השוכר ברח? מה עושים? מדריך למשכיר ולשוכר

זה החודש השלישי ברציפות שהוא לא שילם לך. וזה לא שאתה לא מבין אותו לגמרי, הלא, כבר... כמה? שבעה חודשים שהוא לא עובד? לא צחוק בכלל. מי האמין, אחרי שנתיים ששילם כמו שעון כל חודש, ככה נפל. אבל מצד שני, זה כבר מתחיל להיות מוגזם. אתה לא לשכת הסעד, וגם לך זה מתחיל להרגיש צפוף...  

חתמת חוזה שכירות גרוע? תחטוף דיכאון

ומה תעשה? תרוץ עכשיו לבתי משפט? ועורכי דין, וכספים? ואשתך, בכל הזדמנות היא מזכירה לך כמה טעית כשלא הקשבת לה. אתה מסביר לה שסמכת עליו, אבל אותה זה לא מעניין. "אני לא מאמינה שלא לקחת ממנו ערבות, שטר חוב, ערבים, משהו?" היא שואלת שוב ושוב בכעס. ככה כבר חודשיים. דיכאון.

משכירים רבים מצאו את עצמם מנהלים מאבקים משפטיים אינסופיים עם שוכר, לאחר שזה לא שילם את דמי השכירות או את התשלומים לרשויות במועד או בכלל, השחית את דירתם המשופצת והמטופחת, עזב אותה בטרם עת או להיפך - סירב להתפנות ממנה. ההוצאות הכספיות לאותם משכירים היו כבדות, ואי הנוחות - רבה.

שוכרים רבים מצאו את עצמם בסיטואציות בהן המשכיר התנה את המשך השכירות לשנה נוספת בהעלאה מפתיעה של דמי השכירות, סירב לתקן קלקולים ופגמים שנתגלו במושכר, ביקש לפנותם טרם עת תוך שימוש בהוראות שנעלמו מעיניהם בחוזה או התגלה כמי שכלל אינו זכאי להשכיר להם את הנכס, והשוכרים נאלצו לשלם דמי שכירות כפולים לאותה שנה.

מאחר ומערכת היחסים הינה לטווח ארוך, ואתם מפקידים זה בידי זה אחריות רבה בעלת ערך כלכלי רב, קיימת חשיבות עליונה לניסוח הסכם שכירות מדוייק, מפורט ובהיר, המעגן פתרון ידידותי ונוח למכלול של סיטואציות עתידיות אפשריות, ולקבל הכוונה וליווי מקצועי.

ואולם, בין אם תחליטו לשכור עורך דין ובין אם לא, עליכם להבין על מה בדיוק אתם חותמים, להכיר בעצמכם היטב את המנגנונים שנקבעו בהסכם ולקרוא היטב גם את הנספחים להסכם, למשל, נספח המיטלטלין והביטחונות השונים המצורפים להסכם, עליהם תחתמו, וגם תבקשו מקרובים לכם לחתום עליהם כערבים.

האופציה: לטובת השוכר בלבד

משכירים:

• אם אינכם מעוניינים להשכיר את ביתכם לשנתיים - אל תכניסו להסכם אופציה לשנה נוספת.

• אם נתתם אופציה - התנו אותה בקיום כל הוראות ההסכם על ידי השוכר. כך, במקרה בו השוכר יפר את ההסכם, תוכלו לטעון כי האופציה מבוטלת מבחינתכם ואינכם מחויבים כלפיו לשנה נוספת.

• בכל מקרה, חשוב להעלות את טענותיכם נגד השוכר על הכתב, בזמן אמת, ולתעד בהוכחות כגון תמונות או העתקי התכתבויות, על מנת למנוע טענות עתידיות.

שוכרים:

• אם חשוב לכם לגור בנכס שנתיים למשל, בשום פנים ואופן אל תסמכו על הבטחות בעל פה. זהו מנגנון חד צדדי שמעניק אופציה רק למשכיר או מנגנון שמתנה את האופציה בהסכמת המשכיר.

• הימנעו מסעיפי הארכה אוטומטית המפילים עליכם כשוכרים את החובה לתת למשכיר הודעה שלילית, בסגנון: "איננו מעוניינים להאריך את ההסכם לשנה נוספת", על מנת שלא תמצאו את עצמכם במצב בעייתי בו הבעלים "הניחו" שאתם נשארים לעוד שנה, רק כי שכחתם לכתוב להם רשמית שאתם עוזבים.

הכל בכתב

שוכרים שמימשו אופציה שהוענקה להם, בפעם השנייה ברציפות, החליטו לנטוש את הנכס באמצע השנה השלישית. להגנתם טענו, כי מאחר והמשכיר הסכים לשנות באותה שנה - בהסכמה שבעל פה - את תנאי התשלום של שכר הדירה (מתשלום בכל 4 חודשים לתשלום חודשי) הם "הניחו" שהחוזה הפך אף הוא בתקופת האופציה להיות חוזה חודשי שניתן לסיום בתום כל חודש...

השופטת אמנם הבהירה להם כי אינה מאמינה לגרסתם וכי אין כל קשר בין מועדי התשלום של דמי השכירות בפועל לבין האפשרות לסיום מוקדם של החוזה, אך ברור כי אם הצדדים היו מעלים על הכתב את השינוי במועד תשלום דמי השכירות החודשיים, ומדגישים כי "יתרת תנאי ההסכם תיוותר ללא שינוי", לא היה נוצר פתח לפרשנויות מוזרות של הצדדים.

חושב לעזוב? דאג לכך מראש  

חשוב מאד להכניס להסכם מנגנון המסדיר את סיום ההסכם המוקדם, ומאפשר להודיע לצד השני על קיצור תקופת השכירות בהודעה מראש. כך למשל, אותו שוכר דירה ששכרו "קוצץ" וחייב לחפש דירה זולה יותר, או בעל בית שהשכיר את ביתו לתקופה ארוכה, וקיבל הצעה נדירה למכור את הבית מיידית במחיר אטרקטיבי, ישמחו לגלות כי חתמו מבעוד מועד על סעיף זה ובעייתם תיפתר בתוך 30 או 90 יום.

בפועל, שוכרים רבים יסרבו לחתום על סעיף שמאפשר פינוי מוקדם שלהם, ומשכירים רבים יסרבו לחתום על הסכם שכירות שניתן לקיצור, לכן יש למצוא פתרון אחר לסיטואציה זו.

על המשכיר, ואשר יעמוד בכל התשלומים החלים על השוכר על פי תנאי חוזה זה".

ומה קורה אם לא הכנסתם סעיף כזה להסכם? או כאשר בעל הבית מערים קשיים ומסרב להחלפת השוכר? במקרים אלו, "חוק השכירות והשאילה" הישראלי, אשר נועד להסדיר, בין השאר, את יחסי השכירות בארץ, נחלץ לסיועו של השוכר.

החוק קובע, כי גם אם בהסכם נאסר מפורשות על השוכר להעביר את זכות השכירות לשוכר אחר ללא הסכמת המשכיר, בית המשפט יוכל לקבוע במקרים מסויימים כי השוכר רשאי להעביר את זכות השכירות לאחר, גם בניגוד לרצון הבעלים. זאת, במקרים בהם המשכיר מסרב להחלפת השוכר מטעמים בלתי סבירים או מעמיד תנאים בלתי סבירים להסכמה להחלפה. מה הם "טעמים בלתי סבירים"? למשל, צורה חיצונית של השוכר המחליף, או דעות קדומות של המשכיר... לעומת זאת, מצב כלכלי רעוע של המחליף, עבר פלילי או דרישת המחליף להפחתת שכר הדירה החודשי - ייחשבו כטעמים סבירים, ואז לא ניתן יהיה לחייב את המשכיר להסכים לשוכר החלופי שהוצע לו.

אי לכך, לשוכרים:

• כן מומלץ, לעומת זאת, לפנות למשכיר בכתב, להודיע לו כי מצאתם שוכר חלופי ראוי, העונה לכל הקריטריונים, ולצרף דרישה חד משמעית להיענות לבקשתכם להחלפת שוכר בהקדם, בשל מצבכם הפרטי (שיתואר במכתב).

• מומלץ לעגן, מראש, מנגנון ברור בהסכם, המבהיר לשוכר כבר בעת החתימה, כי העברת השכירות לאחר במהלכה של תקופת השכירות תותר אך ורק בהתקיים תנאים ספציפיים אשר על השוכר יהיה לעמוד בהם, אשר נוחים לכם כמשכירים, וכך תצמצמו את האפשרות שבית המשפט יקבע בדיעבד, כי החלטתכם למנוע החלפת שוכר הייתה בלתי סבירה ואתם חייבים לקבל שוכר שאינכם מעוניינים בו.

• במידה וקיבלתם פניה מהשוכר שלכם, האמון עליכם, והוא מבקש להחליפו בשל נסיבות מוצדקות, מוצע כי תשקלו היטב את האפשרויות העומדות בפניכם, טרם תסרבו לפנייתו.  

• למשכירים העומדים בפני הזדמנויות מכירה כדאי להכניס להסכם מראש סעיף "העברת זכויות בנכס": "המשכיר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו במושכר לאחר ... כראות עיניו ... מבלי שיצטרך לקבל הסכמת השוכר .......ובלבד שזכויות השוכר.... לא תיפגענה".  
  

שימו לב: חובתכם על פי חוק להודיע לשוכר מראש על החלפת הבעלים בנכס. חוק השכירות מגן על השוכר וקובע שאם לא ידע על ההחלפה ושילם לכם בטעות, הוא לא יהיה חייב לשלם למשכיר החדש את דמי השכירות, ואתם תיאלצו לעמוד מול טענות המשכיר החדש.