בא לכם מעלית ומרפסת שמש בחינם?

דנה וערן, ששבעו מהחיים בקובייה בעיר, בקומה 3 בלי מעלית, החליטו למכור את דירתם ולעבור למושב. הם חשבו שזה יהיה ממש פשוט, אבל אחרי 7 חודשים בהם אירחו בדירתם מתווכים מכל מין וסוג, פרסמו מודעות ואפילו חילקו פליירים בקניון מתחת לבית, הם כבר ממש התייאשו: משפחות עם ילדים, או משפחות שמתכננות מתישהו להביא ילדים, לא מוכנות לעלות שלוש קומות ברגל; גילאי הזהב גם לא בעניין; ולרווקים פוחזים המחיר ממש לא בא בחשבון.

מילכוד.

יום אחד התקשרה אליהם נציגת חברת "לי לא יוצא מזה כלום", ביקשה 60 שניות מזמנם, והודיעה להם ש"לי לא יוצא מזה כלום" החליטה להעניק להם במתנה מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית לבניין, לובי מפואר ושיפוץ חיצוני לבניין... "תארו לעצמכם", סיכמה, "שערך דירתכם יעלה כל כך עד שתוכלו למכור אותה במחיר הרבה יותר גבוה ממה שפרסמתם!".

ערן החשדן אמר לה שהוא ממש מצטער, אבל ועד הבית זה בדירה 4, אז תודה, שלום וביי. אבל הנציגה לא נתנה לו לנפנף אותה, ואמרה לו שבדיוק בגלל שהוא מנסה למכור ולא מצליח, זו ההצעה היחידה שתעזור לו...

ערן התעצבן ואמר לה שהוא סוגר ושתלך לשגע מישהו אחר, אך כשהשפופרת הייתה בדרכה מטה, בקע ממנה קול צווחני שזעק: "זו תכנית של הממשלה, נשבעת לך!".

כאן כבר ערן הסתקרן: "ממשלה" נשמע אמין. כשהרים את השפופרת אמרה הנציגה האסרטיבית: "באמת! זה תמ"א 38", ולשאלתו: "תמ"א-מה?!?" השיבה בסבלנות מהי התמ"א ומדוע מתאימה לצרכיו.

**

עוד באותו הערב עברו דנה וערן דלת דלת, והציגו לשכנים את התכנית המהפכנית של "לי לא יוצא מזה כלום".

באסיפת הדיירים שנתקיימה בעניין, ז'ניה, מקומה ראשונה, התנגדה נחרצות לתכנית: היא לא צריכה מעלית, לא בא לה שישפצו לה מעל הראש שנתיים, ובכלל החתן שלה אמר לה להיזהר מנוכלים, אז עם כל הכבוד, היא לא חותמת על שום דבר, וזהו.

**

דנה וערן, שכבר ראו את האור בקצה המנהרה, חוששים עתה שייאלצו לגור בקומה שלישית עד קץ ימיהם, כיוון ש"לי לא יוצא מזה כלום" לא מסכימה להתחיל בתכנית ללא קבלת הסכמה מכל הדיירים.

מה הם יכולים לעשות?

נעים מאוד. תוכנית מתאר ארצית מס' 38, ובקיצור תמ"א 38, הגיחה לאוויר הארצישראלי בשנת 2005, במטרה לעודד אותנו, דיירי בנייני המגורים, לחזק את הבניין שלנו מפני רעידות אדמה.

זה שנים רבות שממשלת ישראל מודעת לנתונים: רעידות אדמה צפויות באזורנו,

ואם וכאשר יתרחשו, מבנים רבים במדינה צפויים להיהרס או להינזק חמורות, מה שיגרום לפגיעות בנפש ולרכוש.

מדובר על אותם בניינים שנבנו בימים קדומים יותר, בהם עדיין לא הקפידו על בנייה לפי התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הבנייה לפי התקן, שנולד בשנת 1975, החלה רק ב-1980, כך שמבנים רבים בארץ בנויים שלא לפיו.

לאחר דיונים רבים, מחקרים קשים, דו"חות מבקרים ורעידות אדמה שונות בארץ ובמדינות שכנות, הוחלט לקדם את נושא חיזוק הבניינים הישנים. מאחר והמדינה לא יכולה לממן את חיזוק כל המבנים בארץ, עלתה השאלה המתבקשת: אז מי כן יממן? התשובה: האזרח הקטן.

ואז עלתה שאלה נוספת: איך נגרום לאזרח הקטן המתגורר בבניין הישן לקום בבוקר ולהחליט שהיום הוא מחזק בעצמו את כל הבניין בו הוא מתגורר מפני רעידת אדמה? וגם לשאלה זו נמצאה תשובה: תמ"א 38.

במסגרת התמ"א, תוענקנה זכויות בניה נוספות לבניין שיחוזק בפני רעידות אדמה. למעשה, המדינה תשלם לאזרחים המחזקים, אך במקום תשלום כספי, היא תעניק להם זכויות בנייה נוספות שלא היו להם קודם לכן. האזרחים ימירו את הזכויות שנתנה להם המדינה באמצעי מימון, שיאפשר להם לחזק את הבניין... נשמע מסובך? לא כל כך.

איך הופכים זכויות בנייה "על הנייר", לבניין מחוזק, מעלית חדשה ולובי מפואר - הנוסחה לפניכם:

השלבים בדרך לשדרוג הנכסף

כעקרון, כל מבנה קיים, שאינו עומד בפני הריסה, ושנבנה על פי היתר בנייה שניתן לפני 1.1.1980, אמור ליהנות מהתמ"א ומהזכויות הנוספות המוענקות במסגרתה.

תנאי נוסף הוא שמהנדס יקבע, בכתב, כי יש צורך בחיזוק הבניין הספציפי. 

בענייני תמ"א, מסתבר שהגודל כן קובע: אם אתם מתגוררים בבניין בן 2 קומות ומטה, ששטחו הכולל פחות מ-400 מ"ר, לא תהיו זכאים לזכויות בנייה של יחידות דיור נוספות, זאת מאחר והסיכון להתמוטטות הווילה שלכם בעת רעידת אדמה מופחת (וגם כדי למנוע פגיעה במרקם הבנייה האיזורי).

לעומת זאת, אם אתם מתגוררים בבניין מגורים ישן, קיימת סבירות גבוהה שהוא כן עומד בתנאי התמ"א.

• מגיעות לכם זכויות בנייה נוספות, ששוות הרבה כסף. מי שירים את הכפפה (או השפכטל) ויחזק את בניינו בפני רעידת אדמה, יוכל ליהנות מזכויות אלה. הזכויות שהוועדה המקומית רשאית לאשר לכם, בתנאי כמובן שתחזקו את הבניין, יכולות להיות אחת מאלו:
  

• הוספת יחידות דיור, באחת מהדרכים הבאות: הוספת קומה על הגג (יש רשויות מקומיות שמאפשרות לבנות גם שתי קומות נוספות); סגירת קומה מפולשת (על עמודים); בניית אגף נוסף לבניין (או שילוב של שלושתן). 
  

• הרחבת דירות הדיירים בעוד 25 מ"ר נוספים מקסימום לדירה, כולל בניית מרחב מוגן בשטח המורחב.
  

• כמו כן מאפשרת התמ"א לקבל אישור להוספת מעלית לבניין, גם בבניינים שלולא התמ"א לא היו מקבלים אישור בשל מגבלות תכנוניות.
  

• התמ"א מקנה גם הטבות מס משמעותיות, שיחולו בעסקאות מסויימות שתבצעו בזכויות הבנייה שקיבלתם (למשל: פטור ממס שבח, הפחתת היטל השבחה או פטור מלא, פטור ממע"מ ואפילו הנחה באגרות.
  

זו הסיבה שנציגת "לי לא יוצא מזה כלום" (שכולנו הבנו שכן יוצא לה מזה משהו...) הציעה לערן את עסקת החליפין (בארטר) הבאה:

החברה עצמה תחזק את הבניין, תשפץ אותו למשעי על פי ההסכמות עם הדיירים ותבנה יחידות דיור נוספות בהתאם לזכויות שהתקבלו.

בתמורה לשירותי החיזוק והשיפוץ, תקבל החברה, במקום שכר עבודה, את היחידות הנוספות שייבנו. כך, הבניין יחוזק וישופץ, הקבלן ימכור את יחידות הדיור ברווח - וכולם ייצאו מסופקים.

• מומלץ, גם אם נראה לכם שלא תתקבל הסכמה כוללת לעולם, להחתים את הדיירים שכבר כן בעניין, על הסכמתם העקרונית לתהליך.
  

• כמו כן, בינתיים, מנו נציגות שתשב עם המתנגד, שתנסה להבין את שורש ההתנגדות ולמצוא פתרונות מתאימים:
  

- אם למשל הדייר חושש מהשיפוצים המאסיביים שיארכו זמן רב (לכלוך, רעש) - ניתן לסכם איתו שאחד התנאים לחתימת ההסכם מול הקבלן יהיה, שהקבלן יעבוד בשעות הבוקר בלבד ויפנה תדיר את הפסולת.

- אם יש לדייר למשל שוכר שמסרב לתכנית והודיע שיעזוב בגללה, נסו להציע לו שהקבלן ישתתף בהפחתת שכר הדירה של השוכר לתקופה מסויימת, וכך הדייר יוכל לשכנע את השוכר להישאר, והכנסתו מהשכירות לא תיפגע.

כדי לבחור את הקבלן הנכון, מומלץ ראשית שהנציגות של דיירי הבניין תפנה למספר יזמים, תנהל איתם מו"מ ותקבל מהם הצעה בכתב. כבר מגוף ההצעה תוכלו ללמוד המון, אך על מנת שלא תיפלו בטעות על חאפרים, מומלץ לבצע גם בדיקות יזומות:

האם היזם הוא אדם פרטי או חברה? האם הוא יזם בלבד, שמביא קבלן ביצוע לפרוייקט, או שהיזם הוא גם הקבלן בעצמו? האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים? האם יש לו ניסיון קודם בתחום תמ"א 38 או בחיזוק מבנים? באיזו עיר? האם יש לו את העתודות הכלכליות הנדרשות לסיום הפרוייקט היקר עד תום? (חוסן כלכלי של חברה ניתן לברר באמצעות חברות המאפשרות לקבל נתונים פיננסיים ואחרים של החברה).

אל תחתמו על שום מסמך בלעדיות או התחייבות לפני שהסדרתם את כל התנאים המסחריים בחוזה, וזכרו תמיד שיש לכם כח מיקוח: זכויות הבנייה הן שלכם!

• פירוט העבודות במלואן וציון החומרים בהם מתכוון הקבלן להשתמש.
  

• לוחות זמנים ברורים לניהול הפרוייקט, כולל סנקציות (למשל פיצוי לדיירים במידה והפרוייקט מתמשך מעבר לצפוי). כמו כן הגדירו שעות או ימי עבודה מוסכמים.
  

• פירוט התשלומים בהם נושא הקבלן (בדרך כלל): שכ"ט עו"ד, מהנדס, מפקח, אדריכל, אגרות, הוצאות משפטיות, תשלומי מיסים והיטלים.
  

• הקבלן צריך לערוך ביטוח מקיף בסכומים גבוהים המתאימים לסוג הבנייה והיקפה.
  

• הקבלן ידאג לבטוחות שיבטיחו את קיום התחייבויותיו, אם חלילה לא יעמוד בהן. 
  

• פתרון למצב בו התכנית המתבקשת לא תאושר על ידי העירייה (מנגנונים חלופיים).
  

• מעל ראשכם צפויים להתמקם מספר דיירים חדשים. איפה הם יחנו? התמ"א מחייבת להציג פתרון חניה "משביע רצון", אך בשל קשיי החנייה, מומלץ לקבוע שהקבלן הוא שישא בעלות פתרונות החנייה.
  

• חשוב מאד לעגן שאסור יהיה ליזם להעביר את התחייבויותיו וזכויותיו על פי החוזה לצד שלישי, ללא הסכמתכם מראש ובכתב (נועד למנוע מצב שהיזם הוא בעצם מתווך שפשוט יעביר את הסכמתכם אחרי החתימה לצד ג' לא מוכר).
  

"חפש את ה- catch"

לכאורה, תמ"א 38 היא מתנה לכל דבר: מי לא יהיה מוכן לנשום קצת אבק ולהרוויח ללא מאמץ עשרות או מאות אלפי שקלים?

אך כפי שכל ישראלי יודע משחר ינקותו, "חפש את ה-catch" הוא לא שם של משחק קופסא, ובתמ"א 38 - המהמורות בדרך למעלית בחינם הן לא מעטות, כפי שפירטתי לעיל. זו גם הסיבה לכך ש"ז'ניות" למיניהן לא ממהרות להסכים לתכנית, וקשה שלא להבין את החתן החששן של ז'ניה.

לזכותה של התמ"א יש לומר, כי במהלך 4 השנים שחלפו, המחוקק מצא (ומן הסתם ימשיך למצוא) פתרונות יצירתיים לבעיות רבות, וזו הסיבה שלתמ"א 38 יש פוטנציאל להפוך ל- Win Win Situation אמיתי.

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד. 

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il