הרפורמה במינהל: האם מחירי הדירות יירדו?

הממשלה אישרה לאחרונה את "אם כל הרפורמות" מבית מדרשו של בנימין נתניהו: הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. במסגרת הרפורמה אמורה המדינה לרשום בטאבו דירות, הנמצאות כיום בבעלות רשמית של המינהל, על שמם של ה"חוכרים" הפרטיים שלהן הן שייכות בפועל; להעביר פקידים שעד כה היו עסוקים בלמרר את חייהם של החוכרים הללו - לעבודה בשיווק קרקעות; להתחיל למכור ליזמים ולרוכשים פרטיים אדמות מינהל, שנמצאות בשטחים המיועדים לבנייה אך תוכניות הבנייה שלהן טרם אושרו סופית; ובעיקר - לצמצם את הביורוקרטיה המפלצתית.   

מטרתה המוצהרת של הרפורמה היא להוזיל את מחירי הדיור בישראל. כך מצהיר לא רק נתניהו, שידוע באמונתו העזה בתועלתן של רפורמות, אלא גם שר השיכון החדש והחברתי, אריאל אטיאס.

"ההחלטה להעביר את החוכרים לבעלות תאפשר השבחה של נכסים רבים ותקל על הביורוקרטיה", אומר אטיאס ל-ynet.

"התייעלות המינהל ופינוי המשאבים מביורוקרטיה לשיווק קרקע יוזילו את מחירי הדירות. ההחלטה לרכוש דירה היא הצעד הכלכלי המרכזי בחייהם של מרבית הזוגות הצעירים, ולכן הרפורמה יכולה לשפר את חיי היום יום של האזרחים בצורה משמעותית".

מנכ"ל חברת התיווך רימקס, ברנרד רסקין, סבור שהרפורמה לא תשפיע על השוק - לא לכאן ולא לכאן. "הרבה מהרפורמה הזאת היא קוסמטיקה", אומר רסקין, "כיום אין הבדל בין אדמת מינהל לקרקע פרטית. בעלות המינהל היא כמעט פיקציה".

בממשלה חושבים שהפקידים, שהיום מנהלים את הפיקציה הזאת, יוכלו להתפנות לשיווק קרקעות.

"אני לא מאמין. פקידים יהפכו פתאום לאנשי שיווק? אלה מקצועות שונים, שדורשים הכשרות וכישורים שונים".

הרפורמה כוללת הקלות במכירת קרקעות ליזמים. זה לא יגדיל את ההיצע ויוריד מחירים?

"אין ספק ששורש הבעיה הוא במחסור בקרקעות. צריך למצוא דרך להפריט את הקרקע. בזה הם צודקים. אבל ברפורמה חסרות דרכים לעשות זאת. היא לא תשנה את הגישה הבסיסית של המינהל.

"המינהל מתייחס לקרקעות כיום כעסק, ומבטל מכרזים למכירת קרקע כשהוא לא מקבל מחיר טוב, במקום למכור בכל מחיר. צריך ללמוד בעניין הזה מיזמים פרטיים שהסתבכו בחובות בחו"ל, שצריכים לגייס כסף ומממשים נכסים. הם לא מתמקחים על המחיר: הם פשוט מוכרים".

כיצד משנים את הגישה של המינהל?

"אפשר לגייס משווקים. אפשר לגייס אנשי עסקים בפנסיה לתפקידי מפתח במינהל".

האם מחירי הקרקע המופקעים לא נובעים מאינטרסים סמויים של אנשים במינהל? האם ההבטחה של נתניהו להילחם בשחיתות במינהל לא תמנע אינטרסים כאלה? והאם הכנסת אנשי עסקים למנהל לא תכניס אליו אינטרסים זרים חדשים?

"אני לא חושב. היזמים רוצים דווקא להוריד מחירים ולעודד את המכירה. הבעיה, לדעתי, היא שהפקידות בישראל אוהבת תהליכי תכנון איטיים. זה שריד של המנטליות הסוציאליסטית, של מציאות שהשתנתה".

 "עוד דבר שחסר ברפורמה הוא סעיף שיעודד בנייה להשכרה. אחד הדברים שגרמו למשבר המשכנתאות בארצות הברית, ושמכבידים על שוק הנדל"ן בארץ, הוא ההנחה השגוייה, בישראל ובאמריקה, שכולם צריכים לקנות דירה, שלא בונים להשכרה. אין שום דבר רע במגורים בשכירות. באירופה זה מקובל מאוד, וצריך לעודד בנייה כזאת".

רסקין, שעלה לישראל מדרום אפריקה ב-1983, מוסיף בנימה אישית: "אני מדבר נגד האינטרס של עצמי כמתווך. לי כדאי שהנדל"ן יישאר יקר. אבל כציוני, כואב לי שעולה חדש, או זוג צעיר, צריכים לשלם על שלושה חדרים מחיר שבדרום אפריקה מספיק לקניית חווה. ואני לא מדבר על תל-אביב. תל-אביב צריכה להיות יותר יקרה מחדרה. אבל בחדרה יקר מדי. זאת לא בועה, אלה מחירי שוק, אבל אפשר להוריד אותם ולעודד בנייה נוספת. ויש המון מקומות לבנות - לגובה, לדרום, לצפון".

"טובה רק למרכז הארץ"

בניגוד למתווכים, קבלני הבניין דווקא סבורים שהרפורמה עשויה להוזיל את הדיור. "אם הרפורמה אכן תצא לפועל, ולא תישאר על הנייר כפי שקרה ב-2005, ובאמת ישווקו יותר קרקעות, היא בהחלט עשוייה להוריד מחירים", אומר מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, "המבחן שלה מוטל על אגף השיווק של המינהל".

יש מתווכים שטוענים שאתם דווקא תגבו יותר על בתים בגלל שהם פרטיים ולא של המינהל.

"אתה מכיר מישהו שיודע אם הוא גר על קרקע פרטית או של המינהל? זה לא משמעותי. זה יכול להעלות את המחיר בטווח הקרוב במידה קלה, אולי 3% לכל היותר, אבל שחרור הקרקעות יוזיל אותם במידה רבה יותר".

"עם זאת", הוא מסייג, "זה לא יקרה ב-5 השנים הקרובות כי תהליכי התכנון ארוכים. ואם זה יצליח, זה יוזיל את הדירות רק במרכז. בדרום ובצפון הגדלה של ההיצע לא תועיל כי יש שם בעיה של ביקוש. אין מי שיבנה שם. אתה יכול לבנות כמה שאתה רוצה בנצרת עלית, בכרמיאל, בנהריה, בבאר שבע, הלקוחות לא באים. הקבלנים לא מצליחים להשיג שם את עלות הבניה. כדי לעודד שם בנייה, צריך להחזיר את הסיוע לרוכשים, על ידי החזרת מענקי המקום והסיוע במשכנתאות".

"הרפורמה תעודד בנייה להשכרה"

יזמים ומתווכי דירות מונעים, כידוע, מאינטרסים, ועשויים לבשר על ירידת מחירים כדי לקדם רפורמה שתגרום דווקא לעלייתם, או להיפך. אבל מה חושבים במגזר השלישי, המתיימר לייצג את הלקוח דל-האמצעים? רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד המרבה לסייע לחסרי דיור, מאמין שהרפורמה תקל על מצוקת הדיור כיוון שהיא תעודד, לדעתו, בניית דיור להשכרה.

"נושא הבניה להשכרה אינו מוזכר ברפורמה והוא חסר בה, כיוון שזה הפיתרון למצוקת הדיור, לא רק של הנזקקים אלא גם של 'סתם' זוגות צעירים שכיום קונים דירות בכסף שאין להם", אומר מלמד, "אבל אני חושב שהרפורמה כן תעודד בנייה להשכרה. כיום, המתווכים והקבלנים עוסקים בעיקר בדיור למכירה כי יש בזה רווח, אבל הניסיון מראה שכשהם מקבלים תמריצים הם רוצים לעסוק גם במגורים להשכרה, ויש בה תמריצים כאלה".

"אתן לך דוגמא: בתחילת שנות ה-90' באה קבוצה של יזמים ואמרה: תנו לנו קרקע זולה ברעננה, ונבנה שם שכונה שחלקה מיועד למכירה וחלקה להשכרה. במקרה ההוא, הם קיבלו מה שרצו. גרתי שם בעצמי, ושילמתי 400 דולר לחודש על דירה של חמישה חדרים וגינה. זה רע? הבעיה היא שאין הרבה פרוייקטים כאלה, בגלל הבירוקרטיה.

"יהיה מי שיגיד - יעשו הקלות לחברי המושבים והקיבוצים, שיבנו בתים על הקרקעות שלהם. ואני אומר - כן, שיבנו. לבריאות. הביורוקרטיה מעלה מחירים ומאפשרת לכוחות גדולים למנוע מאנשים לקנות ולשכור בזול. פנתה אלינו פעם אישה, שרצתה לקנות בית בהרחבה של הקיבוץ, והקיבוץ פסל אותה, בסיוע הנהלים המסורבלים של המינהל. התהליך שהיא הייתה צריכה לעבור כדי לערער על החלטת הקיבוץ גרם לה להתייאש ולוותר, וזה לא היה צריך לקרות.

"יש רפורמות טובות ויש רפורמות רעות. בעניין הזה - אני לא מתבייש לומר שאני מסכים עם נתניהו. אני מאמין לו שהוא מאמין שהרפורמה שתעזור לאזרח הקטן, ושזה יכול לצאת לפועל". 

איריס האן מנהלת תחום מחקר במכון דש"א (דמותה של ארץ) של החברה להגנת הטבע, אינה מסכימה עם מלמד. "הנסיון מראה שמהלכים לקיצור ביורוקרטיה לא מורידים מחירים. בתחילת שנות ה-90' רצו להוזיל את הדירות, כדי להקל על העולים החדשים, והקימו ול"לים - ועדות לבנייה ולתכנון, שקיצרו את הליכי האישור, אבל מחירי הדירות דווקא עלו".

הממשלה והיזמים טוענים שהמחסור בקרקעות, מעלה מחירים. הרפורמה לא תסייע בכך?

"אין שום מחסור. יש המון קרקעות שכבר עברו את הליכי אישור הבנייה, ולא בונים שם. עשינו בדיקה בצפון ומצאנו שיש שטחים ריקים, מאושרים לבנייה שאפשר לבנות עליהם 100 אלף יחידות דיור. במקום זה, מחפשים איך לאפשר בנייה במקומות שעדיין אין להם אישור. לכך אנחנו, כמובן מתנגדים. הרפורמה לא תפתור את מצוקת הדיור בגלל שהיא משאירה את המצב הקיים: אנחנו תלויים בחסדי השוק הפרטי. הקבלן הפרטי יבנה או לא יבנה: יש כסף, אין כסף, יש משבר, לא מתחשק לו, ומה שבטוח, שמי שירוויח מכך הוא לא הרוכש הקטן".

ומה הפתרון?

"לא להפריט את שוק הקרקעות, אלא לייעל אותו. המינהל אכן מסורבל, מלא בעיות, וצריך לפתור אותן. במקום זה, עושים רפורמה שתיצור בעיות חדשות".

שר הבינוי אטיאס אינו מסכים, כצפוי, עם הביקורת. "יש לנו נתונים שאומרים ההיפך", אומר השר ל-ynet, "הבתים בצפון לא נמכרים בגלל שללקוחות אין כסף. אם ישחררו עוד קרקעות, יקלו בביורוקרטיה, ויציפו את השוק בהיצע, המחיר יירד. אנשים ירכשו בתים בפריפריה, אם יהיה להם תמריץ. הביקושים בדרום ובצפון לא יהיו כמו במרכז, אבל הם יכולים לגדול דרמטית".

"עשינו לאחרונה מכרז למכירת מגרשים בבני-ביתך בדרום. כדי להקל על הרוכשים חתכנו במחיר. הציבור התנפל. בדימונה שיווקנו 21 מגרשים, ו-72 לקוחות נרשמו. בירוחם הצענו 30 מגרשים ו-274 מועמדים נרשמו, ובשדרות מוכת הקסאמים הצענו 44 ונרשמו 176". 

כיצד אתה מתייחס לטענה שהקבלנים יעלו מחירים של דירות שיהיו רשומות על שם הלקוח?

"קשקוש. מופרך לחלוטין. בשביל שיהיו שתי רמות של מחירים, צריך שיהיו בשוק שני מוצרים שונים. ברגע שהרפורמה תצא לפועל, כל הבתים יעברו לבעלות פרטית. מלבד זאת, רוב האנשים פשוט לא יודעים שהבתים שלהם בבעלות המינהל. מתי הם מגלים את זה? כשהם רוצים לשנות משהו, ונתקלים בביורוקרטיה. הביורוקרטיה עצמה עולה אלפי שקלים, ולכן גם רישום הבתים יחסוך הוצאות. אלה לא תיאוריות, אלא עובדות. הרפורמה תצליח".