לא פחות מאשר צדדים שחתמו על זכרון דברים, שאין בו גמירות דעת, הכוללת את פרטי העסקה באופן שישקף הסכמה לכל פרטי העיסקה.
מה צריך לבדוק?
הקונה. אם אתה הרוכש, אל תמהר ואל תהיה נמהר. בדוק היטב (רצוי בסיוע עורך הדין שלך) את הנתונים המלאים בכל הרשויות בהן יכול להיות מידע עדכני ורלוונטי בנוגע לעיקולים ושעבודים שעלולים לרבוץ על הנכס. בטרם תתקשר בהסכם מחייב, בדוק את הרישום בטאבו, בחברה משכנת, במינהל מקרקעי ישראל, במחלקת ההנדסה של העירייה ובעוד מקומות בהם מסתתר מידע רלוונטי לזכויות בדירה.
הקונה יכול לגלות שהמוכר הטעה אותו או הציג מצגים לא נכונים או חסרים, לעיתים בכוונה ולעיתים מחוסר מודעות של המוכר עצמו.
במרבית המקרים הקונים לא ראו נסח רישום, לא בדקו רישום זכויות במינהל (למשל אם הזכויות מהוונות או לא), האם יש מגבלות בחוזה החכירה, הם אף לא יודעים אם הנכס משועבד ואם כן, מה גובה החוב הרובץ על הנכס.
בעיות נוספות עלולות להתעורר אם הנכס מעוקל או רשומות עליו הערות של כונס נכסים, הערות בגין הפקעות עתידיות.
ייתכן גם שהצדדים אינם ערים לכך שעל עסקת המכירה עלול להיות חובת תשלום, היטלי השבחה ופיתוח וזה נושא שיש ללבנו בטרם החתימה.
לעיתים רשומות לגבי הנכס הערות בגין צווי הריסה, או שבתיק הבניין בעירייה קיימת תכתובת בעניין חריגות בנייה או צווי הריסה בגין בנייה ללא היתר.
המוכר. גם המוכר נוטל סיכון בזמן החתימה על זכרון הדברים. לעיתים, בעת העברת הזכויות, יידרש המוכר לשלם היטל השבחה אותו לא לקח בחשבון בעת חתימת זכרון הדברים. אילו היה מודע לזכויות הבנייה, ייתכן שהיה דורש תמורה נוספת בגינן או שהיה מטיל את היטל ההשבחה על הקונה.
אם המוכר לא התייעץ עם עו"ד לפני המכירה, הוא עלול לגלות לעתים, מאוחר מדי ולאחר שחתם על זכרון הדברים והתחייב כלפי הקונה, שהוא חייב במס שבח, שניתן להימנע ממנו אם מוכרים את הדירה בעיתוי נכון.
חמור מזאת, זכרון הדברים מהווה מסמך מחייב, שבהסתמך עליו אפשר ללכת לטאבו ולרשום מכוחו הערת אזהרה על זכויות המוכר. בהעדר הסכמה של הקונה, אפשר יהיה למחוק את ההערה רק בהליך משפטי שלעיתים עלול לקחת שנים.
סגרתם עניין?
ככלל, אינני ממליצה לחתום על זכרון דברים, גם אם באתם לדירה שוב ושוב וכעת ברצונכם "לסגור עניין". במידה שהחלטתם לרכוש את הדירה, סופית, החליפו ביניכם פרטים, לא של מספרי הרכב, אלא מספרי הטלפון של עורכי הדין שלכם שיסגרו עבורכם את העיסקה.
אם המוכר מתעקש לקבל סכום כלשהו על מנת להוכיח רצינות כוונותיכם, שלמו בצ'ק למוטב בלבד, סכום לא גבוה מדי.
בכל מקרה, מומלץ להימנע מלחתום על זכרון דברים. יש לזכור שאם אין הסתייגות בזכרון הדברים, זהו מסמך המחייב את הצדדים לכל דבר ועניין ואי אפשר לשנות את תנאיו, ללא הסכמת שני הצדדים אחר כך. חשוב להגיע להסכמה בעל-פה בדבר המחיר והתשלומים, תוך התניה שעורכי הדין של הצדדים יגיעו לנוסח חוזה מוסכם, עליו יחתמו הצדדים לאחר שייעשו כל הבדיקות הנדרשות.
אם בכל זאת מחליט הקונה לחתום על זכרון דברים, יש להקפיד להכניס בו הסתייגות לפיה זכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן מוגדר יחתם חוזה מחייב בין הצדדים ובמקרה שהחוזה לא ייחתם, מכל סיבה שהיא, יהיה זכרון הדברים בטל ומבוטל ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני.
חובה להכניס בזכרון הדברים הסתייגות נוספת, לפיה הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה או כל הערה בגין זכרון הדברים.
נורית פיש היא עו"ד, מומחית לדיני משפחה ומקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
