זקוקים למשכנתא? בידקו היטב מה ערך הדירה
בדרך לרכישת דירה? העליה במחירי הדיור, כמו גם סיבות נוספות, מובילים לא פעם לפערים בין מחיר הקניה בפועל של הדירה, לבין המחיר אותו מעריך הבנק לצורך אישור הלוואת המשכנתא. את הפער הזה יצטרך הרוכש להשלים מכיסו. מה ניתן לעשות?
כמה שווה הדירה אותה אתם רוצים לרכוש? מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית בשלוש השנים האחרונות. מבלי לדון בסוגיה - האם קיימת הצדקה אמיתית לעליות הללו, רבים מן הרוכשים מסתמכים על הלוואת המשכנתא שתאפשר להם את הקניה, בהתאם למחיר אותו הסכימו לשלם.
ואולם, כאן עלולה להיווצר בעיה: האם מקובל על הבנק המחיר אותו הסכים לשלם הקונה על הנכס? רבים מהקונים מסתמכים על כך שיוכלו לקבל מהבנק אחוז מסויים (לרוב מדובר בכ-80%-70%) מערך הנכס כהלוואת משכנתא ואת השאר הם יצטרכו להשלים בעצמם. אולם מה יקרה כאשר הבנק יעריך את הנכס בערך נמוך יותר? במקרה כזה, המימון שיקבל הקונה מהבנק יהיה נמוך יותר גם כן. כעת על הרוכש להשלים את היתרה שגדלה - מכיסו.
הבנקים "הולכים על בטוח"
במיוחד בדירות יד שניה, אך במקרים מסויימים גם ברכישת דירות יד ראשונה, הבנקים שולחים שמאי שיעריך את ערך הנכס. הרוכש, המבקש מהבנק משכנתא, מגלה כי השמאי שנשלח מטעם הבנק מעריך את הדירה בפחות מהערך בו נמכרה ובעקבות כך עליו להזדקק למימון גדול יותר במקרה הטוב ובמקרה הרע ייתכן ולא יהיה באפשרותו לעמוד בתשלום על הדירה.
"רוכשי דירות שסברו כי רכשו את הנכס במחיר ריאלי עלולים למצוא את עצמם בפני הפרת חוזה שכן אינם מצליחים להעמיד את סכום הרכישה למוכר במקרים קיצוניים ובמקרים גרועים פחות לגייס כספים נוספים לצורך השלמת העסקה" אומר עו"ד רן שפירא, מומחה במשפט מסחרי אזרחי ובדיני מקרקעין. "מעבר לכך קיימת תחושה של החמצה ותסכול נוכח העובדה שרוכש הדירה סבר לתומו כי רכש את הדירה במחיר טוב ולמעשה כשהוא נתקל בשמאות של הבנק הוא חש "פראייר".
האם באמת קיים לרוב פער בין מחיר הקניה בפועל בעסקאות שמתבצעות, לבין הערכות השמאי ששולח הבנק? בבנקים מציינים כי פערים כאלו אכן יכולים לקרות, אך לרוב לא מדובר בפער מאד משמעותי. במקרים חריגים מדובר בהבדל של עד כ-10% בהערכות השווי.
הבנקים הם גוף כלכלי שמשכלל את כל הסיכונים ולכן נוטה 'ללכת על בטוח' תוך לקיחה בחשבון מצבים בהם נוטלי המשכנתא לא יעמדו בנטל התשלומים. לכן, השמאי ששולח הבנק, יעריך את הנכס במחיר השווה או הנמוך מהמחיר המצוין בחוזה המכירה. נדירים המקרים בהם יהיה מצב הפוך - שמאי שנשלח מטעם הבנק יעריך את הנכס ביותר משווי העסקה.
ממה צריך להיזהר?
שפירא מציין בעיה שהתעוררה בשנים האחרונות - דירות מחולקות (דירה שחולקה למספר דירות). רוכשי הדירות המחולקות למיניהן נתקלו בסירוב מהבנקים ללוות את העסקה ולהעניק משכנתא. דוגמא לכך היתה בדירה מחולקת בפ"ת, כאשר המוכר רכש את הדירה (כשהיא כבר מחולקת) וקיבל מאחד מהבנקים הגדולים משכנתא בשווי 70% מערך הנכס.
לפני כחודש, לאור התעוררות בשוק הנדל"ן, היה מעוניין, אותו מוכר, לממש את הרווח הפוטנצאלי ומכר את הדירה לקונה, כאשר בידי הקונה היה 40% משווי הנכס והוא הסתמך על העובדה כי הבנקים יעניקו לו משכנתא בגין היתרה.
לאחר חתימת ההסכם, נתקל אותו קונה בסירוב ללוות את העסקה "השמאים השונים, כנראה, הונחו על ידי הבנק שלא להעריך דירות מחולקות, מה שלא היה בעבר" טוען שפירא.
לדברי שפירא, התופעה קיימת גם במקרים בהם מתחילה מכירה של דירות יד שניה בשכונות חדשות. רוכשי הדירות (יד ראשונה) מכרו אותן במחיר גבוה, שהוכתב על ידי השוק. בעסקאות הראשונות העריכו בבנק כי הדירות נמכרו במחירים גבוהים מהערך האמיתי. בעקבות זאת, רוכשי הדירות (יד שניה) נתקלו בקשיי מימון מטעם הבנק, שכן הבנק לא התעדכן על פי השוק ולא היה מוכן לתת מימון בהתאם.
"קיימת דינמיקה בשוק הנדל"ן לפיה בדרך כלל השוק הוא זה שמכתיב בפועל את שווי הנכס, האיזור והשכונה, ולבנקים לוקח יותר זמן להתעדכן ולהדביק את הפער, לאחר שהם נוכחים לראות שקיימת עקביות לאורך תקופה בעליה במחירי הנכסים" אומר שפירא.
סיבות נוספות להפחתה בערכו של הנכס
במדינת ישראל נהוגים דפוסים שונים של בעלויות על נכס (בעלות פרטית, חכירה חלקית/ לצמיתות, חכירה מהוונת, חכירה שאינה מהוונת וכד'). פעמים רבות לא מצוינת במסמכים שמציג הלווה, מהות הזכות המוערכת. במקרה שמדובר בזכות ה"פחות איכותית", עשוי השמאי להעריך את הנכס במחיר נמוך יותר.
עניין נוסף הוא "צמידויות" (חצר, חניה, גג וכד'). ללא הוכחה קניינית לצמידותם של שטחים לנכס – לא ניתן להביאם בחשבון השווי, וודאי שלא למטרת בטוחה בנקאית.
יש מקרים בהם לעיתים קיימת בניה לא חוקית בנכס שמתגלה רק בהליכי מכירה.
נושא נוסף הנלקח בחשבון על ידי שמאי הבנק הינו מחיר הנכס במימוש מיידי, במידה וחלילה לא יעמוד נוטל המשכנתא בהתחיבויותיו.
חשוב לציין כי הסתמכות על מסמכים לא מדויקים (חוזה מכר בו יש טעות במספר הגוש /חלקה, הסתמכות על פלט אינטרנט במקום על נסח טאבו מקורי וכד'), יכולים להביא את השמאי לידי כך שיעכב נתינת השומה לבנק, או שיתן אותה לבנק תוך נקיטת משנה זהירות, שיבוא לידי ביטוי בהערכת השווי.
אז כיצד ניתן להקדים תרופה למכה?
הבעיה היא שלרוב, השמאי מגיע אחרי שההסכם חתום ונסיגה מהעסקה כרוכה בהפרת ההסכם וכמובן בקנס כספי גבוה, כך שזה הופך ללא כדאי.
פתרון לבעיה מסוג זה הוא הזמנת שמאי נוסף (מאושר ומסוכם על הבנק המלווה במקרה של הערכת נכס נמוכה), או כמוצא אחרון, יאלץ הרוכש למצוא מקורות מימון אחרים, אם באמצעות הלוואות מקרובי משפחה או הלוואות על חשבון ביטוח או הגדלת אחוזי המשכנתא (אם יש אפשרות לכך).
"אני אישית כמי שמייצג מוכר בנכסים שעתידה להיות בעיה כזו, מדגיש בהסכם כי בכל מקרה קבלת משכנתא או אי קבלתה לא תהווה עילה לדחיית תשלום או לאי ביצועו מצד הקונה" אומר שפירא. "כשאני מייצג קונה, אני ממליץ לו בחום להזמין שמאי מטעמו (שיהיה מקובל על הבנק בו הוא נוטל את המשכנתא) עוד לפני חתימת ההסכם.
כשם שמקובל לערוך בדיקת רכב במכון בדיקה בטרם קניה, על אחת כמה וכמה בבית שעלותו מאות אלפים ומליוני שקלים, רצוי להשקיע כמה מאות שקלים בהערכת שמאי טרם החתימה ולאחר שעו"ד בדק את ההיבטים המשפטיים של הנכס".
לדברי שפירא, יוצא שבעקבות הצורך במתן אשראי בנקאי "זוכה" הלווה לבקרה הנערכת על ידי איש מקצוע גם ברמה הקניינית, גם ברמה התכנונית וגם ברמת השווי. העניין הוא שרוב הלווים מזמינים את חוות הדעת השמאי לאחר חתימת חוזה המכר, מצב שבו שומה "נמוכה" גורמת לבנק לתת אשראי נמוך יותר משציפה הלווה.
הדרך להימנע מאי נעימות גדולה היא כאמור להזמין חוות דעת שמאי מקרקעים טרם רכישת הנכס. לעיתים, תוצאות הבקרה הזו יכולים להביא למצב קיצוני בו הנכס כלל לא יירכש.
לפנייה לכתב/ת 
