בעל עסק, כך תפחית את התשלומים לעירייה
כל בעל עסק נדרש להתמודד עם חיובים והטלים שונים הנשלחים מהרשות המקומית. ארנונה, היטלי מים וביוב, אגרות שילוט ואשפה, כמו היטלים נוספים, כרוכים בהוצאה כבדה. איך ניתן להפחית ולעיתים אף לבטל את האגרות השונות? מדריך - חלק א'
אחד הסעיפים המכבידים על ניהול העסק, הינו סעיף התשלומים העירוניים המוטלים דרך קבע הן על המגזר הפרטי והן על המגזר העסקי.
הרשויות המקומיות באופן כללי אינן נוטות להתחשב במעמסה הכלכלית שהן מטילות על עסקים קטנים בתחומן. יעידו על כך שיעורן ההולך וגדל של האגרות הנגבות על ידן והיקפן. לאלה מתווספים הליכי גביה נוקשים, חוסר במנגנונים ליישוב מחלוקות בנושאי אגרות (להבדיל מנושאי ארנונה שם יש מנגנון).
עבור הרשות המקומית, מדובר במקור הכנסה מרכזי, אבל עבור בעלי העסקים, מדובר ב"הפתעות" בלתי נעימות שבמרבית המקרים הם אינם מוכנים להן. מבחינת הרשויות, אחת הדרכים למלא את הקופה, אם כי לא היחידה, נמצאה בסעיף התקציבי שעניינו אגרות והיטלי פיתוח ו"הכנסות שונות".
הרשויות גם מנצלות את העובדה שמדובר בחיובים תקופתיים קטנים שקיים קושי להתמודד איתם בהליכים משפטיים מול גורם כלכלי/ משפטי כמו עיריה.
ואולם, חיובים אלה אינם גזרה משמים, ומתברר כי יש דרך להפחיתם ולעתים אף לבטלם. איך עושים זאת?
חשוב לציין כי מצוקת המזומנים בקופות הרשויות מולידה לעיתים חיובים בתחום האפור שההתמודדות איתם מורכבת ודורשת מיומנות ומקצועיות. מה גם, שלחיובים רבים קבועים מועדים קצרים בחוק, בגדרם ניתן לפנות לבתי המשפט ולוועדות ערר שונות לקבלת סעד. לאיחור במועדים השפעה ניכרת עד כדי דחית טענות בעל העסק, נכונות ככל שיהיו.
מי שידו אינה משגת לקבלת יעוץ מקצועי, יכול להסתייע בעיון בצווי הארנונה וחוקי העזר העירוניים, ולנסות להבין האם החיוב שנשלח אליו תואם את הוראות החוק. יש לזכור כי במקרים לא מטעים יש חיוב חסר, והשגה על החיוב עשויה להביא דווקא לתוצאה הפוכה מזו לה שואף בעל העסק.
ההוצאה הגבוהה ביותר - ארנונה
ארנונה היא חיוב תקופתי המוטל על כל נכס, כל ימי חייו, בהתאם לסוג הנכס, מיקומו, שטחו והשימוש הנעשה בו. חיוב הארנונה הינו מכפלת שטח הנכס בתעריף לכל מ"ר הקבוע בצו הארנונה של כל רשות. צווים אלו הינם חקיקה מקומית הנשענים כולם על מערך החקיקה של המדינה. קיימים הבדלים רבים ומשמעותיים בין צווי הרשויות השונות.
בניגוד לתפיסה הרווחת, התשלום הינו ללא כל קשר לשירות אותו מספקת הרשות לנכס וניתן להגדירו כ"מס". בישראל מרכיב הארנונה מכלל ההוצאות החודשיות של הנכס, הינו מהגבוהים בעולם.
מומלץ לבעלי העסקים הקטנים לערוך בדיקה של חבות הארנונה הצפויה עוד בטרם הקמת העסק ולהתמקד בפרמטרים מסויימים, כפי שנפרט להלן.
תכנון מוקדם חוסך כסף
ישנם פערים גדולים בתעריפי הארנונה בין הרשויות. מיקום העסק מעבר לכביש או בהמשך הרחוב שבתחום שיפוט של רשות זולה יותר, עשוי להוזיל את חיוב הארנונה בעשרות אחוזים.
יש לברר מהו השטח האמיתי הדרוש לצורכי העסק, מאחר וכל תוספת שטח משמעותה חיוב נוסף בארנונה בתעריף הגבוה לעסקים.
במרבית הרשויות מחסן הצמוד לעסק מחויב בארנונה בתעריף עסקים ולכן כדאי לשקול את נחיצותו וגודלו.
להקפיד להגיש בקשה לפטור בגין נכס ריק מיד עם קבלת/פינוי הנכס. להקפיד לבקש פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש כאשר העסק בשיפוץ.
להקפיד להודיע לרשות במועד על תחילת שכירות וסיומה, במיוחד בעת עזיבת נכס. בעל עסק שלא הודיע על חדילת החזקה במועד, עלול למצוא עצמו מחוייב בארנונה גם לאחר עזיבתו.
לעסקים קיימים מומלץ לבחון את השטח שבו מחויב הנכס והאם הסיווג בו הוא מחוייב תואם את השימוש הנעשה בפועל.
מדידה מחדש - השטח גדל
דרך ההתמודדות עם חיובי הארנונה הינה מורכבת וכוללת הן בדיקה קפדנית של כל רכיבי החיוב כפי שמופיעים בדרישת הרשות המקומית אל מול מאפייני הנכס ( כגון: שטח וסווג) והן בדיקת חוקיות הצו בהשוואה לדין המדינה ולפסיקת בתי המשפט.
לאחרונה, מבצעות רשויות רבות בחינה מחודשת של חיובים, שכמובן מתבצעת רובה ככולה דווקא בנכסי המגזר העסקי ולא הפרטי. התוצאה הכמעט וודאית של בחינה מחודשת זו הינה חיוב ארנונה מוגדל (התוספת יכולה להגיע למאות אחוזים בשנה). הרשויות לא מסתפקות בהגדלת החיוב השוטף ומחייבות את הנישומים לתקופה של 7 שנים לפני שנת הגדלת החיוב ואף מוסיפות הפרשי ריבית והצמדה.
כך לדוגמא, עיריית תל אביב פתחה במהלך של הטלת חיובי ארנונה על גגות בניינים המשמשים לעסקים שעד כה לא חויבו כלל בארנונה וחיוב שטח הגג בתעריף העסק עצמו, דהינו בתעריף של מאות שקלים למ"ר לשנה.
התופעה הנפוצה ביותר היא הבניין "הגדל" מעצמו. מדובר בבניין שלא נעשים בו שינויים, אולם מדי כמה שנים הוא נמדד מחדש על ידי הרשות המקומית וגודלו הולך ועולה עם גילו.
תופעה מציקה - שינוי הסיווג של השטח
תופעה אחרת, מציקה לא פחות, היא שינוי סיווגם של חניות במשרדים, מהסיווג הזול של חניה לסיווג היקר של העסק אליו הם שייכים. לא אחת, התעריף עשוי לקפוץ פי 10, ובאותה הזדמנות יתווסף לחניה השטח המשותף שעד כה לא חויב.
הפתרון: יש לוודא ששטח הנכס מתאים לשטח שחויב, תוך שימת לב לשיטת המדידה המיוחדת לכל רשות מקומית. חלקן מכלילות קירות חיצונים או פנימיים וחלקן לא, כך גם לגבי השטח משותף, המרפסות וכו'.
מומלץ לעיין בצו הארנונה ולראות האם השימוש מתאים לסיווג הרשום בצו, והאם ניתן לקבל סיווג זול יותר.
יש להקפיד להודיע על חילופי מחזיקים (השכרות), שכן בעל נכס ששכח לדווח על השכרה עשוי למצוא עצמו משלם את הארנונה במקום השוכר שברח.
לגבי מדידה של שטחים. יש עשרות שיטות לחישוב שטחו של העסק ולא תמיד צו הארנונה מפרט את השיטה. יש לברר את השיטה ולערוך את המדידה באותה שיטה.
השגיאות הכי שכיחות הן כאשר בונים בניין והעיריה מחייבת לפי המעטפת. שוכר שמקבל את הנכס ברמה של מעטפת, עלול לשלם על כל המעטפת בה בשעה שצו הארנונה קובע חיוב ללא קירות פנימיים. כך כאשר הוא הוסיף מחיצות וצו הארנונה קובע שלא יחויבו.
בפרק הבא - על אגרות שילוט, אגרות אשפה, אגרות כיבוי אש והיטלי מים וביוב.
הכותב הוא עו"ד, שותף ממשרד עוה"ד פלג-כהן-דויטש-מוסקוביץ, המומחה בחיובי רשויות, ארנונה והיטלים
לפנייה לכתב/ת 
