יעקב אנגל: נרוויח 3 מיליארד שקל בשלוש שנים

לא כל אחד זוכה לקבל צ'ק על סכום של 120 מיליון דולר, אבל יש מי שקם למחרת בבוקר וממשיך לעבוד כרגיל. יעקב אנגל הוא אחד כזה: את סכום העתק הוא שלשל לכיסו בסוף 2006, לאחר שמכר את קבוצת הנדל"ן שלו לגנא הולדינגס לאזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין, וקצת אחר כך הקים חברת נדל"ן בשם אנגלאינווסט, שפועלת בהודו וברוסיה. הוא בן 59, מכור לעבודה וניכר שהוא נהנה מכל רגע.

הוא משדר פשטות, אבל מודע לניסיון הרב שיש לו. הוא ממשיך להתגורר בישראל, אבל אחת לשבועיים טס לנסיעות עסקים ("בינתיים עוד לא קניתי מטוס, אבל נראה מה יהיה בעתיד", הוא מסביר בחיוך).

הפרויקטים שלו כוללים כ־900 אלף מ"ר של פרויקטים למגורים, קניונים, מרכזים מסחריים ובתי אבות בהודו וברוסיה, בהשקעה כוללת של כ־6 מיליארד שקל שעדיין לא הושקעו במלואם ושיתפרסו על פני ארבע שנים. אם הם יימכרו, אנגל מעריך שהם יניבו רווחים של 3 מיליארד שקל. שותפו של אנגל בהודו הוא חזי חרמוני, לשעבר מבעלי תדיראן קשר. לחרמוני קשרים ענפים בהודו, והם שפתחו בפני אנגל את השוק המקומי.

רווח של יותר מ-50%

אחת הסיבות שבגללן פנה אנגל להודו ולרוסיה היא ההסכם עם בוימלגרין, שמונע ממנו לפעול במזרח אירופה, אבל אנגל טוען שהרווחים האדירים הם שמשכו אותו לארצות הללו.

למה הודו ורוסיה?

"אלו שוקים בהם הרווח היזמי הוא יותר מ־50% ולפעמים גם יותר מ־100% על ההשקעה הכוללת בפרויקטים. מדובר במאות אחוזים על ההון העצמי".

איך מתחילים פרויקט כזה?

"זיהיתי ארבע מדינות שהנדל"ן בהן 'חם': רוסיה, הודו, סין וברזיל. החלטתי להתמקד ברוסיה והודו. איתרנו אנשי מפתח, הקמנו מערכת ניהול, מהנדסים ואנשי מקצוע".

אבל רמת הסיכון גבוהה

"תמיד בעסקים יש סיכון אבל בשיטה שבה אני עובד, הסיכון נמוך. אנחנו מתכננים את הפרויקטים, אבל רק כשהשותף המקומי מביא את ההיתר, אנחנו משלמים את הכסף, כי פה טמון הסיכון. אי אפשר לעקוץ אותנו, אנחנו מאוד מנוסים".

ואיך מניבים רווח של 3 מיליארד שקל?

"לי זה קל כי אני יודע איך לעשות את זה. עשיתי את זה 30 שנה ואני יודע לייצר ערך. הייתי הראשון שהנפיק לפני עשר שנים בניו יורק, והייתי הבעלים של חברת הנדל"ן הראשונה שהנפיקה לפני שנתיים בבורסת AIM בלונדון".

אתה מתכנן הנפקה?

"כמו שהייתי הראשון ב־AIM, והראשון והאחרון בניו יורק, אם השוק יהיה בסדר, אני מתכננן להנפיק את החברה ב־2009. אני בטוח שננפיק בלא פחות ממיליארד דולר וזו לא הגזמה. עוד לא החלטתי איפה ננפיק. לדעתי בלונדון, ורשה או הונג קונג שמתחילה להיות בורסה בינלאומית".

למה אתה לא פועל בישראל?

"בדקנו כמה עסקאות, אבל הן לא היו מספיק אטרקטיביות. בישראל מרוויחים בפרויקטים 15%-20%, ובמזרח אירופה הרווח הוא 20%-30% בלבד. בחרתי לפעול במדינות עם צמיחה מטורפת, כי הרווח שם הוא אדיר".

אנגל מינה למנכ"ל החברה את רואה החשבון אלון אבדני, שפרש לפני כשנה מרשות המסים. הוא הקים מנגנון שכולל מנהלים מקומיים וישראלים ברוסיה ובהודו, האחראים על הרחבת הפעילות באותן מדינות. "החלטנו להתמקד בערים עם לא פחות ממיליון תושבים. ברוסיה אנחנו פועלים בסוצ'י שם תתקיים אולימפיאדת החורף בשנת 2014, מוסקבה וסנט פטרבורג. בהודו אנחנו פועלים בדלהי, פרידהבאד, צ'אנדיגאר וג'ודפור".

ומאיפה הכסף?

"הכל מההון העצמי שלי. השקעתי הרבה מאוד כסף ואשקיע עוד עשרות מיליוני דולרים. בשלב זה עוד אין לי שותפים פיננסיים, אבל יש לנו שותפים מקומיים בכל מקום. הם אחראים למגעים עם הרשויות ולהליך קבלת ההיתרים. במדינות כאלה רצוי לבוא עם שותף מקומי, ובהודו זה חובה".

המשטר מסוכן ליזמים ברוסיה?

"לא נראה לי. הם לא ילאימו קרקע כי זה מביא להם כסף וצמיחה".

ואיך האינטרקציה עם ההודים?

"הם מתוחכמים מאוד אבל אנחנו יודעים לעבוד איתם. מטבעי, אני מאוד גמיש ומסתדר עם אנשים. למדנו תוך כדי תנועה איך לנהוג עם ההודים. היו הרבה פרויקטים שלא נכנסנו אליהם. נכנסנו אולי לפרויקט אחד מתוך עשרה".

השוק יתאושש בעוד שנה

יש מה לדבר על ההנפקה כשהשוק נראה ככה?

"השוק כרגע לא נראה טוב. אני רוצה להנפיק בעוד שנה, אז לדעתי השוק ישנה כיוון".

המצב לא משפיע על הודו ורוסיה?

"לא. במדינות האלה המחירים עולים כל הזמן, ולדעתי הכלכלות ימשיכו לצמוח. גם אם יירדו שיעורי הצמיחה, עדיין הם יהיו גבוהים מאוד".

מה עם סין?

"אני לא יודע מה יהיה גורל הנדל"ן בסין. אמנם הכלכלה שם חזקה, אבל אני לא פועל שם כי אי אפשר לבלוע את כל העולם".

אמרת שרק תוך שנה עד שנה וחצי העסק יתייצב, אז למה לפעול כבר עכשיו?

"סין, הודו, רוסיה וברזיל - ימשיכו להיות מדינות חזקות בתחום הנדל"ן, גם אם השוק לא יתייצב. מנועי הצמיחה שלהן לא מושפעים מהסאב־פריים. ברוסיה המשאבים הם משאבי טבע, בהודו - טכנולוגיה עם כוח אדם אדיר.

זה לא ישתנה".

לגדול ב־50% בתוך שנה

לאנגלאינווסט יש כבר כ־30 עובדים, ובחודשים הקרובים תחל העבודה בשטח עם קבלני ביצוע מקומיים אך בניהול ישראלי. אנגל מתכנן לבנות, להשכיר את הפרויקטים ומיד למכור אותם.

בכל אחד מהפרויקטים יש לאנגל כאמור שותפים מקומיים, כשרוב המקרים מדובר בעסקאות שותפות או קומבינציה, החשיפה למחירי הקרקע היא מינימלית ובעלי הקרקע מקבלים את רוב התמורה רק לאחר קבלת היתר הבנייה.

מתי יסתיימו הפרויקטים?

"תוך שלוש־ארבע שנים. אנחנו מכוונים את הכל למכירה, לא מתכוונים להחזיק, נגמור לבנות, נשכיר את הקניונים ונמכור".

הנחת הבסיס היא שבתוך שלוש־ארבע שנים השווקים יאפשרו אקזיט ראוי?

"אני מרוויח בפרויקטים, אבל את הדירות אני מוכר לאנשים ואת הקניונים לחברות. מתוך 900 אלף מ"ר, בערך שני שלישים יהיו למגורים ולבתי אבות, ושליש יהיו מבנים מסחריים".

"יש ישראלים, אבל הודו כל כך גדולה שיש מקום לכולם. ברוסיה עוד מרגישים לפעמים מי המתחרים שלך, אבל יש מספיק פרויקטים לכולם".

מי המתחרים שלך?

"בעיקר יזמים גדולים מקומיים, אבל גם לב לבייב, אליעזר פישמן ואחרים. למעשה אין תחרות על פרויקט מסוים, כולם פועלים בשוק".

אתה מרגיש שהבנקים מוכנים לעסקאות חדשות?

"פעם, הגופים הגדולים היו נכנסים לכל עסקה. היום בנקאים בוחנים עסקאות עם יזמים. יש פחות כסף בשוק ויש יותר פרויקטים. רובם הולכים על היזם יותר מאשר על הפרויקט. אם הוא יזם מוכר, הוא יצליח".

אתה מרגיש נוח לעבוד עם הבנקים?

"כן. אני מוכר בשוק הבינלאומי המון שנים. היו אליי כבר פניות מכמה גופים, אבל לא התקדמנו, כי בשלב זה אני לא צריך אותם. עוד מעט אצטרך אותם".

למי אתה מייעד את הדירות?

"למעמד הבינוני פלוס. המיליארדרים בהודו והאוליגרכים ברוסיה לא צריכים אותי. המעמד הבינוני מאוד מתחזק בהודו, והוא מהווה כ־400 מיליון נפש. מדובר בכוח קנייה גדול.

"צמיחת המעמד הבינוני מאפיינת כלכלה צומחת. המצב הזה מאוד דומה לתהליך שהיה במזרח אירופה כשנכנסתי לשם לפני עשר שנים, אף שמנועי הצמיחה במזרח אירופה לא היו אז כאלה חזקים".

יש לך הזדמנות לעשות אותו דבר רק יותר מהר?

"במזרח אירופה התחילה הפעילות להבשיל אחרי ארבע שנים. פה, לדעתי, מדובר בערך באותו סדר גודל אבל במספרים גדולים בהרבה. אני לא ממציא את הגלגל אלא עושה מה שעשיתי בעבר".

מה המטרה?

"לגדול ב־50% בתוך שנה וליצור חברה עם שווי של מיליארד דולר, זו משימה שאצליח בה. עד היום הצלחתי בכל המשימות שהצבתי לעצמי".

זו מטרה שאפתנית.

"כן, אבל אני בא ממקום אחר. ההבדל הוא שלפני 30 שנה לא היה לי לא כסף ולא ניסיון, והיום יש לי את שניהם".