"לבחון מחדש הקמת כפר הנופש בחוף פלמחים"

התוכנית להקמת כפר נופש בחוף פלמחים קוּדמה על ידי מינהל מקרקעי ישראל למרות שלא הוכח כי יש צורך למפעל תיירותי באזור; הקרקע נמכרה במחצית מהמחיר המומלץ; המכרז הואץ באופן מכוון כדי שחוק בכנסת לא יסכל אותו; מוסדות התיכנון נהגו ברשלנות והקלו על היזמים, והמהלך כולו פגע בחוף ובאינטרס הציבורי.

ממצאים חמורים אלה נחשפים היום (ד') בדו"ח מיוחד של מבקר המדינה, השופט בדימוס מיכה לינדנשטראוס. המבקר ממליץ לרשויות הרלוונטיות לבחון מחדש את התוכנית כולה, ומציין כי מאחר שטרם נקבעו עובדות בשטח ניתן "להחזיר את הגלגל לאחור".

בדו"ח מפרט המבקר ליקויים ומחדלים חמורים מצד מינהל מקרקעי ישראל. מחדלים אלה מטילים "צל משמעותי" כהגדרתו על פעולות המינהל. הוא מצביע על ליקויים חמורים גם בהליכי התכנון. בעקבות הממצאים הודיע המבקר כי העביר עותק מהדו"ח ליועץ המשפטי לממשלה, מני מזוז, כדי שיבחן האם יש מקום לצעדים משפטיים בהקשר זה. במשרד היועץ המשפטי נמסר כי קיבלו את הדו"ח ויבחנו אותו.

השכנים של ראש המועצה זכו במכרז

תחילתה של הפרשה בשנת 2003, אז יזם ראש המועצה האזורית גן רווה, שלמה (מוני) אלימלך, פרסום מכרז ושיווק של 70 דונם של חוף בפלמחים בשיתוף מינהל מקרקעי ישראל. המכרז הציע את השטח לטובת הקמת כפר נופש, ופורסם בעת שבכנסת קידמו הצעת חוק שעלולה היתה להכשיל את מכירת הקרקע והקמת כפר הנופש כה קרוב לחוף.

באפריל 2004 הודעה ועדת המכרזים כי במכרז זכתה הצעתם המשותפת של שתי חברות קבלניות בתמורה לשמונה מיליון שקלים. בעליהן של שתי החברות הם שכניו של אלימלך.

אוהל המחאה של מתנגדי התוכנית על רקע גדר הפרויקט (צילום: דודו אזולאי)

שיווק הקרקע ליזמים פרטיים עורר גל מחאה ציבורי רחב. ארגוני הסביבה התריעו כי הקמת כפר נופש על החוף תפגע בסביבה החופית, ומחו על שהקרקע האטרקטיבית נמכרה במחיר נמוך באופן בלתי סביר.

הנושא הובא לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ולבקשתה בדק המבקר את ההליכים לאישור התכנית ולמכירת הקרקע.

המכרז הואץ כדי לעקוף את החוק

המבקר גילה כי מינהל מקרקעי ישראל האיץ במתכוון את הליכי שיווק הקרקע כדי לבצע את העסקה לפני שייכנס לתוקף חוק שמטרתו להגן על החוף והאינטרס הציבורי - ושהיה באותו מועד בשלבי חקיקה סופיים (חוק שמירת הסביבה החופית, שעבר בכנסת באוגוסט 2004).

עוד על המאבק בחוף פלמחים:

• המפגינים בחוף פלמחים: המדינה בגדה באזרחים
• צו מנהלי עצר את הדחפור שהגיע לחוף פלמחים
• ועדת הפנים: להחזיר את הגלגל לאחור בפלמחים
• כך עושה המדינה "קופה" מהקרקע של כולנו / יעל דורי
  

המבקר מציין גם שהתוכנית לא רק מנוגדת לחוק השמירה על הסביבה החופית, אלא גם לתוכנית המתאר הארצית בנושא (תמ"א 13). תוכנית זו קובעת כי אסור להקים מבנים בתחום של עד 100 מטר מקו המים, ולפי התוכנית גבולו המערבי של השטח מרוחק 30 מטר בלבד מקו המים.

זאת ועוד: המינהל והיזם חתמו על חוזה פיתוח לשלוש שנים, עד אפריל 2007, ובמסגרתו התחייב היזם לעמוד בלוחות הזמנים ולהשלים את הבנייה ולא, ניתן היה לבטל את החוזה או לדרוש ממנו פיצוי. המבקר מצא כי היזם לא עמד בלוח הזמנים, אך אך המינהל נתן לו ארכה לביצוע החוזה בלי שדרש פיצוי בגין מתן ההארכה, ומבלי שבחן אם היזם יכול לעמוד בלוח הזמנים החדש.

הקרקע שווקה במחצית מהמחיר המומלץ

המבקר גילה שלקראת פרסום המכרז פנה המינהל לשמאי פרטי, שהעריך כי שווי הקרקע (לא כולל הוצאות פיתוח ומע"מ) עומד על כ-16 מיליון שקלים. חודש לאחר מכן ביקש המינהל מהשמאי המחוזי לבחון את סבירות השומה, אך לא המתין לתשובתו ופרסם את המכרז להחכרת הקרקע.

לבסוף קבע המינהל כי סכום דמי החכירה המינימלי יהיה 7.166 מיליון שקלים ללא מע"מ - שהם כמחצית משווי הקרקע לפי הערכת השמאי הפרטי. המבקר מציין בדו"ח כי הדבר נעשה על פי נוהלי המינהל באותה עת, שלפיהם בכל המכרזים יפורסם מחיר מינימום שסכומו יהיה לפחות 50 אחוז מהסכום שקבע השמאי במסגרת הערכת שווי הקרקע. במילים אחרות, במינהל הפכו את מחיר המינימום ההכרחי למחיר המכרז.

משרד התיירות לא היה בתמונה 

עוד עולה מהדו"ח כי המינהל פעל כמעט לבדו, וקידם את המכרז תוך התעלמות מהמציאות בשטח ומחוות הדעת של הגורמים השונים המעורבים בנושא.

כך למשל, לקראת פרסום המכרז קבע השמאי המחוזי בחוות דעת כי הביקוש לנופש נמוך, ולא כדאי כלל לבנות במועד זה כפר נופש. השמאי המליץ לדחות את המכרז למועד שבו יחול שיפור בענף התיירות - אך המינהל לא שעה להמלצתו.

פעילים מתעמתים עם דחפור של היזם בשטח (צילום: אבי קדם)

כמו כן כותב המבקר כי משרד התיירות נותר מחוץ לתמונה בכל הנוגע לצורך בהקמת כפר הנופש, וכן בהליכים לשיווק הקרקע להקמתו. "אילו שיתף מינהל מקרקעי ישראל את משרד התיירות בתהליך שיווק הקרקע, סביר כי היה ביכולתו של משרד התיירות להגדיל את מעגל המשתתפים במכרז על ידי פנייה לגורמי תיירות בארץ ובחו"ל", כותב המבקר. "ההתעלמות ממשרד התיירות, המופקד על נושא התיירות והנופש במדינה, היא מחדל תמוה וחמור".  

הקלות בניה בניגוד לנהלים

בדו"ח תוקף המבקר גם את מוסדות התכנון ואת "חוסר המעש" שלהם, כהגדרתו. לדבריו, מוסדות התכנון כשלו בכך שלא יזמו פעולה אקטיבית להגנה על החוף, ולמרות שחלף זמן רב מאישור התוכנית, ולמרות שחל שינוי בחוק ובתוכנית המתאר, המהלך לא נבחן מחדש לאור השינויים.  

עוד מציין המבקר כי באפריל 2007, כשלוש שנים לאחר שנכנס לתוקף חוק הסביבה החופית, הגיש היזם לוועדה המחוזית בקשה לאישור תכנית בינוי שבמסגרתה ביקש לחרוג מהתוכנית המקורית: להצמיד את יחידות הדיור ולהקצות להן שטח גדול יותר מהמותר.

בספטמבר 2007 החליטה הוועדה המחוזית לאשר את תכנית הבינוי בתנאים. היא איפשרה את הגדלת שטח חלק מהיחידות ל-66-53 מ"ר ולא 53-41 מ"ר במקור. הוועדה המחוזית גם המליצה לוועדה המקומית לאשר את הבקשה להצמדת היחידות באמצעות מתן הקלה בנושא. משרד מבקר מדגיש כי בתכנית נאסרה הצמדת היחידות, על מנת למנוע שימוש בהן למגורים.

המבקר: אפשר לעצור את המהלך

"חופי הים בישראל הם משאב טבע ייחודי ומוגבל המיועד לשימוש כלל הציבור ולתועלתו. חובתן של רשויות המדינה למנוע את השתלטותם של בעלי הון וגורמים אחרים על קרקעות ציבוריות אלו ולהבטיח כי חופי הים יישארו בידי הציבור", כותב המבקר. בהקשר זה, הוא מציין לטובה את ארגוני הסביבה שפעלו בנושא והעלו אותו לסדר היום הציבורי.

לסיכום כותב לינדנשטראוס כי חוזה החכירה עם היזם טרם נחתם עד היום, וכי במועד סיום הביקורת פג תוקפו של הסכם הפיתוח, ועסקת מכירת הקרקע טרם הושלמה.

ילדים ירוקים מתנה ירוקה טיפוח אורגני משלוחים אורגניים תיירות אקולוגית גינה אורגנית

הצטרף לאינדקס האינדקס המלא

"על רשויות המדינה, ובראשן שר הפנים, מוסדות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל, לבחון מחדש בהקדם את העסקה לשיווק הקרקע, ולשקול - לאור ממצאיו החמורים של דו"ח זה - אם הארכת תוקפו של החוזה עם היזם משרתת את האינטרס הציבורי של שמירת הסביבה החופית ונגישותה לכלל הציבור".

"היה ראוי שמוסדות התכנון, ובראשם הוועדה המחוזית והוועדה לשמירה על הסביבה החופית יבחנו מחדש את התכנית... וישקלו אם יש מקום לשנות את ההחלטות שהתקבלו בנושא. נראה כי תכנית זו היא מסוג המקרים כבדי המשקל בהם האינטרס הציבורי מחייב עיון נוסף בהחלטות שקיבלו מוסדות התכנון", כותב המבקר.