במקום לעבור דירה - תתנגדו
מקימים מפעל מזהם סמוך לביתכם? סוללים כביש מהיר ליד השכונה שלכם? בונים רב-קומות שיחמיר את בעיית החניה? אתם יכולים לנסות לעצור אותם. איך מנסחים התנגדות, מתי צריך להגיש אותה - ומה הסיכויים. מדריך
גיליתם שמתכננים להקים בניין גבוה בלב השכונה הפסטורלית שלכם? מתכננים לסלול כביש שיחצה את הפארק הירוק הסמוך לביתכם? מקימים מפעל מעשן ומרעיש בצמוד לגן הילדים שבו משחקים הקטנטנים שלכם? במקום להיכנס לפאניקה או לעבור דירה, כדאי לנסות את הליך ההתנגדות שמוגש לוועדה הרלוונטית.
- אטיאס לבג"ץ: תנו לחקלאים בעלות על בתיהם
מהי התנגדות?
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, ששימשה בעבר יו"ר ועדת ערר במחוז ת"א, מסבירה כי התנגדות היא כתב טענות שבו אדם מסביר מדוע הוא מתנגד לתוכנית בניין עיר מסוימת, או לשינוי בתוכנית קיימת שנמצאת בשטח שלו או בשטח סמוך לו.
את ההתנגדות מגישים לוועדה שהפקידה את התוכנית ומוסמכת לאשר אותה (למשל ועדה מקומית או מחוזית, וכן ועדת תשתיות לאומיות). ההתנגדות יכולה להיות מוגשת גם כמכתב קצר, אולם היא חייבת להיות מגובה בתצהיר חתום על ידי עורך דין.
מתי להגיש התנגדות?
את ההתנגדות מגישים כאשר מתפרסמת ההודעה על הפקדת התוכנית. בדרך כלל ניתנת תקופה של חודשיים להגשת ההתנגדות, למעט תוכניות של הוועדה לתשתיות לאומיות, שבהן ניתן חודש אחד בלבד.
הבעיה היא שההודעות על הפקדת התוכניות אינן נשלחות לבעלי המקרקעין ולא לשכנים בסביבת התוכנית, אלא מתפרסמות על פי חוק בלוחות מודעות, בעיתונות ובילקוט הפרסומים, ולכן נוצר מצב שאנשים לא מודעים לעיתים לקיומן. גם כאשר ההודעות מתפרסמות, לרוב הן מנוסחות בצורה משפטית כך שקשה לתושבים לדעת שמדובר בתוכנית שהופקדה ומתייחסת לאזור שבו הם גרים.
עו"ד בירן מסבירה כי על התושבים, בעיקר באזורים מתפתחים, לעקוב אחרי הודעות תכנון ובנייה, כדי למנוע מצב שבשל חוסר עירנות ומודעות של הציבור, לא מוגשות התנגדויות במועדן.
אפשר להתנגד באיחור?
יש חשיבות רבה להגשת ההתנגדות במועד, אבל יש מקרים רבים שבהם מגלות הוועדות גמישות ומאפשרות להגיש התנגדויות באיחור, במיוחד כאשר הדיונים בהתנגדויות טרם החלו או נמצאים בעיצומם. אם התוכנית כבר אושרה, אין כמעט סיכוי שהתנגדות שהוגשה באיחור תובא לדיון, אלא אם כן יתברר בבית המשפט כי הליך הפרסום או האישור היה פגום באופן מהותו ומיסודו.
איך מנמקים התנגדות?
ההתנגדות צריכה להסביר את הנזק שתגרום התוכנית למתנגד. לפעמים מועלים נימוקים אישיים ולעיתים ציבוריים.
הדוגמאות הנפוצות ביותר להתנגדויות הן כאשר יש בקשה להקמת שכונת מגורים חדשה, תוספת דירות, או הגבהת מגדלים, ואז הטענות השכיחות נוגעות לבעיות תחבורתיות כמו פקקי תנועה, לפגיעה בפרטיות של השכנים ולחוסר בתשתיות או מבני ציבור.
במקרה של הקמת מסילת ברזל, כביש או מחלף יטענו המתנגדים למפגעי רעש וזיהום, ולעתים גם לגבי עצם הצורך בקיומם או לגבי מיקום שנבחר. יש מקרים הפוכים שבהם מופקדת למשל תוכנית שהופכת קרקע לפארק ציבורי. במקרים אלה בעלי הקרקע או היזמים יגישו התנגדות שמבוססת על פגיעה קשה בשווי המקרקעין.
איך מוכיחים נזק?
"מקובל לצרף חוות דעת מקצועיות להתנגדות," מסביר עו"ד יחיאל שמיר ממשרד ד"ר רענן הרזהב, המתמחה בנדל"ן. "כך, למשל, מקובל לצרף חוות דעת אקוסטית אם נטען שהתוכנית גורמת למטרדי רעש. בהתנגדויות שבהן נטען לפגיעות תחבורתיות קשות ולמצוקת חניה, נהוג לצרף חוות דעת של מהנדס תנועה."
אין חובה להיות מיוצג על ידי עורך דין בהליכי ההתנגדויות, אולם לעתים הייצוג חיוני, כיוון שיש היבטים משפטיים רבים שניתן להעלותם במסגרת ההתנגדות, ולפעמים דווקא ההיבטים המשפטיים הם אלה שיכריעו את גורל ההתנגדות.
צריך לשלם אגרה?
לכאורה, הגשת ההתנגדות לא כרוכה בתשלום, אגרה או אחקר, ואם ההתנגדות נדחית, המתנגד אינו מחויב בתשלום שכר טרחת עורך דינו של היזם. אבל רבים נעזרים בעורך דין בתשלום. "המתנגד צריך לשאת גם בעלויות היועצים המקצועיים, מדובר בעלויות גבוהות יחסית לתושב בודד," אומר עו"ד טל מור, מומחה לנדל"ן.
לדברי עו"ד בירן, אחת השיטות היעילות להפחתת העלויות היא התאגדות של בעלי אינטרסים דומים, לדוגמה דיירי שכונה המתאגדים לצורך התנגדות לתוכנית בנייה. התושבים חולקים עלויות וגם יכולים לשכור יועצים ואנשי מקצוע ברמה גבוהה.
כך, למשל, התארגנו הוועדים המקומיים במושבים מסילת-ציון ובית-מאיר להגשת התנגדות לתוכנית להקמת מסילת הרכבת לירושלים, כשהייתה כוונה להטמין את עודפי העפר מכריית מנהרות הרכבת במחצבת בית-מאיר - מחצבה שנסגרה בינתיים. אלא שבתמורה להטמנה, דרשו בעלי המחצבה זכויות לחציבה, מה שאומר בפועל, הפעלת המחצבה מחדש, מה שעלול היה לגרום לנזקי זיהום אוויר, רעש ואיכות סביבה.
ההתנגדות התקבלה, וחלו שינויים מרחיקי לכת בתוכנית. גם תושבי שכונת אחוזת-חוף בראשון-לציון התארגנו להתנגדות משותפת בעקבות תוכנית להקמת מפעל בטון במרחק 200 מטר מהקוטג'ים שלהם.
ההתנגדויות מתקבלות?
נדיר שתוכנית מתבטלת לחלוטין בגין התנגדויות. עם זאת, לפעמים ההתנגדות מביאה לשינויים ולשיפורים בתוכניות. לדוגמה, בעקבות התנגדות מזיזים תוואי של כביש, מחליטים על הקמת מחלף שקוע לעומת גשר עילי, בונים קירות אקוסטיים למניעת רעש. יש גם מקרים שבהם מפחיתים את נפחי הבנייה או משנים את תמהיל השימושים לאור טענות בדבר צפיפות, גובה ועוד. אלה הצלחות חלקיות שמשפרות את מצבו של המתנגד לעומת המצב ההתחלתי.
יש מתנגדים סדרתיים?
שנים האחרונות התפתחה גם תופעה של מתנגדים סדרתיים, המגישים התנגדות לכל תוכנית. כך, לדוגמה, עיכב תושב את בניית אולם התרבות של קריית-מוצקין בשלושה חודשים וחויב על ידי ועדת הערר של עיריית חיפה בתשלום הוצאות של 2,000 שקל. התושב כלל לא מתגורר בקריית מוצקין, אלא בקריית-שמואל, במרחק 3 ק"מ מאולם התרבות המתוכנן, וידע מראש שסיכויי הערר שהגיש קלושים ביותר.
מהחלטת הוועדה עולה כי התושב לא התנגד בעצם לתוכנית, אלא לבנייה עצמה, המתבצעת על פי היתר שניתן ב-2007, וכי הגיש עררים בעניינים ציבוריים לצד סיוע לאחרים בהגשת עררים. לפיכך לא היה ניתן לקבוע כי חלה טעות בידו כשהגיש את הערר.
ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, נזכר בהתנגדויות סרק שהוגשו כנגד הקמת בניינים על ידי חברת הבנייה של משפחתו: "אישה אחת טענה שאם יבנו בניין על המגרש, לילדים שלה לא יהיה מקום למדורת ל"ג בעומר. שכן אחר ביקש לא לבנות על המגרש, משום שהכלב שלו רגיל לעשות שם את צרכיו. זה מגוחך שיושבת ועדה רצינית ומקצועית ודנה בהתנגדויות מטופשות כאלה".
דוגמאות להתנגדויות
- מצוקת התנועה והחניה, הקיימת ממילא ברחוב, תוחרף ותהיה בלתי נסבלת בגלל הקמת בניין רב-קומות בסמוך.
- אופי הבינוי המוצע, 20 קומות, אינו משתלב באופי השכונה - צמודי קרקע עם גגות רעפים.
- המחסור בתשתיות ציבוריות, כמו גנים ציבוריים ומבני חינוך, יחמיר עם הוספת עשרות יחידות דיור.
- הדירה נהנית מנוף פתוח לפארק, מאור ומשמש, תנועה וחניה ברמה סבירה. כל המרכיבים האלו ייעלמו עם הקמת מבנה סמוך.
לפנייה לכתב/ת 
