משכנתא הפוכה: האם כדאי לקחת?

העלייה בתוחלת החיים, מעלה חששות בכל הנוגע ליכולת להתנהל ברווחה כלכלית בשנים המאוחרות של החיים. המציאות מלמדת, שאנשים שכבר פרשו ממקום העבודה, מתמודדים עם מציאות המקשה עליהם לנהל את עצמם בכבוד, כאשר הכנסותיהם מקצבת הזקנה ומפנסיה, פחתו באופן משמעותי בהשוואה לתקופה שבה השתכרו ממקום העבודה. 

הבנק לא ממהר לתת הלוואה

אם לא די בקשיים אלה, במקרים רבים, אוכלוסיה זו גם עלולה למצוא עצמה מתקשה באפשרות לקבל אשראי בנקאי נוכח המבחנים הקפדניים שמעמידים הבנקים כתנאי לקבלת הלוואה. "הבנק בוחן דרך קבע את מטרת המימון וכן את כושר ההחזר של הלווה. לרוב, יטה הבנק שלא לאשר הלוואה שגובה ההחזר שלה עולה על 30-35% מהכנסתו של הלווה" מסבירים יוסי שמואלי ואיל ליבוביץ', מנכ"לים משותפים בחברת TIM, המתמחה בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות.

"מעבר לכך, הבנק בוחן קודם אישור ההלוואה, את התנהגותו של הלווה ביחס להלוואותיו בעבר, וכן האם מוטלות על הלווה הגבלות כלשהן או שעבודים. נוסף על כן, במקרים מסוימים, יבקש הבנק מהלווה תוספת של בטוחות כגון מתן ערבים נוספים, וביטוח באמצעות פוליסת ביטוח אשראי". תנאים אלה ואחרים, הם מסבירים, מקשים מאד על פנסיונרים לקבל הלוואות או משכנתאות מהבנק.

פתרון פיננסי ייחודי, במציאות זו, קיים בדמות "המשכנתה ההפוכה", במסגרתה, יכול אדם העונה להגדרה של גיל (לפחות 60+) ושהוא בעל דירה או בית, לקבל הלוואה המאפשרת לו לכלכל את עצמו בכבוד ולהשתמש בסכום הכסף שניתן לו, לכל מטרה שימצא לנכון. בין אם לצורך סילוקן של הלוואות או משכנתאות רגילות, בין אם לצורך סיוע לילדים או אפילו לצורך מימוש חלום ישן.

מהי "משכנתא הפוכה"

"משכנתה הפוכה", הינה הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד הזכויות בנכס המגורים לטובת הגוף המממן. הלווה בהלוואה זו אינו מתמודד עם החזר חודשי וגם לא נקבע מראש לוח זמנים בנוגע לתאריך בו יידרש לסלק את ההתחייבויות. ההלוואה תפרע רק במועד בו הלווה יעזוב את ביתו מכל סיבה שהיא.

בהתאם לכך, אם החליט הלווה לעזוב את ביתו ולעבור להתגורר עם ילדיו, הוא יידרש לפרוע את התחייבויותיו תוך שנה מיום המעבר. כך גם אם החליט להשכיר את הנכס.

במידה והלווה מחליט לעבור לדיור מוגן, הלווה נדרש לפרוע את ההתחייבות תוך שבע שנים מיום המעבר. "ההיגיון שעומד מאחורי זה הוא שניתנת ללווה ההזדמנות להתחרט ולשוב לביתו הישן, אם נוכח לדעת כי מסגרת הדיור המוגן אינה מתאימה לו. במקרה זה חשוב לציין כי הלווה רשאי להשכיר את הנכס במהלך שבע השנים" אומר ליבוביץ'.

ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנס

היבט נוסף ומשמעותי הינו, כי בשונה מהלוואות אחרות, הלווה יכול לפרוע את ההלוואה ביוזמתו בכל נקודת זמן שיבחר ולסלק את המשכנתא או חלקים ממנה ללא קנס היוון ("עמלת היוון" הינה, ההפרש שבין הריבית במשכנתא הקיימת לבין ממוצע ריבית המשכנתאות במדינת ישראל התקפה ליום סילוק המשכנתא). יש לציין שגובה עמלת ההיוון יכול להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים.

עניין נוסף ומהותי המעלה את האטרקטיביות של הלוואה זו - הלווה אינו נדרש להוכיח יכולת החזר ומצבו הבריאותי אינו מהווה תנאי בקבלת ההלוואה. "יש לזכור כי הבנקים דורשים לרוב, כתנאי לקבלת ההלוואה, שהלווה יציג בפניהם פוליסת ביטוח חיים ברת שיעבוד. משמעות הדבר היא כי לווה בגיל מבוגר עלול במקרים רבים להיתקל בסירוב של חברות ביטוח לבטחו או לחילופין כי גובה הפרמיה שיבקשו עבור ביטוחו, תעמוד על סכום גבוה מאוד" אומר שמואלי.

הלווה יכול לקבל את כספי ההלוואה בסכום אחד, לחשבונו בבנק או לחלופין לבחור באפשרות של ניצול סכום ההלוואה חלקו במזומן וחלקו כ"קו אשראי". במקרה זה - יוכל הלווה להחליט על משיכה מיידית של 50% מסכום ההלוואה לה הוא זכאי, ואת היתרה, אם יחפוץ, יוכל למשוך בתוך 5 שנים. במסגרת זו, גם תובטח לו הריבית למשיכה בעתיד.

כך למשל, במידה וללווה אושרה הלוואה בגובה של 300 אלף שקל, אך מסיבותיו שלו הוא החליט למשוך רק 150 אלף שקל, הרי שהוא יידרש לשלם את הריבית אך ורק בגין הסכום שקיבל, ואת היתרה, שצמודה למדד הוא יוכל למשוך תוך פרק זמן של כחמש שנים.

האם ישנם עלויות נוספות הקשורות בלקיחת ההלוואה?

כן. יש צורך לשלם בנוסף "דמי הקמה", בעת לקיחת ההלוואה, הנקבעים בהתאם לגובה הללוואה, לגיל הלווה, ולשווי הנכס, לעיתים די בפרמטר אחד לקביעה זו ולעיתים נלקחים בחשבון כמה פרמטרים, הכל בהתאם להלוואה הספציפית. בנוסף יש צורך לשלם דמי ניהול שוטפים המצטרפים לסכום ההלוואה.

"הבטוחה היחידה שנדרש הלווה להעמיד לטובת ההלוואה, קשורה רק לשעבוד הזכויות בדירת המגורים שבבעלותו, כאשר הבעלות על נכס וזאת חשוב להדגיש, נשארת של הלווה. כנהוג אצל הבנקים , לא יתאפשר לרשום משכנתא שנייה על ההלוואה" מסביר שמואלי.

סכום ההלוואה נקבע בהתאם לגילו של הלווה (הצעיר בין בני הזוג) ובהתאם לשווי הדירה כפי שהוערכה על ידי שמאי מרשימת השמאים של הבנק. כך לדוגמא, בגיל 75, יכול הלווה לקבל כ-33% משווי הנכס.

לא מתאים לכל אחד

יש לציין כי למרות שמדובר לבעל הדירה בתהליך פשוט יחסית בהשוואה לנטילת משכנתא רגילה, נטילת הלוואה כזו בהחלט לא מתאימה לכל אחד ולא בהכרח יש בה צורך.

ההלוואה הזו מתאימה למי שבאמת זקוק לכסף לצורך מהותי ואין לו מקורות אחרים זמינים. בטח שלא מומלץ לקחת הלוואה כזו לצורך שימוש בכסף להשקעות שונות בשוק ההון.

שמואלי מציין כי לא מומלץ לקחת הלוואה כזו לטווח קצר כגון אם הלווה צפוי לקבל סכום כסף גדול תוך חצי שנה מלקיחת ההלוואה. בנוסף, ראוי לזכור כי הלוואה שמצריכה את שיעבוד הנכס, תתפח תוך מספר שנים בשל הריבית והפרשי ההצמדה, ובעצם "נוגסת" בערך הדירה.

בהקשר זה כדאי לשים לב לכך שהואיל ואין להלוואה מועד פירעון, אלא בעת פטירת הלווה. בהנחה שהלווה חי 20-30 שנה מנטילת ההלוואה, יכול להיות מצב ששווי ההתחיבות יגיע לשווי הנכס ואז היורשים לא יהנו מהעיזבון.