כך תטפלו בשוכר סרבן
בתקופת מיתון, עומדים משכירים רבים אובדי עצות. השוכר מתקשה לשלם, אך גם מסרב להתפנות מהדירה. למזלם של השוכרים, המחוקק הישראלי נרתם לעזרתם ויצר מסלול מהיר למשכירי דירות בתביעתם לפינוי שוכר
"גבר-גבר": "תשמע לי, תביא לשם כמה חבר'ה, גדולים כאלה, שידפקו לו בדלת. קודם כל שיפחידו את החתיכת-אפס הזה. אם זה לא עוזר, תנתק לו את החשמל. ואם גם זה לא מפחיד אותו, פשוט תיכנס אליו הביתה כשהוא לא נמצא, תזרוק את כל הבגדים שלו החוצה ותחליף מנעול. כשהוא יחזור מהעבודה אל תפתח לו. תאמין לי, אחרי שהוא יישן יומיים על ספסל בחוץ הכל יסתדר".
תשובות בסגנון זה, לשאלות של משכירים אובדי עצות, העומדים חסרי אונים מול שוכר סרבן תשלום או פינוי, ניתן למצוא בכל פורום או אתר שדן ביחסי שכירות. תמיד יימצא אותו גולש מתלהם, שיציע לחבריו המשכירים המיואשים לצפצף על החוק ולבצע "פינוי עצמי". אותו גולש יסביר לקהל הרחב, ולכל מי שרק מעוניין לשמוע, שהחוק לא מגן על משכירים, שבבתי המשפט אין צדק ושבמדינה כמו שלנו אין לך הרבה ברירות אלא...
אין צורך להמשיך.
המלצה: אל תקשיבו ל"גבר-גבר"
יישום של אפילו אחת מהמלצותיו, עלול לסבך אתכם ובגדול. השוכר יוכל לתבוע אתכם בפן האזרחי בגין הנזקים שנגרמו לו. מעבר לכך, אם יגיש נגדכם תלונה למשטרה, קחו בחשבון כי רישום פלילי הוא עניין שאין להקל בו ראש.
כך למשל, במקרה מסוים שבו עשה משכיר דין לעצמו וניתק את השוכר מהחיבור לחשמל. השוכר נאלץ להזמין משטרה, אשר הכריחה את המשכיר לחבר את החשמל בחזרה. בית המשפט קבע כי:
..." לא עמדה לנתבע (המשכיר. ד.כ.) הזכות והרשות ... לנהוג בעשיית דין עצמי בניתוק החשמל למושכר כדי לאלץ את התובע לפנותו. זאת בין אם היו לתובע חובות לנתבע ובין אם לא. במעשיו אלו של הנתבע, היה משום פגיעה בזכויות התובע כשוכר והתנהגות שלא בדרך מקובלת ובתום לב. אם וככל שסבר הנתבע כי קיים חוב, בין חוב חשמל ובין אם חוב לדמי שכירות, הרשות הייתה בידו לנקוט בהליכים לגבייתם, באמצעות צ'יק הביטחון או בדרכים אחרות המעוגנות בחוק ולא בצורה כוחנית, כפי שנהג בפועל, ללא הרשאה בדין".
באותו מקרה דווקא דחתה השופטת את מרבית הטענות של השוכר נגד המשכיר, אך בעניין ניתוק החשמל החליטה לקבל את תביעת השוכר. השופטת חייבה את בעל הבית לשלם לו פיצויים בשל התנהלותו הלא חוקית בעניין ניתוק החשמל וההכבדה שגרם בכך לשוכר.
גם כניסה לנכס שלך, התפוס על ידי שוכר, והחלפת המנעול בו עלולה לסבך אותך. רבים יודעים כי חוק המקרקעין הישראלי מאפשר לבעלים של מקרקעין לפנות פולש במקרה של פלישה "טרייה" (דהיינו במשך 30 הימים הראשונים מיום שהמקרקעין נתפסו "שלא כדין"). ואולם, לא מומלץ להסתמך על הוראת חוק זו במקרה של פינוי שוכר בעייתי, שכן סעיף זה נתון לפרשנויות שונות של בית המשפט.
למשל, החוק חל רק כאשר המקרקעין נתפסו "שלא כדין". קיימת פרשנות הגורסת כי מאחר ושוכר התיישב בדירה בתחילת תקופת השכירות "כדין" (דהיינו שילם ועמד בתנאי החוזה), ורק המשך ישיבתו בנכס היא "שלא כדין" (כבר לא משלם), אזי הוראת החוק כלל לא חלה על פינויו... כי הוא תפס את המקרקעין כדין. יותר מכך: מאחר והשוכר הוא שיושב בנכס כיום, המשכיר עלול למצוא את עצמו מואשם על ידי השוכר בפלישה (מאחר ונכנס לדירה המוחזקת על ידי השוכר ללא רשות)...
על כן יש להתייעץ עם עורך דין לפני כל ניסיון פינוי עצמי, מכל סוג, והמלצה זו חלה עליכם גם אם הסדרתם בחוזה מראש את האופציה לעשות את כל אלו. קחו בחשבון שבית המשפט לא יכשיר את התנהגות המשכיר בדיעבד רק מאחר והוא כתב בחוזה שהוא מתכוון לפעול באופן בלתי חוקי... וכמו תמיד, יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו.
אז מה בכל זאת עושים?
דרך המלך – לאחר שמוצה שלב הבקשות / טלפונים / מכתבים / התראות ואיומים - היא פנייה לבית המשפט. ואולם, לצערנו, דיונים בבתי המשפט הינם עניין לא פשוט ולא קצר בדרך כלל. עומס התיקים שהשופטים מטפלים בהם הוא גדול, הביורוקרטיה עושה את שלה, ומשכיר אומלל שנאלץ לגרור שוכר סרבן להליך משפטי, ייאלץ להמתין חודשים ארוכים אם לא שנים עד שיוכל לפנות את דירתו, להשכירה לאחרים ולסיים את הפרשה.
למזלם של המשכירים, מסתבר שהמחוקק שלנו הסתובב בבתי המשפט לאחרונה. לאחר שנתקל במספר רב של משכירים מתוסכלים המסתובבים חסרי מנוחה במסדרונות בית המשפט, החליט לעשות מעשה. וכך, בסוף שנת 2008 נתקבל תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, אשר יצר מסלול מהיר למשכירי דירות בתביעתם לפינוי שוכר (בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה).
יתרונות המסלול המהיר
למסלול המהיר על פי התקנות החדשות קוראים: "תביעה לפינוי מושכר". מה כל כך מהיר בו, יחסית לתביעת הפינוי ה"רגילה", ומה היתרונות הגלומים בו למשכיר?
1. התביעה היא לפינוי בלבד. לא ניתן לצרף ל"תביעה לפינוי מושכר" גם תביעה כספית נגד השוכר.
המשמעות: אם תרצו לתבוע את השוכר על אי תשלום דמי השכירות, אי תשלום חשבונות, הפיצוי המוסכם על כך שלא פינה את המושכר במועד, הנזקים שנגרמו לנכס וכיוצא בזאת, תצטרכו להגיש תביעה בנפרד.
היתרון: הדרך לפינוי מתקצרת משמעותית, שכן כיום התביעה לפינוי מוגשת ביחד עם התביעה הכספית, ושלב ההוכחות בתביעה כספית הוא ארוך יחסית.
החיסרון: המשכיר נאלץ למעשה, בשם היעילות והמהירות, להגדיל את הוצאותיו, מאחר והוא ייאלץ להגיש 2 תביעות נפרדות, במידה ונגרמו לו גם נזקים כספיים.
2. השוכר לא יכול להגיש נגד המשכיר "תביעה שכנגד" או "הודעה לצד שלישי".
המשמעות: השוכר לא יוכל להגיש נגד המשכיר תביעה נגדית (תביעה המוגשת נגד מי שתבע אותך), ובה לפרוש את טענותיו כלפי המשכיר. השוכר גם לא יוכל לצרף צד שלישי למערכה שנפתחה על ידי המשכיר.
היתרון: ברור. "תביעה שכנגד" מוגשת פעמים רבות רק כאקט שנועד לכופף את המשכיר או להבהיל אותו. נגד תביעה שכנגד צריך להתגונן והיא הליך משפטי לכל דבר.
החיסרון: במידה ולשוכר יש טענות טובות, נגד המשכיר או נגד אדם שלישי, ייתכן והוא ינסה להגיש תביעה נפרדת, אפילו לאחר פינויו, ואז ההליך הנוכחי לא ימצה את העניין. גם במקרה הפשוט שבו השוכר יגיש כתב הגנה, ביהמ"ש יבדוק את טענותיו, ואם יראה שההכרעה אינה פשוטה וברורה, יעביר את הצדדים למסלול דיוני אחר (ראו בהמשך – סעיף 4).
3. התובע (המשכיר) נדרש לצרף את כל ראיותיו מיידית עם הגשת התביעה.
המשמעות: בניגוד להליך רגיל, אין שלבי גילוי מסמכים שונים. בהליך המהיר מדלגים על שלבי המשפט הרגילים של כתב תביעה, דיון מוקדם, קביעת מועדים להגשת תצהירים, קביעת דיון הוכחות, שאלונים, תצהירים משלימים וכולי.
היתרון: השוכר יידרש להגיב באופן מלא וגלוי בתוך 30 יום מעת שקיבל את כתב התביעה. אין אפשרות למשיכת זמן מצידו, ולמעשה, כבר טרם הדיון הראשון, שניכם תדעו הכל זה על זו.
החיסרון: לא תוכלו להשאיר שום שפן בכובע. טרם העלה השוכר טענת הגנה אחת על הכתב, הוא כבר יודע את כל מה שאתם מתכוונים להגיד כנגדו, כולל מה היה לשכנה הנחמדה לספר עליו, וכמה עלה לכם באמת לתקן את החור הקטן שהשאיר בקיר.
4. הדיון ייקבע למועד שהינו לא יותר מ- 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה.
המשמעות: בתוך חודשיים לכל היותר מיום הגשת התביעה, יתקיים הדיון בתביעה (30 יום
להגשת כתב הגנה ועוד 30 יום לדיון).
מאחר וההליך המהיר נועד לדיון אחד בלבד, יכול המשכיר לקבל צו פינוי מבית המשפט בתוך חודשיים בלבד מיום התביעה. גם אם בדיון הראשון לא תתקבל הכרעה, יועבר התיק לדיון בסדר דין מהיר, אשר גם הוא מבטיח מתן פסק דין מהיר יחסית.
היתרון: ברור. לדוגמה, היום יכול להיות מרחק של 6 חודשים או יותר מיום הגשת התביעה ועד ליום הדיון המקדמי בלבד, טרם הגשת תצהירים ודיוני ההוכחות.
החיסרון: אין.
5. סיום ההליך והוצאתו לפועל.
גם אם תביעתכם התקבלה במלואה, וניתן לכם צו פינוי נגד השוכר, לא בטוח שהשוכר יפנה את הנכס...במידה ותיאלצו לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולבקש לקיים את פסק הדין עבורכם, דעו כי ההליך הקצר שתואר לעיל אינו מקנה לכם קיצור אוטומטי בהליכי ההוצאה לפועל, אשר יתקיימו כרגיל. ואולם, חשוב לזכור כי צו פינוי ביד מרתיע את השוכר המצוי הרבה יותר מאשר איומים והתראות על העץ.
מילת סיום למשכירים
מלבד ההליך המהיר שתואר לעיל, שהינו הליך חדש כאמור, קיימות דרכים נוספות לפינוי שוכרים "בעייתיים", אשר לא תוארו כאן. מוטב כי משכיר החפץ בפינוי יפנה להתייעצות עם עורך דין המומחה בתחום, אשר יציג בפניו את שלל האפשרויות העומדות בפניו במקרה הקונקרטי.
ומילת סיום לשוכרים
ניתן לראות כי ההליך המהיר מיטיב עם המשכירים באופן משמעותי. יתרה מכך, כל יתרון שמניתי לעיל, מהווה חסרון ברור עבור השוכר המתגונן. ועל כן, ובשל אפקטיביות היתר של ההליך, מומלץ לשוכר שמקבל כתב תביעה לפינוי מושכר לפנות מיידית לעורך דין, שיסייע לו להעלות את טענותיו על הכתב. כאמור, הזמן דוחק (30 יום להגשה) ולשוכר אין מרחב תמרון רב מבחינה משפטית.
