לא זו הדירה שהבטיחו לכם?
החלון בדירה החדשה שלכם פונה לכביש למרות שבפרוספקט תואר נוף לים? גיליתם שהריצוף לא יוקרתי כמו בעלון הפרסומת? מתי הבטחות הקבלן באמת מחייבות: מדריך
אם קיבלתם סוף סוף את המפתח לדירה החדשה, פתחתם את הדלת ונדהמתם לגלות שהתיאורים בפרוספקט לא תואמים את המציאות – ממש לא בטוח שהקבלן חייב לתקן את הליקויים או לפצות אתכם.
דוגמאות לא חסרות. בפרויקט של חברת אזורים בקריית-אונו, למשל, הקריה האקדמית לא קיימת; בנתניה התחילו לשווק את פרויקט אגמים, כשבתמונה נראית בעצם שלולית החורף, והים, המרוחק קילומטר מהבניין, נראה אולי מהקומה הרביעית; ובבאר-שבע הוצג בניין שנבנה על ידי חברת רמות על רקע סביבה טבולה בירוק.
לקונים מיד שנייה
המדריך למפצל: כך תחלקו את הבית לכמה דירות
ynet
התשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים עומדת על 4.5%. אם תפצלו את הדירה ליחידות קטנות תגיעו לתשואה של עד 12% בשנה. נראה מבטיח? הבעיה היא שמה שנשמע כמו תרנגולת המטילה ביצי זהב עשוי להתגלות כעבירה פלילית שתלווה בנזק כלכלי של מאות אלפי שקלים. כך תעשו זאת כחוק
למה מאפשרים לחברות הבנייה לסטות מהמובטח? מדוע מאפשרים לפעלולי מחשב להאפיל על המציאות? נכון שמדובר בפרסומת שמיועדת לשבח את הנכס ולמכור כמה שיותר, אבל היכן הגבולות? האם לא מדובר בהטעייה?
דיירים רבים, בכל חברות הבנייה, מתלוננים שלא תמיד מה שהם רואים בפרוספקט הכרומו הצבעוני והמרהיב של פרויקט הבנייה אכן מצוין בחוזה המכירה, ובהתאמה בדירה עצמה. בתי המשפט נדרשו לנושא פעמים רבות, אבל פסקי הדין סותרים זה את זה והדין אינו ברור.
עו"ד יחיאל שמיר ממשרד ד"ר רענן הר זהב, המתמחה בנדל"ן, אומר: "לעתים קבלנים מחלקים פרוספקטים והדמיות, שלא תמיד מתארים את הדירה במדויק. לא אחת עלתה השאלה, האם הפרוספקט מחייב את הקבלן?".
פסק דין שנדון בבית המשפט העליון בשנות ה-90 עסק בפרויקט בנייה של חברת מאליבו בחיפה. בפרוספקט היה תיאור של דירות יוקרה וצוין שהנתונים אינם מחייבים את החברה. באותו מקרה המחלוקת בין הדיירים לקבלן הייתה בנוגע לשטח הדירה שנמכרה ולאיכות חומרי הבנייה.
בפסק הדין קבעה השופטת דליה דורנר כי יש לתת תוקף לפרוספקט, אלא אם כן בחוזה המכר צוינו בצורה ברורה נתונים
המראים שהפרוספקט לא מחייב. בשנת 2000 הגישו 14 רוכשי דירות באשדוד תביעה נגד קבוצת האחים קחטן, בטענה ששיווקו להם דירות שלא כפי שהובטח להם בפרוספקט. באמצעות עו"ד עודד ישראלי, טענו הרוכשים, כי הוטעו בנוגע לרמת הבנייה במיזם ולשטח הדירות. לטענתם, בעוד שבפרסומי הנתבעות המיזם תואר כ"מפואר וברמת תכנון ובנייה גבוהה ביותר," בפועל רמת הבינוי והגימור הייתה ירודה.
נטען כי הנתבעות, בניגוד למובטח בפרוספקטים, לא סיפקו שירותים ומתקנים כפי שהתחייבו לעשות על פי המפרטים – ובכלל זה חדר כושר משוכלל, אולם כינוסים, מעלית מהחנייה לדירות, מחסנים, חדר כביסה, טלוויזיה במעגל סגור ודירת שרת. כמו כן נטען שהנתבעות לא ביצעו פיתוח סביבתי מלא כפי שהתחייבו. בית המשפט קיבל את טענות התובעים וחייב את הנתבעות בפיצויים של עשרות אלפי שקלים לכל רוכש.
"פרוספקט או כרזה מחייבים רק כאשר אינם מופרים על ידי המפרט המאוחר להם," מסביר ד"ר אברהם בן עזרא, מומחה לבנייה. "בדרך כלל המפרט קובע פריטים מצומצמים וייתכן ביטול הבטחות שיש בפרוספקט. מבחינה שיווקית נגרם בכך עוול לדיירים, אבל מבחינה חוזית – החוזה והמפרט גוברים על האמור בפרוספקט. אף על פי כן, יש מקרים שבהם מה שנקבע בפרוספקט – מחייב, כי במפרט לא הייתה התייחסות אחרת, 'מתקנת"'.
הפרוספקט לא קובע
ככלל, בית המשפט לא יחייב קבלן רק על סמך פרוספקט, כשלאחר מכן מגיע מסמך מתקן. בעניין זה קבע שופט בית המשפט השלום חגי ברנר: "מה שקובע הוא המפרט הטכני, ולא הבטחות בעלמא." לעתים פוסקים בתי המשפט לטובת הרוכשים, אבל העומס גדול: 3,000 תביעות מצטרפות בכל שנה. גם הבוררויות הן כבר משרה מלאה."המעבר בין פרוספקט למפרט, כמוהו כמעבר בין החלום למציאות", אומר עו"ד רון ברנט, מומחה לדיני מקרקעין וחוזים". הדייר נותר עם טעם של החמצה, כישלון ומפח נפש מפני שנגרר אחרי מצגי החברה הקבלנית כפי שבוטאו בשלטי חוצות, בפרסומים, בפרוספקטים המהודרים ובהבטחות בעל פה. חלקם מתברר כחסר כיסוי".
הנחת היסוד היא כי חוזי המכר, כולל הנספחים והמפרטים, גוברים על מצגים מוקדמים, כמו עלוני פרסומת, פרוספקטים והדמיות, בהנחה כי הקבלן קיים חובותיו – מסר לרוכשים את הנכס בהתאם למה שנקבע במפרט ובהתאם לתוכניות הבנייה. "אם הנקבע בחוזה, הכולל את המפרט והנספחים, ממצה את התחייבות הקבלן, הדבר מחזק את הנחת היסוד", אומר ברנט.
השאלה היא מתי יגברו המצגים המוקדמים וההבטחות שניתנו במסגרת מאמצי השיווק והמכירה, על מסמכים מפורשים כגון חוזה, תוכניות ומפרט. המצב המשפטי אינו חד-משמעי, אבל ניתן לקבץ מפסקי הדין כמה כללים מנחים.
החוזה יחייב באופן בלעדי בהתקיים שני תנאים: בפרוספקט כתוב באופן מפורש שהוא אינו מחייב; החוזה מכיל פירוט מדויק לגבי כל האלמנטים שבפרוספקט. אם החוזה כולל סעיף מפורש שהחוזה מבטל כל הבטחה קודמת, לקונה יהיה קשה יותר לטעון כי הסתמך על מצגי חומר פרסומי. כך, למשל, אם ללקוח הוצג פרוספקט ובו הדמיה המציגה את רצפת הדירה מצופה בפרקט עץ דובדבן יוקרתי, אולם במפרט נכתב באופן מפורש כי הריצוף יהיה מסוג אחר, סביר להניח שבית המשפט יראה בפרוספקט רק הצעת פתיחה במו"מ.
האלמנט הספציפי
יש מצבים שבהם הפרוספקט יגבר על החוזה, אם הפרוספקט מכיל אלמנט ספציפי (למשל, פרגולת עץ;( וחוזה המכירה או נספחיו אינם כוללים התייחסות לאלמנט. יש לבחון אם יש הסכמה לגבי שינוי תנאי המכירה, במצב שאין בחוזה התייחסות לאלמנט המסוים. שינוי יכול להתבטא בהפחתת המחיר.הפרוספקט יגבר על החוזה גם אם החוזה לא ברור והפרוספקט מכיל תיאור מדויק של האלמנט. בכל מקום שבו נדרשת פרשנות, היא תהיה לטובת הקונה.
האם מצג הכולל תיאור של בתי ספר ופארקים מחייב? מרבית הפרוספקטים כוללים התייחסות להיבט התכנון הסביבתי. בהדמיות רבות מוצג הפרויקט כטובל בירק ומוקף אגמים וטבע, גם אם מדובר בלב אזור תעשייה מפויח. לרוב מחויב הקונה בחוזה לבחון בעצמו את התכנון הסביבתי. בתי המשפט נוטים לחייב את הקבלן רק במצב שבו הייתה בחוזה ובנספחיו התייחסות מפורשת לתכנון.
הכתבה המלאה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" שב"ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
רק החוזה - הוא המחייב
צילום: גדי קבלו
מומלצים
