"ועד הבית השתגע" - מדריך לדייר המבולבל

רוני, הדייר מקומה 3, הוא היחיד בבניין שלא השתמש במעלית מעולם.  לא, המעלית אינה מקולקלת; רוני אינו סובל מקלסטרופוביה; ולמעשה, בכל בניין אחר, רוני עולה במעלית מבלי לחשוב פעמיים.

• לכל הטורים של דריה כנף
  

הכל התחיל באסיפת דיירים שהתקיימה לפני 7 שנים, ובה הוחלט להתקין בבניין מעלית. רוני, שבדיוק רכש את הדירה, לאחר שגירד לשם כך את כל כספו עלי אדמות, היה היחיד שהתנגד לשלם את הסכום הגבוה. לאחר מריבות וצעקות הוחלט שהמעלית תקום, אך רוני לא יעשה בה שימוש. יהודה, שכיהן אז, ועדיין, כ"וועד הבית", הודיע לרוני שהוא אישית יוודא שכף רגלו לא תדרוך במעלית לעולם, ומאז ועד היום לא החליפו ביניהם השניים מילה.

ורוני? הוא עמד בדבריו, ועלה במדרגות תמיד ובכל מצב: סלים עמוסים מהסופר, שישיות מים שנשכחו ברכב, ואפילו האחיין שלו – כולם השתרכו במעלה המדרגות, ולא התלוננו.

לאחרונה הכיר את הדס. הם יצאו כמה פעמים והוא אפילו כבר ישן אצלה. פעמיים. כשבחמישי האחרון סיימו את הבילוי בבר, הציעה הדס שילכו אליו הפעם. כשנכנסו ללובי, מבושמים קלות ובעיקר מצחקקים, לחצה הדס על הכפתור שמזמין את המעלית... רוני התעשת מייד. הוא עמד לומר לה שהמעלית מקולקלת, ו-"בואי במדרגות", כשלפתע הגיעה המעלית לקומת הקרקע. עד שסיים לחשוב על תירוץ אחר, דלתותיה נפתחו והדס נכנסה פנימה.

כשראתה שרוני נשאר לעמוד בחוץ, חסמה בגופה את דלת המעלית והושיטה יד לצווארון חולצתו של רוני ההמום...כשהדלתות נסגרו אחריו, והמעלית החלה לטפס לכיוון הקומה השלישית, הריח רוני את הריח הלא-מוכר–לו של פנים המעלית, וברקותיו הלמה ההכרה: "אמאלה, אני בפנים!" כשהמעלית נעצרה, רוני נפנה לצאת, אך כשהרים את עיניו ראה שהם רק בקומה 2. כשיהודה, מהוועד, פסע לתוך המעלית, וזיהה את רוני, הוא צעק מייד: "תפסתי אותך! שקרן!". הדלתות נסגרו מאחוריו, רוני החוויר, וחיוכה של הדס נמחק.

ועד הבית  

המקרה של רוני שלנו אומנם נשמע הזוי, אך כדאי לדעת שהוא לא לגמרי בדוי. מקרים דומים רבים, הדנים בשימוש במעלית על ידי מי שסירב להתקינה מלכתחילה - הגיעו לדיון משפטי. לא כולם עוקבים אחרי רוני, כמו יהודה שלנו, אך כבר שמענו על מקרים בהם המעלית ננעלה במפתח, שחולק רק לדיירים ששילמו, או תוכנתה כך שלא תעצור בקומות-של-סרבני-תשלום.

סוגייה זו, מעניינת ככל שתהיה, היא רק חלק קטן מהעניין שיוצר השימוש המשותף של הדיירים בבניין אחד, כשהסכסוכים לעיתים ארוכי שנים וכואבים, וכולם מגיעים מתישהו לפתחו של הוועד. אנרגיות חיוביות, יכולת הקשבה והכלה, וידע פרקטי בתחום יכולים לסייע לוועד הבית להשכין שלום ולהפחית מתחים, אך האם אנחנו מוכנים להרים את הכפפה?

בבניינים רבים ועד הבית הוא סוג של יהודה: שכן ותיק המכיר כל דייר וכל מרצפת בבניין, ומנהל את ענייני הבית "על עיוור". כשנמאס ליהודה והוא מודיע, שוב, על סיום תפקידו, לא נמצא אף צדיק שיהיה מוכן לגבות שיקים או לרדוף אחרי הגנן, אז הדיירים מהללים את תפקודו הנפלא של יהודה, עד שהוא מסכים להישאר שנה נוספת "ודי".

אנחנו פוגשים את יהודה כשהוא בא לגבות תשלום, אך לא תמיד יודעים מה הוא בדיוק עושה: מה זה אומר, להיות הוועד? הוא כפוף למישהו? מה הולך שם? איך מתקבלות ההחלטות? כמה כסף הוא לוקח ומה עושה איתו?

להלן נדבר קצת על יהודה, הממשק שלנו מולו, ועוד.

תפקידי הנציגות  

הוועד - נציגות הבית המשותף, פועל על פי הוראות חוק המקרקעין ותקנון הבית המשותף. התקנון הוא מעין חוזה שנכרת בין דיירים, כשבבתים רבים לא נרשם תקנון ספציפי לאותו בית, ולכן חל שם התקנון המצוי. תפקיד הנציגות הוא להחזיק את הרכוש המשותף לדיירים (החצר, חדר המדרגות וכו'), במצב תקין.

מעבר לכך, היא צריכה לטפל בכל ענייני הכספים: לנהל פנקס הכנסות והוצאות, לתת קבלה לכל הכנסה, לערוך דו"חות כספיים חצי-שנתיים ולאשר באסיפה שנתית את פנקסיה (בהם יכול כל דייר לעיין בכל עת סבירה). הנציגות מנהלת חשבון בנק משותף לבניין, מפקידה בו את כל הכספים, ומומלץ מאד שייקבעו לפחות 2 בעלי זכות חתימה בחשבון זה.

אחריות אישית של הנציגים 

לעומת זאת, במקרה אחר, כן חוייבה הנציגות באחריות. מדובר היה בדייר שביקש לעלות לגג הבית המשותף, והשתמש לשם כך בסולם גבוה שהיה מונח בבניין. הסולם זז ממקומו, הדייר נפל וריסק את קרסולו, ותבע את נציגות הבניין על נזקיו. בית המשפט קבע כי הנציגות, כבעלת הרכוש המשותף, חבה בחובת זהירות כלפי מי שמשתמש ברכוש המשותף.

בעליה לגג באמצעות סולם בן 2 רגליים (שיש להשעינו על הקיר), היה סיכון, ועל הנציגות היה לצפות אותו מראש, ולנקוט באמצעי זהירות (למשל: התקנת תופסן על הקיר). מאחר ובאותו מקרה הדייר הכיר את הבניין והסולם (הוא היה בעצמו חבר בוועד), ולא נזהר בכל זאת - נקבעה לו גם אחריות אישית לאירוע, בגובה 65%, ולכן הנציגות חויבה רק ב- 35% מהנזק שנגרם לו, אך מפסק דין זה אנו מבינים כי אחריות הנציגות כלפי הדיירים היא רחבה, על הנציגות להפעיל מחשבה לטווח ארוך וזהירות מירבית.

חבר ועד שנתבע אישית יכול לדרוש לצרף להליך המשפטי את הנציגות כולה ("בשם דיירי הבית המשותף ברחוב X מספר Y"), ותמיד כדאי לנציגות לדאוג לקיום ביטוח מקיף ונרחב.כמובן שבמקרים חריגים, בהם חבר הוועד ביצע עבירה או מחדל בנסיבות כאלו בהן יש "להרים את המסך", כן תיבדק אחריותו האישית.

כך, בבניין מסויים התגלה כי מי שהיה האחראי היחיד על גביית דמי ועד וביצוע תשלומים, לא רק שלא ביצע את כל החובות שחלות עליו, כגון ניהול פנקסים ודו"חות כספיים, אלא גם משך לעצמו כספים מחשבון הוועד (כ-60 אלך שקל בסה"כ). הוא פוטר, הנציגות החדשה תבעה אותו, ונקבע כי הנציג הסורר ישיב אישית לנציגות את כל הסכום פלוס שכ"ט והוצאות.

איך מקבלים החלטות "בנייניות"? 

אסיפה שנתית יש לזמן 4 ימים לפחות טרם מועד קיומה, באמצעות הודעה שתתלה במקום בולט (מעלית, מדרגות). במודעה יפורטו הנושאים העומדים על סדר היום, ותתקיים בגינם הצבעה. במהלך השנה ניתן לזמן אסיפות נוספות לדרישת הדיירים.

• האסיפה מתקיימת בשישי בצהריים ובא לך להמשיך לישון? קח בחשבון שההחלטות שיתקבלו יחייבו גם אותך.
• האסיפה דווקא מאוד מעניינת אותך, אך נתקעת בעבודה? מסרי לחברה ייפוי כוח מפורט לגבי כל סעיף, והיא תצביע בשמך. דייר שניסה לבטל החלטת אסיפה, בטענה שלא ניתנו כתבי מינוי לבני זוג, לא הצליח: נפסק כי בני זוג מצביעים ביחד ואינם אמורים לייפות זה את כוחו של זה.
• אם אתם שוכרים דירה, האסיפה אינה עבורכם, אלא עבור בעל הבית שלכם – יידעו אותו.
  

הרוב הנדרש לקבלת החלטה  

באסיפה מתקבלות החלטות, כשה"רוב" הנדרש להן משתנה לפי טיב ההחלטה. לשם כך יש להכיר היטב את הוראות החוק והתקנון, על מנת שלא תתקבל החלטה בדרך שמנוגדת לחוק, ותבוטל בשל כך.

• קיימות החלטות בהן מספיק רוב רגיל (יותר ידיים שהורמו, מאשר ידיים שנשארו בכיס): החלפת נציגות, אישור התקשרות עם חברת הניקיון וכו'.
  

• לעומת זאת, אם אתם רוצים להחליף את יהודה בחברת ניהול חיצונית ("מתחזק"), עליכם לקבל הסכמה של בעלי הדירות ש- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בשכרו של המתחזק, לעומת זאת, יישאו כל בעלי הדירות, גם אלו שהתנגדו.
  

יהודה התפטר ואין מי שיחליף אותו?

האגודה לתרבות הדיור ממליצה לפנות לסניף במקום מגוריכם, ולבקש ממנהל הסניף סיוע בבחירת נציגות ובהדרכתה. אם לא תפעלו בנושא, סיכוי סביר שמישהו מבעלי הדירות יפנה למפקח על רישום המקרקעין, בבקשה למנות נציג, ואז יכולים "להצניח" לכם נציג חיצוני לבניין, שהעסקתו כרוכה בתשלום.

• מתי חייבים את הסכמת כל השכנים, כולל זה שנשאר לישון וזה שנתקע בעבודה?
  

כאשר ההחלטה פוגעת בזכויות של הדיירים. כך למשל, שכן שהחליט לצרף חלק מהגינה המשותפת לדירתו, כאילו הייתה גינתו הפרטית, כולל גידורה, אולץ על ידי בית המשפט להחזיר את המצב לקדמותו, ולשלם הוצאות הנציגות. נקבע שם כי הנאת כל הדיירים מהגינה נפגעת, לכן החלטה מסוג זה הייתה צריכה להתקבל בהסכמת כל הדיירים פה אחד, ולא פחות.

מעלית  

וכשמדברים על החלטות בבית משותף, אי אפשר להתעלם מהמעלית: אם אין - מבקשים להתקינה, אם יש - רוצים לשדרג אותה, ובבניינים חדשים – הן מגיעות בזוגות או שלישיות, יפות וגדולות, ואתה נאלץ לממן את תחזוקתן בכל חודש.

בבניין בו אין מעלית, הקמתה דורשת הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות, כך בחוק. המימון מתבצע רק על ידי מי שהחליט על כך, כשקומת הקרקע לא תשלם עבור ההתקנה בכל מקרה, גם אם הצביעו בעדה. כל הדירות – גם הסרבניות - משלמות החזקה ותפעול חודשיים.

רוני שלנו העדיף לחסוך בעלויות הקמת המעלית. מה קורה כשסרבן-הקמת-מעלית מחליט, לאחר שהוקמה, שכן בא לו לנסוע בה?

מסתבר, שמאחר והדייר הסרבן משלם החזקה שוטפת, החוק לצידו. נוצר מצב, שכל אחד יכול לסרב, ואחר כך לעשות במעלית שימוש בזול. הנושא מורכב, והפסיקה אינה תמיד אחידה; בפסק דין אחד חייבו "דייר שנזכר" להשיב לנציגות את חלקו בעלויות ההקמה ההיסטוריות, אך בפסיקות שונות אחרות כן התירו שימוש במעלית, תמורת התשלום השוטף בלבד.

בדרך כלל בית המשפט יחקור את הנסיבות לעומק, ויחפש את תום לבו של המתקין, ושל הסרבן שהתעורר, על מנת להבין אם בסיטואציה הספציפית נמנע מה"סרבן" התמים להצטרף למקימים, או שהוא דווקא מנסה "להתעשר" על חשבון שכניו.

בכל מקרה, על מנת לפתור את הפלונטר, גובשה ב-2003 הצעת חוק בעניין, הקובעת כי רק מי ששילם לבעלי הדירות את חלקו היחסי בעלות ההקמה, יוכל לעשות שימוש במעלית, אך הצעה זו עברה בקריאה טרומית בלבד.

כשנתקעים במעלית

ואפרופו אחריות הנציגים, במקרה מסויים נקבעה אחריותם כלפי מבקרים - לא דיירים - שנתקעו במעלית: באותו בניין נהגו להשבית את המעלית בסופ"ש, למען לא יוכלו אנשים זרים להיכנס לבניין. לאחר שעתיים תמימות שבני הזוג היו תקועים במעלית (במוצ"ש), איש לא שמע את זעקותיהם, והאשה חולת האסטמה החלה להיחנק, שבר הבעל באמצעות ידו את דלת הזכוכית של המעלית. הוא אושפז ונקבעה לו נכות פיזית, וגם רגשית - לאור הטראומה שחווה.

בעקבות האירוע חוייבה נציגות הבניין לשלם לו 150 אלף שקל פיצוי, כשבית המשפט קבע כי הוועד היה חייב להזהיר את הנכנסים למעלית באמצעות שילוט ברור והתראה, מה שלא נעשה.

התשלום החודשי  

תשלום מיסי ועד חודשיים הוא אינו בגדר בחירה. החוק קובע כי בעל דירה חייב לשאת בהוצאות השוטפות לניהול הבית המשותף, כשגובה התשלום נקבע לפי גודל הדירה (ביחס לדירות אחרות). גבייה של תשלום זהה מכל הדיירים, ללא קשר לגודל דירתם, חוקית רק אם הדיירים הסכימו על כך והדבר עוגן בתקנון.

• שוכר דירה? בד"כ עליך לשאת בתשלומים השוטפים בלבד, כאשר תשלומי השקעה חד פעמיים (תיקון אינטרקום, שיפוץ הלובי) – ישולמו ע"י בעל הדירה. מומלץ לחדד נקודה זו בהסכם השכירות למניעת אי הבנות.
• ומה אם הדירה שלי עומדת ריקה ואינני נהנה משירותי הועד? בדרך כלל תחוב בתשלום מלא, וזאת מאחר והתשלום החודשי לוועד אינו תלוי בהנאה שאתה מפיק מהשירותים: התשלום מתחלק בין כל הדירות, ומתן פטור מתשלום או הנחה לבעל דירה אחד, יגדיל את נטל ההשתתפות בהוצאות על בעלי הדירות האחרים.
• כאשר אחד הדיירים מסרב לשלם מיסי וועד, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין, הוא הגוף השיפוטי בנושא סכסוכים בבית משותף; פסק דינו הוא כמו של בימ"ש שלום וניתן לערער עליו למחוזי.
  

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il