בלעדי: המיליארדר נזריאן השתלט על רחוב המסגר בת"א

עסקת המזומן הגדולה ביותר בישראל בתחום המשרדים נחתמה השבוע בתל אביב. איש העסקים המיליארדר יונס נזריאן, המתגורר בלוס אנג'לס, רכש מחברת ת.ע.מ, המייצגת 142 בעלי קרקעות, שטח של 27.7 דונם ברחוב יצחק שדה בתמורה ל־70 מיליון דולר. עם נזריאן שותפים לעסקה עמוס וינברגר ויעקב קוטלר, מבעלי חברת באוהאוס המתמחה ברכישת מבנים לשימור ולהשבחה. קוטלר ווינברגר פעלו עם נזריאן בעבר כחלק מקבוצת רכישה שניגשה למכרז לרכישת מתחם הקאנטרי קלאב הסמוך לפי גלילות. הקבוצה הפסידה במכרז לחברת קנדה ישראל.

בכוונת הרוכשים להקים על הקרקע מגדל משרדים בן 26 קומות, ונוסף על כך חניון בן כמה קומות בהשקעה כוללת של 150־180 מיליון דולר. אף שמדובר בבניין נמוך יחסית, שטח כל קומה יהיה כ־4,000 מ"ר, כך ששטחו הכולל צפוי להגיע ליותר מ־100 אלף מ"ר. סך ההשקעה במגדל הראשון, כולל עלות השטח, עשויה להגיע ל־250 מיליון דולר. תוכנית ההקצאה (פרצלציה) צפויה לאפשר, בנוסף למגדל בן 26 הקומות שיוקם ברחוב המסגר קרוב ליצחק שדה, גם רצף מבנים ברחוב יצחק שדה בגובה 23 קומות ומבנה נוסף בדרום הפרויקט, בדרך בגין, בגובה של 21 קומות. בסך הכל רכש נזריאן קרקע ל־4 מגדלים מתוך התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם כולו, המאפשרת הקמתם של 14 מגדלים. ההשקעה הכוללת של נזריאן עשויה להגיע עד לכחצי מיליארד דולר. התוכנית אושרה וקיבלה תוקף בתחילת 2006 ומגדירה את האזור כמיועד למשרדים, למסחר ולבידור, עם אופציה להמרה למגורים בשיעור של 20%.

נזריאן אינו הראשון שהביע התעניינות במתחם האטרקטיבי המכונה חסן ערפה. ל"כלכליסט" נודע כי איש העסקים לב לבייב וחברת אפריקה ישראל שבשליטתו היו שם יחד איתו, אבל נסוגו ממש ברגע האחרון. לבייב היה אמור לרכוש את המתחם בשותפות שווה עם נזריאן. למעשה, לבייב ואנשיו כבר קבעו את מועד החתימה החגיגי על ההסכם לרכישת הקרקע. האירוע היה מתוכנן ל־24 בדצמבר 2007 בשעה 17:00, וגם הצ'ק בסך 75 מיליון דולר כבר היה מוכן, אבל בשעה 12 בצהריים צלצלו הטלפונים במשרדי חברת ת.ע.מ המרכזת את בעלי הקרקע שהתאגדו ואפריקה הודיעה כי היא נסוגה מהעסקה.

מקור המקורב לאפריקה ישראל הסביר כי הרקע לביטול העסקה ברגע האחרון היה חששה של החברה כי לא תצליח לפנות מהקרקע את הפולשים הרבים המצויים עליה, שחלק לא מבוטל מהם נמנה עם העולם התחתון, וגם בשל חוסר רצונה לפנות פולשים בכוח, דבר המנוגד לתפיסת העולם של הבעלים לבייב. עד למועד פרסום הכתבה לא התקבלה תגובתה של אפריקה ישראל. 

קרקע נדירה

השטח הנרכש הוא חלק מחטיבת קרקע גדולה ונדירה בגודלה במרכז תל אביב, ששטחה 81 דונם, אשר נקראת גם מתחם חסן ערפה. המתחם מצוי בסמוך לפרויקט השוק הסיטונאי המוקם בימים אלה בצומת הרחובות קרליבך וחשמונאים, והוא בטווח הליכה ממגדלי עזריאלי ופרויקט הקריה. בצדו הדרומי הוא גובל במגדלי רובינשטיין ובמגדלי סונול. על השטח נמצאים כיום בעלי מלאכה, מוסכים, עסקי חלקי חילוף ישנים לרכב, מסגריות ונגריות. במתחם נמצאים גם לא מעט פולשים אשר יהיה צורך לפנותם.

התמורה על הקרקע תתקבל במרכיב שקלי ומרכיב דולרי: התמורה השקלית היא 131.4 מיליון שקל והמרכיב הדולרי הוא 32.8 מיליון דולר. המחיר משקף ערך של 2,500 דולר למ"ר ברוטו, אשר מחושבים לפי שער של 3.608 שקלים לדולר. אם ביום התשלום יהיה שער הדולר נמוך יותר, החלק הדולרי יעלה בהתאם. עוד עולה מהחוזה כי אחד התנאים לקיום העסקה הוא החתמה של לפחות 90% מבעלי הקרקע. היטל ההשבחה צפוי להיות 12%, ומס הרכישה צפוי לנוע בין 20% למרבית הבעלים ועד 44% למיעוטם.

עמוס וינברגר מחברת באוהאוס אישר כי מתקיימים מגעים עם חברת ת.ע.מ, אך הוסיף כי הדרך לעסקה עדיין ארוכה. עו"ד דנגור אישר כי קיימת עסקה, אך אמר כי הוא מנוע מלדון בפרטיה.

הדרום מתעורר

התוכניות לפיתוחו של מתחם חסן ערפה הן רק חלק מתהליך פיתוח מואץ בדרום תל אביב שעליו הצהירה בשנים האחרונות העירייה. הבנייה באיזור זה אמורה להפוך את דרך מנחם בגין וסביבתה למתחם עסקים, מגורים ובילויים גדול וצפוף מאוד. מדובר באזור בו שולטים כיום מוסכים, תעשייה קלה ומגורים בהיקף קטן יחסית, רובו של אוכלוסייה חלשה. עתה, עם פינוי מתחם השוק הסיטונאי ותוכניות דרום הקריה, ברור כי בתוך שנים מעטות יחובר לו רצף שמתחיל מאזור רוטשילד ואחד העם עד המתחמים הדרומיים יותר.

העסקה הגדולה במתחם חסן ערפה היא קפיצת דרך בהיקף העסקאות בשוק המשרדים בישראל. אולם כאשר בוחנים את התקופה האחרונה בשוק, ניכר כי כרישי הנדל"ן מזהים את הפוטנציאל בתחום זה, שבו גדל מאוד הביקוש על ההיצע, מאחר שבניית המשרדים בישראל כמעט הוקפאה מאז משבר הנדל"ן ברבע הראשון של העשור הנוכחי. העובדה שבמשך שנים ארוכות נבנו בישראל מעט מאוד בנייני משרדים הביאה לעלייה דרמטית בשנתיים האחרונות במחירי השטחים להשכרה בתחום זה, כך שבמרכז תל אביב ובמתחמי המשרדים באיזור המרכז מדובר בעליות של עשרות אחוזים מתחילת 2006. בפברואר האחרון, למשל, דווחו פרטים על עסקאות במגדלים בדרך מנחם בגין של 19.79 דולר למ"ר ובמגדל דיסקונט ברחוב יהודה הלוי בתל אביב של לא פחות מ־17 דולר למ"ר.