מקורבי בנק ישראל: השפעה שולית על המשכנתא

טיוטת ההנחיה שפירסם אמש (ב') המפקח על הבנקים בבנק ישראל, לפיה יוקשחו התנאים לבנקים במתן משכנתאות, עוררה סערה בשוק הנדל"ן. לפי הטיוטה, הבנקים יידרשו להפרשה נוספת בגין הלוואות לדיור שניתנו ביחס מימון גבוה - של יותר מ-60% משווי הנכס.

• ביקורת על בנק ישראל: "יקשה על רכישת דירה"
• הנגיד נגד הבועה: מפחית את המינוף למשכנתאות
• הריבית עדיין נמוכה: ללא שינוי - בצל הירידות בשווקים
• משוכת המשכנתא: "דרושה מדיניות ממשלתית"
  

בעקבות זאת, התעוררו חששות כבדים כי מי שייפגע יהיו דווקא לוקחי המשכנתאות הרוכשים את דירתם הראשונה, כיוון שאין ברשותם הון ראשוני גדול, והם זקוקים לאחוז מימון גבוה ביחס לשווי הנכס. גורמים בענף הבנייה העריכו כי ההנחייה תפגע בעיקר בזוגות צעירים והזהירו כי היא אף עלולה להביא לקריסת הענף כולו.

עם זאת, גורמים המקורבים לבנק ישראל טענו אמש כי אין עניין להקשות על לוקחי המשכנתאות וכי מטרת ההנחיה היתה להזהיר את הבנקים בעקבות הגדלת שיעורי המימון בתקופה האחרונה, מחשש שערכם של הנכסים עלול לרדת בעתיד. לטענת גורמים אלה, הבנק המרכזי בדק את הסיכונים וראה שיש עליה בהלוואות וברמות הסיכון שלהם.

המקורבים הדגישו, כי אין היום בועה בשוק הנדל"ן, אולם תפקידו של בנק ישראל למנוע את היווצרותה של בועה כזו. "יש אינדיקציות לסיכון מתפתח במערכת הבנקאית, וזו אחת הדרכים לטפל בו", מסרו.

יש לציין כי בהחלטת הריבית של בנק ישראל שפורסמה אמש, בה הוחלט להשאיר את הריבית על כנה, נכתב כי אחת הסיבות שתמכו דווקא בהעלאת הריבית היתה שוק הדיור. לפיכך, סביר להניח כי בנק ישראל העדיף לגעת בבעיית הנדל"ן באמצעות הנחייה זו לבנקים.

"העלאת ריבית היתה משפיעה הרבה יותר"

לטענת המקורבים לבנק, ההשפעה על לוקחי המשכנתאות תהיה שולית. כך לדוגמא, לטענתם, העליה בריבית על משכנתא למשך 15 שנים עשויה להגיע ללא יותר מ-0.1%-0.2%. "העלאה אחת בריבית במשק היתה משפיעה באופן חד יותר על נוטלי המשכנתאות, מאשר ההוראה החדשה, כך שלא מדובר במשהו דרמטי", טענו אותם גורמים.

מקורבי הבנק הודו כי ההנחייה החדשה אכן עשויה לאלץ רוכשים להביא הון עצמי ראשוני גבוה יותר, במידה והבנקים יחליטו לייקר את הריבית על הלוואה שמעל 60% מערך הנכס.

עם זאת, בתגובה לחששות כי שוק הדירות יפול כפרי בשל בידי משקיעי נדל"ן שמסוגלים לגייס בקלות הון ראשוני גבוה, טענו אותם גורמים כי ההנחייה דווקא עשויה להרתיע את מי שקונה דירות לצורך השקעה. "רמת המחויבות לנכס מצדו של לווה אשראי-מניב היא נמוכה יותר מזו של רוכש דירה לצורך מגורים. לכן הסיכון של הבנק לאשראי-מניב צריכה להיות גבוהה יותר", טענו אותם גורמים.

הבנקים מעניקים כיום הלוואות משכנתא בשיעור מימון המגיע עד לכ-75% משווי הנכס, בהתאם לסוג הלווה ויכולת ההחזר החודשית שלו. שווי הנכס נקבע על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת שמאי מקרקעין, לפי הנמוך מביניהם.

לפי החוזר שהוציא בנק ישראל, בגין חלק ההלוואה מעבר ל-60% מערך הנכס, יחוייב הבנק המלווה להפריש 0.75% כחוב מסופק - חוב שגבייתו מוטלת בספק ואינו יכול להיכלל כחלק מנכסי הבנק בדוחות הכספיים. 

יש לציין כי המהלך נדרש עוד לעבור פרוצדורה של ועדה מייעצת. זאת למרות שנקבע כי תחילת תוקפה ב-30 יוני. עם זאת גם אם ידחה מועד היישום, הבנקים יידרשו להכליל את השינוי בדוחות שלהם רטרואקטבית מ-1 באפריל.

בבנקים למשכנתאות העדיפו אמש שלא להתייחס להנחייה. מנכ"ל אחד הבנקים למשכנתאות אמר ל-ynet כי החוזר עדיין לא נלמד לעומקו וכי עדיין מוקדם מדי לומר כיצד בדיוק ישפיע המהלך על נוטלי המשכנתא.