המשקיעים הזרים חוזרים לקנות נדל"ן בישראל

בזמן שבמעצמות כמו ארצות הברית ובריטניה צנחו מחירי הדירות, בישראל הדירות שמרו על מחיריהן. היציבות מעוררת ההשתאות בשוק הנדל"ן הישראלי ועליות המחירים שהגיעו לאחר מכן הובילו את המשקיעים הזרים בחזרה לארץ: מנתוני רשת התיווך אנגלו-סכסון שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה כי בשנת 2009 חלה התאוששות קלה במספר הרכישות של תושבי חוץ בישראל.

• אטיאס: לקראת סוף 2010 יירדו מחירי הדירות
  
• בנק ישראל: העלייה במחירי הדיור תתמתן
  
• שיעור הדירות הריקות בארה"ב בשיא של 23 שנה
  

המונח "משקיעים זרים" נהפך בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד ממפת השקעות הנדל"ן בישראל. לפני כמה חודשים סיפר מנהל שיווק של מגדל יוקרה בלב תל אביב כי מחצית מהדירות בפרויקט נמכרו למשקיעים זרים - מה שהיה נתפס כחריג עד לפני כמה שנים.

נתוני אנגלו-סכסון מצביעים כי שיעור העסקאות שהתבצעו על ידי זרים בשנת 2008 עמד על 10.1% מכלל העסקאות שבוצעו ברשת, ובשמונת החודשים הראשונים של 2009 עמד שיעורן על 9.3%. אם קצב המכירות הממוצע ימשיך במגמה זו, עשוי שיעור העסקאות להגיע לכ-12% - נתון המשקף עלייה של כ-19% לעומת השנתיים האחרונות.

גם בחינת הנתונים בתוך כלל עסקאות הזרים מעלה כמה הפתעות: האמריקנים, שהאטו את רכישותיהם במהלך 2008 עד לכדי 32% (לעומת 35% בשנת 2007), הגבירו את הקצב, והיקף הרכישות שביצעו עומד כעת על 39%.

האנגלים, הקבוצה השנייה בגודלה בשנת 2007 עם 25% מהשוק, האטו את היקף השקעותיהם באופן דרסטי ובמהלך 2008 היוו רק 11.2% משוק זה. במהלך 2009 חודש גל ההשקעות האנגלי, שעומד כעת על 16.8% מהשקעות הזרים. הצרפתים קונים פחות באופן יחסי, עם 23% ב-2007, כ-22% ב-2008 ו-15.7% ב-2009. במקביל עלה שיעור השקעות הזרים משאר המדינות מ-10% ב-2007 ל-25% ב־2008, ובשמונת החודשים הראשונים של 2009 הוא עומד על 21.5%.

ציונות, פער מטבעות ושיווק אגרסיבי

עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו-סכסון, מקשרת את הנתונים ישירות למשבר הכלכלי ואף לציונות. "לתושבי החוץ חשוב לחזק את הקשר עם מדינת ישראל דווקא אחרי משברים", היא מסבירה. "אנחנו רואים את זה גם בירידה הדרסטית של ההשקעות באילת, ששימשה בעיקר להשקעות נופש של רוסים וצרפתים, ומנגד בעלייה בהיקף ההשקעות בירושלים".

עו"ד רם א. גמליאל, המייצג משקיעים זרים בהשקעותיהם בישראל, מדווח כי מחודש יולי חוזרים המשקיעים לישראל ומעריך כי אחת הסיבות לכך היא פער מטבעות - כאשר האירו, לדוגמה, מתחזק בהשוואה לשקל, המשקיעים מעדיפים להשקיע בישראל. עוד סיבה שמציג גמליאל היא סדרת כתבות על השוק הישראלי בכלל ושוק הנדל"ן בארץ בפרט שפורסמה בעיתונות הכלכלית הזרה. פרסום ושיווק אגרסיביים בחו"ל הם שהפכו את חולון, לדוגמה, ליעד מבוקש.

בית בישראל, כסף שחור

עם כל הכבוד לציונות ויהדות, רכישת נכסים היתה ונותרה עסק לכל דבר. "רוכשים רבים מעדיפים לקנות בעילום שם", מסביר גמליאל. "אלה אנשים שלא מעוניינים שהנכס יהיה רשום על שמם, או שמתוקף היותם אזרחים זרים, אין באפשרותם לרכוש אותו". ההערכה היא כי היקף ההשקעות של הזרים גדול בהרבה מזה שמדווח לרשויות.

"השקעות במושבי השרון היוקרתיים נהפכו לחביבות על הזרים, אולם הן בלתי אפשריות מבחינתם מכיוון שהמושב מבקש לאשר את הרוכשים", מסביר גמליאל. עוד סיבות לרכישת דירה ללא יצירת קשר ישיר למשקיע נובעות משיקולי מס, פחד מנושים, רצון להסתיר את הרכישה מבן הזוג ועוד.

במקרים כאלה עומדות בפני המשקיע כמה אפשרויות. אחת מהן היא שיטת הנאמנות, שבה עורך דין רוכש עבור המשקיע את הנכס ומעגן אותו בהסכם נאמנות. שיטה זו מתחלקת לשניים: מקרים שבהם הנאמנות מצוינת בפירוש ברישום הנכס, ומקרים שבהם הנאמן רוכש את הדירה וקיים ביניהם הסכם נאמנות חבוי. "זו שיטה בעייתית", אומר גמליאל. "מכניסים יותר מדי גורמים אנושיים לעסקים ונוטלים סיכונים מיותרים - מה גם שמצב זה עלול להעלות שאלות חוקיות שונות".

שיטה נוספת היא רכישת דירה באמצעות חברה זרה או מקומית שמוגדרת כמוכ"ז - חברה שהשליטה בה נקבעת על ידי מי שמחזיק פיזית באג"ח או מסמך אחר. העברת המסמך אינה מחייבת חתימה או הסבה, ולכן קשה מאוד לעקוב אחר בעלי השליטה. גמליאל מספר כי לעתים הרוכש מבקש להותיר לו נכסים למקרה שיפשוט רגל, ועל כן מחזיק חלק מנכסיו בחברות מסוג זה. חברה כזו מנוהלת לרוב על ידי נאמן, אך פרטי המחזיק בה חסויים.

"משקיעים זרים מקצועיים יותר ברקימת עסקאות כאלה ובמלאכת הסתרת הפרטים. עם זאת, דווקא ישראלים שביצעו עסקאות דומות עשו עבודה חובבנית והותירו אחריהם שובל ניירת ועקבות", אומר גמליאל. "במקרה אחד ביקשתי לאתר נכסים של פושט רגל צרפתי יהודי. עקבות החברה המחזיקה בנכס הובילו למדינה אירופית, משם לעוד מדינה ורק אחר כך חזרו לישראל, שם הוא החזיק בנכס בהרצליה פיתוח ששווה כ־2–3 מיליון דולר".

גמליאל מבהיר כי על הנייר זוהי שיטה חוקית, שמכניסה למדינה מטבע זר רב מחד גיסא, אך מעלה שאלות רבות בנוגע להברחת נכסים, הלבנת הון והעלמת מס מאידך גיסא.

לדברי גמליאל, אפשר לחלק את ההשקעות הזרות לשלושה: נכסים להשקעה, שמחירם נע לרוב בין 300 ל-600 אלף דולר, אך ישנם לא מעט נכסים בשווי של כמה מיליוני דולרים. "אני מפנה חלק גדול מהמשקיעים לאזורים שבהם הדירות מושכרות לסטודנטים. הדירות לא נותרות ריקות, ולאחר שיפוץ לא משמעותי יכולות להיהפך לתרנגולת שמטילה ביצי זהב", אומר גמליאל.

רכישה אמוציונלית

עוד משקיעים הם יהודים המבקשים להחזיק נכס בישראל - לרוב נכסים יקרים המשמשים את המשקיעים למגורים במהלך ביקוריהם השנתיים בישראל. עסקאות אלה נחשבות לאמוציונליות, ולכן גם אם הדירות מושכרות בסופו של דבר, התשואה עליהן נמוכה יותר.

"באחד המקרים העביר לי עורך דין ממונטריאול רשימה שלמה של דרישות לדירה, והעיקרית שבהן היתה נוף לעיר העתיקה", מספר גמליאל. "בסופו של דבר רכשנו עבורו שתי דירות בשכונת ארמון הנציב במחיר של 700 אלף דולר לכל דירה". גמליאל מוסיף כי במקרה אחר סיפר לו מיליונר יהודי אמריקני כי הוא רוצה להחזיק בנכס בישראל, כי "אי אפשר לדעת מה יקרה בעתיד", אף שההון שצבר יאפשר לו לקבל אזרחות בכל מדינה בעולם כולל ישראל.

הסוג השלישי של המשקיעים הוא של תושבי חוץ שמבקשים לרכוש נכסים עבור הילדים. מדובר בחלק זניח יחסית, ובמקרים רבים הדירות מושכרות לכמה שנים עד שהילדים גדלים, ומעוניינים להתגורר בדירות.

עסקאות נדל"ן בולטות של זרים בשנה האחרונה

2009 - אזרח בריטי רכש דירה בשטח 80 מ"ר ברמת אביב בסמוך לאוניברסיטה בתל אביב ב-1.42 מיליון דולר.

2008 - אזרח בריטי רכש וילה למגורים בהרצליה פיתוח של 450 מ"ר בנוי על שטח של 900 מ"ר ב-1.6 מיליון דולר.

2008 - זוג מטקסס רכש נחלה במושב בשרון עם 2 דונמים למגורים ושטחים חקלאיים ב-2.21 מיליון דולר

2009 - תושב מרילנד, ארה"ב, רכש קומפלקס של ארבע דירות, שתיים של 3 חדרים ושתיים של 4 חדרים בהרצליה בסמוך למרכז הבינתחומי במיליון דולר 

2009 - זוג בריטי רכש שתי קומות של מתחמי משרדים באזור הבורסה ברמת גן בשטח של 1,700 מ"ר ב-18 מיליון שקל.