הכר את היריב: איך מרוויח הבנק מהלוואות?

המילה "שוק" מתארת זירת מסחר בה יש מוכרים וקונים במעמד זהה ושם נקבע מחיר בצורה חופשית על ידי מנגנון של היצע וביקוש. מעבר לשוק הכרמל ומחנה יהודה ודומיהם הדומים להגדרה יש את הבורסה שלפעמים מתוארת כשוק ההון, את המסחר בנדל"ן שמתואר כשוק הדיור וכו' – אבל אף פעם לא אומרים שוק הריבית או שוק האשראי.

מעניין האופן שבו השפה העברית מבטאת את העובדה שכשאנו עומדים אל מול הבנק, התחרות החופשית היא לא מונח שמתאר היטב את מערכת היחסים. כאשר מוכר האשראי וצורך המשכנתא עומדים זה מול זה דומה המצב יותר ליחסים שבין זאב לנמלה או בין F-16 לעפיפון תמים.

לכן, בכניסתנו למשא ומתן על משכנתאות, תנאיהן ורביותיהן עלינו להבין היטב את מניעי היריב, רצונותיו ומחשבותיו. עלינו להבין למה הבנק מציע את מה שהוא מציע, האם זה מסתדר עם רצוננו או שעדיף לוותר. חשוב להבין שהבנק אינו האויב, אבל הוא גם אינו חברנו מהיסודי. הבנק מנסה להגדיל את רווחיו במוכרו את סחורתו (כסף) על חשבון לקוחותיו - דהיינו, אנחנו. אם האינטרס הראשי של הבנק היה לעזור לנו או לדאוג לרווחתנו היו קוראים לו מלכ"ר או עמותת צדקה.

אז למה הבנק מציע משכנתא בריבית פריים? כי זוהי האפשרות האידיאלית לבנק. הבנק לווה את כספו מבנק ישראל, ובנק ישראל חייב להלוות לו על פי חוק. הריבית היא ריבית בנק ישראל, כיום אחוז וחצי. מעל ריבית בנק ישראל קיים המרווח הבנקאי שהוא תמיד 1.5% (ללא קשר לריבית שהנגיד קובע) וכך מגיעים לפריים שהוא כיום 3%.

כלומר, כאשר הבנק מלווה לכם בריבית פריים מינוס חצי. הבנק נהנה מעסקת תיווך קלאסית - לוקח מבנק ישראל כסף בריבית 1.5% ונותן אותו לכם ב-2.5%. כאשר הנגיד יעלה את הריבית אותה הוא גובה מהבנקים, גם הבנק יעלה את הריבית אותה הוא גובה מכם, בדיוק באותו הגודל. אין לבנק שום סיכון למעט זה שלא תחזירו את הכסף. אל תדאגו, גם עבור זה בנה הבנק מנגנוני הגנה.

כמה מכם ישאלו, מה, זה הכול? הבנק חי מאחוז אחד בלבד? חס וחלילה, חברים. הבנקים יותר מתוחכמים מזה. על פי חוקי הבנקאות, הבנק יכול להלוות בערך פי 10 מההון העצמי שלו. כלומר, לשם ההפשטה, אם הבנק לוקח מבנק ישראל מיליון שקל, הוא יכול להלוות 10 מיליון לרוכשי הדירות ולהרוויח מכל אחד מהם שניים וחצי אחוזים וכך בעצם להגיע ליותר מ-20% תשואה.

מדוע הבנק ינסה לשכנע אותנו ללכת על ריבית משתנה ולא על קבועה? הבנק תמיד יעדיף ריבית משתנה מכמה סיבות. ראשית - ריבית משתנה, כמו ריבית הפריים, משקפת את המצב במשק בכל רגע נתון. ריבית משתנה נותנת לבנק את האפשרות להקביל את עצמו למצב השוק בכל רגע. כאשר הריבית שבה הבנק מגייס כספים תעלה, הוא יוכל לקחת גם מכם ריבית גבוהה יותר. בעוד שכאשר הבנק מתחייב על ריבית קבועה לתקופה ארוכה, נניח היום צמוד פלוס 3.5%, יכולים להיות תרחישים בעוד כמה שנים שבהם ("חס וחלילה") הוא עלול אפילו להפסיד.

בנוסף, פועל כאן אינטרס שיווקי לא מבוטל. הבנק, כמו כל חברות התקשורת והשירותים, מסתמך על זיכרוננו הקצר ורצוננו המועט להתעסק בניירת, ריצות וכד'. כאשר הוא מחתים אותנו על ריבית משתנה כל שנתיים, הוא יודע שאולי עכשיו אנחנו במירוץ ומתמקחים מול שניים-שלושה בנקים אחרים, אולם בעוד שנתיים כבר לא יהיה לנו כוח לנושא, ואנחנו לא נבין בדיוק למה צמחה המשכנתא בעוד כמה מאות שקלים אבל נניח את זה בצד.

למה הבנק מציע לנו לעיתים משכנתא צמודת ין יפני או מטבעות אחרים? שוב, הכל משיקולים שלו. כנראה שלבנק נוצר נכס ביניים אותו הוא רוצה להעביר אליכם, ואת תשלומי הריבית שלכם הוא יעביר אל מי שהלווה לו את היינים - כמובן, לאחר שניכה את עמלתו. אילו הכל היה ללא אינטרסים הרי כל הבנקים היו מציעות לנו משכנתאות בכל המטבעות כמו דולר אוסטרלי, קנדי, פרנק שוויצרי וכו' – למיטב ידיעתי אין דבר כזה.