הדיור המוגן לא תמיד מגן על הדייר

אחד מהאפיקים הרווחיים בתחום הנדל"ן הוא שוק הדיור המוגן. לאחרונה רבו המקרים בהם דיירים מגלים כי זכויותיהם הופרו ומתברר כי בדרך כלל החוזים עליהם חותמים הדיירים הם חוזים אחידים דרקוניים.

• להגדיל את תוחלת החיים מבלי להקטין את החיסכון
  

העלייה בתוחלת ובאיכות החיים מאפשרת לאוכלוסיה המבוגרת לסמוך פחות על הילדים ולהשתמש בחסכונות כדי לחיות בסביבה מוגנת המתאימה לאורחות חייהם ולגילם. כיום, ניתן למצוא פרויקטים רבים של דיור מוגן שאינם מאכלסים בהכרח זקנים נזקקים וסיעודיים אלא פנסיונרים צעירים שמבקשים לחיות בסביבה נוחה ומפנקת. וכך פרויקטים של דיור מוגן מוקמים בכל קרן רחוב, ממותגים ומושקעים.

פיקדון: דירה או משכון?

מרבית הדיירים שרוכשים נכס בדיור מוגן חושבים שסכום הכסף שמשולם מקנה להם בעלות על הנכס. בפועל, המדובר בזכות להשתכן בו ולא מעבר לכך.על פי רוב, מפקידים הדיירים בידי בעל הנכס, סכום כסף משמעותי שרק חלקו יוחזר לדייר לאחר עזיבתו, או לחילופין ליורשיו.

 נתון מהותי שיש לקחת בחשבון בעת שבוחנים את חוזה ההתקשרות, הוא השחיקה של קרן הפיקדון שעומדת 2-3% בשנה. אם מחשבים זאת לפרק זמן של 13-15 שנים, הרי שמדובר בסכום משמעותי שעשוי לתפוח לכדי 100 אלף שקל ואף יותר.

מלבד זאת, יש לתת את הדעת כי במקרה של פטירת הדייר או עזיבתו את הקומפלקס, יוחזר לו סכום הפיקדון בצמוד למדד,ללא הריבית. בפועל, כספי הפיקדון ניטלים לצורך כיסוי ההתחייבות הכספית של היזם, מעין הלוואה ללא ריבית שניתנת לו על מנת שיכסה את עלויות המימון.

המוקש שמצנן את העסקה

מוקש נוסף שצריך להתייחס אליו בכובד ראש, ויש עילה לבטלו - הוא תקופת הצינון. במידה והדייר החליט לעזוב את הקומפלקס, הרי שזה יקבל את הפיקדון רק לאחר פרק זמן בין 45-60 יום, ממועד הפינוי, בלא שתשולם לו ריבית על כספו.

בעניין זה, הרי שלרשות הדייר עומדת קביעה של בית הדין לחוזים אחידים שמאלצת את בעלי הנכס להחזיר לדייר ביום עזיבתו את כספי הפיקדון. זאת, אם העביר להם הודעה על כך 90 יום קודם לכן. אם נפטר הדייר, יורשיו זכאים לקבל את כספי הפיקדון, ולא יאוחר משלושים יום מתאריך הפינוי.

יש לוודא כי לא יוטל קנס במקרה של עזיבה

מרביתנו לא אוהבים שינויים דרמטיים בחיים, קל וחומר אם מדובר באוכלוסיה מבוגרת. המציאות מלמדת כי לעיתים דיירים מחליטים כעבור פרק זמן מסוים לשוב חזרה לביתם, איש איש מסיבותיו הוא. בעלי הקומפלקסים מודעים לדפוס פעולה זה ולכן, בחוזים רבים, מוטל קנס על הדייר בשיעור של עד 2% שייגבה מסכום הפיקדון, אם הדייר יחליט לשוב לביתו לאחר פרק זמן של שנה עד שנתיים. על מנת לפרק מוקש זה, רצוי לכלול בחוזה הערה שמאפשרת לדייר לעזוב את הנכס תוך תקופה מסוימת, רצוי עד ארבע שנים, ללא שיוטל עליו כל קנס. 

ביטחונות

מימון המעבר לדיור מוגן מאלץ את בעל הנכס לגייס כספים רבים, לרוב באמצעות משיכת כספי חסכונותיו. המדובר בכסף רב שמופקד בידי גורם זר ויש לדרוש כי יינתנו בטחונות על ידי המקבל. המציאות מלמדת כי החוזים כוללים שלוש דרכים לעשות זאת, המספקות פיתרון חלקי בלבד לבעיה.

רישום הערת אזהרה

אמנם, רישום הערת אזהרה אינו מבטיח באופן אבסולוטי כי כספי הפיקדון יוחזרו לדייר או ליורשיו. אולם, במקרה והחברה שמפעילה את הקומפלקס מתפרקת, לא ניתן יהיה לפנות את הדייר. מעבר לכך, הרי שהערת האזהרה מקנה לדייר הגנה בגין הפרה של כל תנאי העסקה שנחתמה.

יש לשים לב למוקש משמעותי, בהנחה כי בית הדירות נבנה על קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יתעורר קושי פרוצדוראלי לרשום הערת אזהרה. כפיתרון, יש לדאוג כי החוזה כולל הסכמה של בעלי המבנה לרשום את הערת האזהרה, תוך הענקת ייפוי כח לביטולה , ע"י עו"ד נאמן, או אפילו רישום שיעבוד לטובת הדייר במשרדי רשם החברות.

הדייר נדרש לשלם על הערבות הבנקאית

בעלות לא מבוטלת של כ 1000שקל  לחודש, יכול הדייר להגן על עצמו על ידי קבלת ערבות בנקאית. לרוב, עלות הערבות נופלת על הדייר, הנדרש לשלם זולת את עלות הערבות, עבור מכלול ההוצאות שכרוכות בשהייתו בקומפלקס. אמנם, המדובר בכלי משפטי יעיל מאוד להבטיח את זכויותיו של הדייר, אך מטבע הדברים, בשל העלויות המשמעותיות שכרוכות בשימוש בו, נוטים מרבית הדיירים שלא לבחור בו.

אך כפי שצוין, לכל שיטה יש את המגרעות שלה. במקרה זה – הערבות אינה מבטיחה את זכותו של הדייר בדירה, אלא רק את החזר הפיקדון לדייר – אם פרש מהקומפלקס, או ליורשיו- לאחר מותו.

דמי אחזקה

מוקש נוסף ודרמטי שיש לתת עליו את הדעת, הוא גובה דמי האחזקה המשולמים מדי חודש. אין המדובר בסכום פעוט והוא מגיע בממוצע לכדי 5,000  שקל בחודש.

לרוב, בניגוד לנעשה בבתי אבות, תשלום דמי האחזקה לקומפלקס של דיור מוגן, אינו כולל הוצאות בגין מזון, כביסה ותרופות. כמו כן, בחלק מהקומפלקסים, נאלץ הדייר לשלם גם עבור צריכת החשמל, דמי אחזקה לקו הטלפון, תשלום פרמיות שונות וכו'.

מעבר לכך, הרי שלא פעם, החוזה שנחתם כולל סעיפים עמומים לגבי השירותים שאינם כלולים בדמי האחזקה, המוצעים לדיירים תמורת תשלום נוסף. קרה לא אחת, כי הדייר נדרש לשלם סכומים גבוהים מאוד בגין שירותי כביסה, תמיכה בניקיון וארוחות במסעדה שנמצאת בקומפלקס.

מצב זה, אינו נסתר מעיני בית המשפט שקבע כי בנוגע לשירותים סיעודיים, מוטלת החובה לציין את המחיר המבוקש בגינם. כמו כן, לדייר קיימת הזכות לדעת מראש את עלות השירותים המוצעים לו. על כן מומלץ להוסיף להסכם נספח ובו תעריף עלויות של שירותים נילווים. אולם מאחר ובעל הקומפלקס יסרב להתחייב שלא להעלות את התעריף ולעדכנו, (ובצדק) – הרי שמומלץ להגביל את שיעור העלאת התעריף באופן שלא יחרוג מאחוזים מסויימים בכל שנה, בהתחשב גם בשיעור האינפלציה במשק, המבוטאת על ידי המדד.

מסכת גילוי המוקשים נמשכת

מסכת גילוי המוקשים מאלצת לבחון טוב את החוזה, גם באשר לטיב השירותים שנכללים במסגרת דמי האחזקה.

ישנם חוזים הדורשים מהדייר לשלם סכום נוסף אם עבר רף מסוים של צריכת חשמל. ככלל, על מנת לא לגלות מאוחר מידי, כי השירות שניתן במסגרת דמי האחזקה הינו קטן מהמצופה, יש לבחון לעומק את הסעיפים הבאים: השתתפות בחוגים, שימוש בחדר טלוויזיה, ביצוע תיקונים שיידרשו כתוצאה מבלאי סביר, שימוש במועדון בריאות וכושר, ניקיון יחידת הדיור, מסים עירוניים ומים, היטלים עירוניים שונים (לדוגמא- "גזירת" היטל הבצורת) וביטוח המבנה.

טיפול רפואי

צמד המילים "השגחה רפואית" עלול להתגלות כלא יותר מאיש אחזקה שעבר קורס החייאה במד"א. לצערם של דיירים רבים, חרף צורכם המשמעותי בסיוע רפואי נגיש, מעת לעת מתברר כי ההבטחה של מפעילי הקומפלקס להושיט להם סיוע רפואי מקצועי, אינה יותר מאחיזת עיניים. יש לברר באופן מעמיק האם קיים במסגרת הקומפלקס רופא זמין לשירות הדיירים ובכל מקרה, מה העלויות הכרוכות בקבלת סיוע רפואי.