"שוק המשרדים לא יושפע מהמשבר בארה"ב"

"שוק המשרדים תמיד נמצא בתנודות, אבל כעת לא צפוי בו משהו קריטי". כך אומר רו"ח שחר זיו, שותף בכיר בפירמת רואי החשבון BDO זיו האפט, בשיחה עם "כלכליסט".

זיו, שמונה לאחרונה לראש תחום הערכות השווי ברשת BDO העולמית, מציע הצצה על ההערכות והנתונים של שוק המשרדים בעולם ובישראל בפתח שנת 2008 - שנה של משבר עולמי בשוק הנדל"ן.

"מתוך תחומי הנדל"ן - מגורים, מסחר ומשרדים - שוק המשרדים הוא התחום בעל התנודתיות הגדולה ביותר. כשיש שינוי במשק, הוא מגיב מהר יותר מאשר תחום המגורים", אומר זיו. "בשנת 2000, בעת המשבר במשק בארץ, ירדו המחירים בשוק המשרדים מהר מאוד. אחוזי תפוסה במשרדים בארץ בשנת 2003 היו נמוכים, ומאז התחילו לעלות בהדרגה. צריך לזכור שהמשרדים מושפעים מהרבה דברים - משוק ההון, מנותני שירות, מעשייה סביב שוק ההון, מצמיחה ומבורסה".

על השפעת משבר הסאב־פריים בארצות הברית מסביר זיו שכשיש משבר בשוק, החברות מפטרות עובדים והמשרדים מגיבים.

ועם זאת, "בתל אביב היום אין פגיעה כמו בארצות הברית. השוק התבגר לאחר הסיבוב הקודם של המשבר. היזמים של מגדלי המשרדים הרבה יותר זהירים היום, ואין אף מגדל משרדים שנבנה ללא דרישה מראש".

מה קורה בתחום המשרדים בשוק האמריקני?

"הדעה הרווחת במשק האמריקני היא שהמנהיגות בארצות הברית פועלת נמרצות למנוע את המיתון. אם הפעילות תצליח, לא תהיה שום השפעה ארוכת טווח. חלק גדול מזה קשור גם למה שהציבור חושב. חשוב שהציבור לא יחשוש ויחשוב שהמיתון מגיע. אם בתוך רבעון או שניים לא נראה שתוכניות הפעולה של מעצבי המדיניות בשוק פועלת, צפוי שינוי במשק האמריקאי שישפיע גם על המשרדים. הדבר הראשון שיקרה הוא ירידה בשיעורי התפוסה. היום עומד שיעור המשרדים הפנויים בשוק על 5.5%, ונראה כי השיעור יתחיל לעלות. בעקבות זה גם מחירי השכירות יכולים לרדת".

מה קורה בשאר העולם?

"משקל הכלכלות המתפתחות מתחיל להיות מורגש ברמה הגלובלית גם בתחום המשרדים. הן מאזנות גם את המרכזים המקומיים בערים הגדולות במדינות החזקות". הוא מוסיף כי הכלכלה הגלובלית לא נעצרה, וגם לא אמורה להיעצר. "המצב כרגע לא נראה מסוכן עד כדי כך", מעריך זיו. "בשוק המשרדים במדינות שבהן נרשמת כעת עלייה בדרישה למשרדים אין סיבה לראות השפעה של המשבר".

כיצד ניתן להעריך מה יקרה בשוק?

"פעילים בשוק המשרדים העולמי מסתכלים תמיד על אותם פרמטרים כדי ללמוד מה עתיד לקרות בו: נתונים על מספר בנייני המשרדים שנמצאים בכל רגע נתון בבנייה בצד נתונים על מספר החברות הצומחות במשק, מספר המשרדים שהן מתכננות לשכור והיקף השטח הפנוי במשרדים הקיימים".

זיו מסיים בנימה אופטימית: "התמונה כרגע בשוק המשרדים מציגה שטח פנוי ברמה טובה. ברוב המקומות האחוזים הפנויים נמוכים - בשנגחאי מדובר על 2%-3% פנויים, בניו יורק על 5%–6- פנויים ובלונדון על שיעור דומה של שטח פנוי לזה שנרשם בניו יורק.

"צריך להבין ש־5% פנויים בשוק המשרדים נחשבים לתפוסה מלאה. המצב בשנגחאי, למשל, מוגדר בשוק זה כ'ביקוש־על'".