משכנתא בריבית משתנה - שימו לב לעוגן

החלטתם לקחת משכנתא בריבית משתנה? לא משנה מה גודל החלק מתוך סך ההלוואה, אותו בחרתם לקחת במסלול הריבית המשתנה, עליכם לדעת כי קיימים סוגים שונים של ריביות משתנות בשוק המשכנתאות.

הבנקים מסתמכים על מוצרים פיננסים שונים, שישמשו כנקודת ייחוס לריבית שתגבה מהלקוח בפועל. מוצר כזה נקרא עוגן. ישנם בנקים אשר מסתמכים על תשואת אג"ח מסוג "גליל" כעוגן חיצוני, חלקם משתמשים כעוגן בריבית הממוצעת על המשכנתאות, המתפרסמת על ידי בנק ישראל וחלק אחר משתמש בתשואת המק"מ כעוגן משכנתאות.

מהי ריבית העוגן?

ריבית העוגן הינה הריבית בו קונה הבנק את הכסף או במילים אחרות עלות גיוס הכספים לבנק למשכנתאות. לכל עוגן יש מרווח שזהו הרווח שהבנק מרוויח כביכול מהמכירה של המסלול.

מסלולי ריבית עוגן אהובים על הבנקים השונים, מכיוון שכל תקופה, ידועה מראש, הריבית משתנה. הדבר מסיר חשש מהבנקים בנוגע לרווחיות עבורם.

העוגן משתנה פעמיים בחודש. בכל פעם שהריבית משתנה גם העוגן משתנה ומהווה שיקוף של הריביות בשוק. להלן ריביות עוגן עיקריות:

עוגן גיוסים

ריבית עוגן המבוססת על עלות גיוס האשראי של הבנק. עלות גיוס האשראי של הבנק מחושבת על פי ממוצע הריביות שהבנק משלם ללקוחות עבור פיקדונות, תוכניות חיסכון ומקורות גיוס נוספים. ריבית עוגן הגיוסים ללקיחת משכנתא נקבעת באופן אובייקטיבי על פי נוסחה של בנק ישראל אשר משקללת את ממוצע הגיוסים של הבנקים למשכנתאות לחודש החולף.

עוגן הגיוסים עולה כאשר הריבית במשק עולה, שכן עליית הריבית מחייבת את הבנק להעלות את הריביות שהוא מבטיח על פיקדונות ותוכניות חיסכון. ירידת ריבית במשק תביא לתוצאה הפוכה.

עוגן שימושים

ריבית עוגן המבוססת על עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. אם ריבית עוגן הגיוסים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק נותן על פיקדונות וחסכונות, אז ריבית עוגן השימושים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק מקבל על הלוואות לטווחי זמן שונים.

גם כאן ריבית העוגן נקבעת באופן אובייקטיבי בהתאם לנוסחה של בנק ישראל המשקללת את המחיר הממוצע בו הבנקים למשכנתאות נתנו אשראי בחודש החולף.

עוגן השימושים מושפע גם הוא מריבית המשק. כאשר הריבית עולה, הבנק מחויב לתת ריביות גבוהות יותר על פיקדונות וחסכונות אשר מהוות את רזרבות הבנק המאפשרות מתן הלוואות, ולכן ידרוש הבנק בהתאמה ריבית גבוהה יותר על ההלוואות. עליית הריבית על ההלוואות מעלה את עוגן השימושים. ירידת ריבית המשק תביא לתוצאה ההפוכה.

עוגן אג"ח

ריבית עוגן אג"ח נקבעת על-פי הריבית שמניבה איגרת חוב מסוג "גליל", המונפקת על ידי המדינה. הריבית על בסיס צורת האג"ח יכולה להשתנות בכל יום נתון.

קחו בחשבון את עליית הריבית הצפויה

כאשר בוחרים לקחת משכנתא בריבית משתנה כדאי לקחת בחשבון שהריבית כיום מאוד נמוכה ומכאן יש צפי שהריבית תעלה. בנקודת השינוי של הריבית, הריבית יכולה לעלות בצורה חדה ועל כן כדאי להיזהר מהריבית המשתנה. לכן, רגע לפני שמתפתים לקחת הלוואה שכזו צריך להביא בחשבון את התנודתיות הגבוהה בהחזרים החודשיים.

החיסרון העיקרי הוא הסיכון הגדול. שינוי של 1% בריבית מעלה את ההחזר החודשי בכ-10%. כך לדוגמה, מי שלקח משכנתא של 500 אלף שקל בריבית של 3% ל־20 שנה, ישלם 2,775 שקל. כאשר הריבית תעלה באחוז אחד ותגיע ל־4%, התשלום החודשי יעמוד כבר על 3,030 שקל - הפרש של 255 שקל, שמהווה תוספת להחזר החודשי הראשוני של 10%.

למי כדאי לקחת משכנתא בריבית משתנה? משכנתאות בריבית משתנה מתאימים לאנשים בעלי יכולת פיננסית גבוהה יותר, שיוכלו לעמוד בתשלומים גם אם הריבית תעלה בצורה משמעותית, או לבעלי צפי לפירעון חלק מהמשכנתא על ידי קרנות השתלמות או חסכונות אחרים, אשר בתקופה הראשונית ייהנו מריבית מאוד נמוכה ויוכלו לפרוע את המשכנתא בנקודת השינוי, ללא קנסות או עמלות כל שהן.

הכותב הוא מנכ"ל וידר משכנתאות