מדריך לרכישת דירה
עברתם כבר את שלב ההחלטה על רכישת הדירה, מתי משלמים את הכסף? איך ניתן להבטיח את השקעתכם? האם יש צורך לשלם מס? ומה עוד חשוב לדעת טרם הכניסה לבית החדש? מדריך - חלק שני
בחלקו הראשון של המדריך עמדנו על בחירה נכונה של הנכס תוך תשומת לב לסביבת המגורים. הדגשנו את הדברים החשובים טרם כריתת החוזה, והסעיפים החשובים שיש לשים אליהם לב בחוזה תוך דגשים רלוונטיים בעת רכישה מקבלן ורכישת דירה מיד שניה. בחלקו השני של המדריך נפרט כיצד ניתן להבטיח את השקעתכם, עניינים שונים הקשורים בתשלום ודגשים שחשוב לשים אליהם לב טרם קבלת הדירה.
הבטחת ההשקעה
עליכם לעמוד על כך שסכומי הכסף שתשלמו למוכר ישולמו על פי חוק ובהתאם לכל הערבויות הנדרשות. המטרה שלכם היא להבטיח את זכויותיכם כרוכשי הדירה ולשמור על ערכו הכספי של הנכס.
חשוב לשים לב כי כל הכספים שמשולמים על חשבון הדירה לקבלן יובטחו בהתאמה להוראות חוק המכר. בהתאם לחוק זה אסור למוכר לקבל למעלה מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את ההשקעה באחת מן הדרכים הבאות:
1. מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו לו (החל מ "השקל הראשון").
2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה (מומלץ לוודא כי דמי הביטוח שולמו מראש).
3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה, בלעדית לטובת הקונה, להבטחת החזרת כל הכספים.
4. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה לטובת הקונה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות.
5. העביר על שם הקונה, את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר - כשהם נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכאות של צד שלישי.
מהי הדרך המומלצת להבטחת ההשקעה?
אחת הדרכים המומלצות להבטחת ההשקעה היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית, לפני החתימה על החוזה, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית ותבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו.
רצוי לחתום חוזה אצל עורך דין (לפי חוק המכר). שכר טרחת עורך הדין שהרוכשים שוכרים את שרותיו לצורך חתימה על החוזה עומד על 1.5%-2% מערך הדירה. חשוב שעורך הדין יהיה מתחום הנדל"ן.
תשלומים
זהו השלב בו עליכם לבדוק שוב את מקורותיכם הכספיים ולוודא שוב את גובה המשכנתא ותנאי החזרתה. החוק מציין גובה כל תשלום ומועד תשלומו על פי שלבי התקדמות בניית הבית:
40% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים. (כולל דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם).
20% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים, צנרת מים וחשמל.
15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח פנים או תחליף טיח כמתואר במפרט.
15% ממחיר הדירה ישולמו עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
10% הנותרים, ממחיר הדירה, ישולמו עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
אי קיום ההוראות הללו מהווה עבירה פלילית. במידה ונפגעתם, זכותכם להגיש תלונה למשטרת ישראל.
תשלומים וקבלות
עמדו על כך כי כל התשלומים שאתם משלמים על חשבון מחיר הדירה, שינויים בחשבון ובמחיר או כל תשלום אחר, ייעשו באמצעות המחאות או שוברי תשלום. ודאו כי אתם מקבלים קבלה עבור כל תשלום.
לפני חתימתכם על החוזה בדקו עם הבנק מהו גובה המשכנתא שאתם צריכים ובחרו את סוג המשכנתא המתאים ביותר לצרכיכם ויכולתכם.
לאחר אישור ההלוואה ופתיחת תיק לביצוע, ישחרר הבנק את כספי ההלוואה לחשבון הקבלן על פי תנאי התשלום שקבע הלקוח עם הבנק.
מיסים
קניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה המוטל על כל רוכש דירה למגורים. שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: בחלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; בחלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5%, ואילו בחלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%. שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
הרוכשים דירת מגורים חייבים להצהיר תוך 30 יום על קניית הדירה, פרטיה ותמורתה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002. לאחר מכן יקבלו שומת מס קנייה שיש לשלמה לא יאוחר מ-50 יום ממועד החתימה על הסכם המכר.
ניתן לשלם את המס בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום אותו מקבלים במשרד למיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.
קבלת הדירה
הדירה שלכם באופן חוקי. לפני המעבר אליה בדקו באופן יסודי, רצוי בעזרת מומחה, אם קיימים בה ליקויים. במקרה שנמצאו ליקויים דרשו את תיקונם קודם למסירתה לידכם.
מה כדאי להקפיד לבצע:
הודעה מראש - מומלץ לדרוש כי מסירת הדירה תעשה לאחר מתן הודעה בזמן סביר ומראש.
בדיקה יסודית - רצוי לקבל את החזקה על הדירה לאחר ביצוע ניקיון יסוד שיאפשר לכם לאבחן פגמים או ליקויים, בעזרת מומחה ויועץ בתחום.
פרוטוקול מסירה - רצוי לדאוג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט, אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה ואת האופן בו יתוקנו וכן לוח זמנים לביצוע התיקונים הנדרשים.
תיקונים לאחר השנה הראשונה - נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה, הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.
תקופת הבדק - במהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין אי התאמה עקב ליקויי בנייה בדירה. על הקבלן מוטל הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה או לחילופין לתקנם. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוג הליקוי. הן מתחילות בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש ומסתיימות בהתאם לתקופות בתוספת לחוק: בין שנה - לשבע שנים.
תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא, שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה , ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה.
התנאים לקבלת הדירה בקנייה מיד שנייה
מועד המסירה - במרבית החוזים, התשלום האחרון למוכר מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו "פיסית" את הדירה.
העברת חשבונות - לפני מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן, יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לוועד הבית.
בדיקת תקינות הדירה - במעמד קבלת הדירה כדאי לבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה.
רישום הזכויות על שם הרוכש
שלב העברת הזכויות הוא השלב המסיים את העסקה. לביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים:
- שטרות חתומים על ידי הצדדים
- אישורי רשות המסים (אישורי מס שבח, מס קנייה, מס מכירה ומס רכוש).
- אישורי הרשות המקומית (אישור בדבר היעדר חובות לרשות ופטור מתשלום היטל השבחה).
במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו, מתבצעת העברת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. לאחר קבלת הדירה אל תשכחו לוודא עם עורך הדין כי הזכויות אכן הועברו על שמכם.
המדריך נכתב בשיתוף מומחי "טפחות"
