קיבלתם סכום גדול; זמן להפטר מהמשכנתא?
אחרי שנים של תשלומי משכנתא חודשיים, הגיע אליכם סכום כסף נכבד: האם כדאי להשתמש בו כדי להיפרד מהחוב לבנק? איך הכי זול לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, ולמה לפעמים כדאי דווקא לקחת אחת חדשה
זה קורה לבני המזל שבינינו: אחרי איקס שנים של תשלום משכנתא, מזדמן לכיסם סכומי כסף איתם הם יכולים לפרוע חלק מההלוואה או את כולה. ירושה, פיצויים, או סתם חיסכון גדול שהשתחרר.
האם סילוק המשכנתא היא השימוש הנכון לכסף הזה? למעשה אין תשובה מוחלטת לשאלה הזו והיא מורכבת משני היבטים עיקריים. הראשון הוא היבט כלכלי: יש לבדוק מהן החלופות לסילוק, האם כדאי דווקא להשקיע בשדרוג הנכס הקיים או בכלל להשתמש בכסף כבסיס לרכישת נכס נוסף, בצירוף משכנתה נוספת שתמומן מדמי השכירות עליו.
ההיבט השני הוא פסיכולוגי: יש לווים הדוגלים בסגירת הכספים בחיסכון, גם אם אינו מניב תשואה משמעותית, לכל שמחה או צרה שתבוא.
למעשה, מי שקונה דירה עם משכנתא משלם כפול. הנה דוגמה: משכנתא של 500 אלף שקל שקל שנלקחה לתקופה של 25 שנה בריבית קבועה של 4%. על מנת לחשב את התנהגות המשכנתא, נקבע כי קצב האינפלציה הוא 3% לשנה.
התוצאה היא כדלקמן: התשלום החודשי הראשון עומד על 2,645 שקל, והוא עולה כך שלאחר 10 שנים הוא עומד על 3,561 שקל, ובסיום התקופה הוא עומד על 5,581 שקל. בשנים הראשונות החוב לבנק לא עולה והוא נשאר סביב החצי מיליון שקל.
רק בשנה השמינית החוב לבנק מתחיל לרדת, כך שלאחר 12 וחצי שנים עדיין צריך להחזיר 452,300 שקל. סך העלות של המשכנתא עומד על 1,180,100 שקל, סכום כפול ממה שנלקח.
האם זה משתלם, היום בראייה לאחור? אביבה ואורי סיימה לפני שבוע את תשלום המשכנתא אחרי 25 שנה על דירת 3.5 חדרים ברמת חן שברמת-גן, וזה הזמן מבחינתם לחשבון נפש: האם היה כדאי או לא לקחת בכלל משכנתא? כן, הריבית והקרן כמעט הכפילו את עלות הדירה, "אבל איפה היינו יכולים להרשות לעצמנו להתקדם בחיים?", אומר אורי, מנהל שיווק בחברת מזון.
"לא הייתה לנו בעולם דרך אחרת לקנות דירה. בנוסף, ערך הדירה עומד היום על פי 3 ממה שהינה כשרכשנו אותה. אם היינו ממשיכים לשכור דירה, היום היינו בלי שום נכס בעולם, ואולי עם קצת פחות מינוסים בבנק".
אל תשכחו את העמלות
עו"ד ורדית דמרי מדר, מנהלת המחלקה המשפטית של עמותת "ידיד", מציינת כי שאלת פרעון המשכנתא לפני סוף התקופה היא בראש ובראשונה נגזרת של גובה הריבית שבה נלקחה. עקרונית, ככל שהריבית גבוהה יותר כך כדאי לסלק את ההלוואה מוקדם יותר, כיוון שהריבית על ההלוואה תהייה גבוהה יותר מהריבית על החסכון.
ומה לגבי עמלות היציאה של הבנקים? הן נגזרות ממסלול ההלוואה שלקחתם. ישנם מסלולים ללא עמלות פירעון מוקדם, כמו מסלול צמוד פריים. כך שאתם צריכים לבדוק את הנתונים שלכם. בנוסף, מומלץ להודיע לבנק 30 יום על סילוק המשכנתא כדי להימנע, ככל הניתן מעמלות היציאה.
יתרון אחד גדול למשכנתא לזכאים של משרד השיכון, שכבר אפשר להשיג זולות ממנה, היא שניתן לפרוע אותה מתי שרוצים ללא קנסות. "'משכנתאות זכאות, דהיינו משכנתא במימון חלקי של משרד השיכון, אינן משתלמות כיום מבחינת הריבית (4% צמוד למדד, בזמן שבשוק ניתן להשיג משכנתאות זולות בהרבה), אך הכלל של בנק ישראל קובע כי אין קנס בגין משכנתה שניתנה במסגרת זכאות", מסביר עו"ד טל מור, מומחה לדיני מקרקעין.
"עמלת הפירעון המוקדם נועדה לצמצם את ההפסד הנגרם לבנקים מהחזרי הלוואות לפני מועד פירעונן, כפי שהוסכם בין הבנק ללקוח," מסבירים מומחי בנק הפועלים שמפנים אותנו לסעיף 13 לפקודת הבנקאות.
לפי הפקודה רשאי מי שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לשם רכישת דירה או במשכונה, לפרוע אותה לפני המועד שנקבע, תוך תשלום שקבע הנגיד בצו. אז איך נקבעת עמלת הפירעון המוקדם? ב-1.11.2002 נכנס לתוקפו "צו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם) התשס"ב 2002" - והוא הקובע כיום את עמלות הפירעון המוקדם בכל סוגי ההלוואות.
איך ניתן להימנע מעמלת פירעון מוקדם? "על ידי תכנון נכון של תמהיל 'חכם' בעת לקיחת המשכנתה", מסבירים בבנק הפועלים", פיזור נכון של מספר סוגים של הלוואות יכול לתת ללווים מצד אחד, יציבות יחסית בהחזר החודשי, ומצד שני גמישות בפירעון חלק מההלוואה ללא קנסות".
מהו תמהיל חכם? הנה כמה דוגמאות:
• ריבית חצי קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן: הריבית משתנה פעם אחת בלבד באמצע תקופת ההלוואה, בתחנה זו ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנסות.
• הלוואה לא צמודה בריבית משתנה על בסיס הפריים: לא חלה עליה עמלת הפסד כלכלי.
• הלוואה צמודה למדד בריבית המשתנה כל 36 חודשים, על בסיס עוגן אג"ח. גם אותה ניתן לסלק בתחנות חידוש הריבית ללא עמלת הפסד כלכלי.
"לדוגמה," מסבירים בבנק דיסקונט "התמהיל הבא יאפשר לזוג שרוכש דירה במיליון שקל ולוקח הלוואה של 700 אלף שקל, ליהנות גם ממרכיב קבוע בריבית מובטחת וגם ממרכיב משתנה המאפשר נקודות יציאה להלוואה של 25 שנה: החזר קבוע (צמוד מדד) בהיקף של 1,124 שקל. משתנה (על בסיס ריבית פריים) בסך 994 שקל, משתנה כל חמש שנים (צמודה למדד) 958 שקל. סך הכל 3,076 שקל".
משכנתא למטבח
בשנים האחרונות הפכו הבנקים את המשכנתה למכשיר פיננסי לכל מטרה. לא רק למימון רכישת דירה, אלא גם לתשלום עבור שיפוץ הדירה, החלפת מטבח, רכישת רכב, ואפילו קייטנה לילד. האם משתלם בכלל לקחת משכנתא כזו?
זה אמנם נשמע מפחיד, אבל בהחלט משתלם לקחת לפעמים משכנתא לצרכים אחרים מלבד רכישת דירה. מומחי חברת T-I-M לייעוץ משכנתאות ופיננסים דווקא ממליצים לקחת 'משכנתא לכל מטרה'.
"לפעמים קשה לכסות את הבור שנפער בתקציב המשפחתי", מסביר איל ליבוביץ, מנכ"ל משותף ב-T-I-M" והוא מלווה ומכביד על המשפחה תקופה ארוכה אחר כך. משק בית, ראוי שיתנהל כמו כל חברה עסקית ויגבש חשיבה לטווח שנתי, כדי שלא להיכנס לחובות יקרים בגלל הוצאות מתוכננות".
למה דווקא משכנתא? לווה המעוניין לקחת הלוואה רגילה מהבנק, צפוי לשלם ריבית גבוהה, הנעה סביב פריים ועוד בערך 7%. החלופה השנייה בדמות הגדלת מסגרת האשראי גם היא איננה כדאית בנסיבות שכאלו, לאור הריבית הגבוהה המשולמת בגינה. אפשרות נוספת הקורצת ללווים היא הלוואה מחברת האשראי. אמנם, ההליך הפרוצדורלי שכרוך בקבלת ההלוואה הינו פשוט יחסית, אך העוקץ הינו הריבית הכואבת הנעה סביב פריים ועוד 9%.
"לכן כדאי לשקול אפשרות של פנייה לבנק למשכנתאות", אומר ליבוביץ, "כדי לקחת משכנתא חדשה לכל מטרה, או כדי להדיל את הנוכחית. אמנם, הלווה ישלם 2.5 פרומיל מגובה ההלוואה כדמי רישום, אך כך או אחרת, הריבית שתשולם על הלוואה זו תהיה נמוכה לאין שיעור מזו שתשולם לבנק במסלול של הלוואה רגילה או לחברת האשראי.
"מעבר לכך, לרוב, ניתן יהיה להגיע להסדר עם הבנק כי יתאפשר לסלק בכל רגע נתון את המשכנתא, ללא תשלום קנס, זאת בניגוד למקובל בהלוואות סטנדרטיות".
אז מה צריך כדי לקחת משכנתא לכל מטרה? יש להביא לבנק המשכנתאות מסמכים שתומכים בהוצאה הצפויה. אולם חשוב לסייג כי הסכום המינימלי לנטילת משכנתא כזו הוא 50 אלף שקל ומעלה. אחרת ההלוואה לא תשתלם הן לבנק והן ללווה.
התקופה המינימלית להחזר משכנתא לכל מטרה היא ארבע שנים. בהקשר זה מסביר ליבוביץ כי החסרון יכול להפוך ליתרון כי תקופה של ארבע שנים זה החזר שמשפחה בדרך כלל יכולה לעמוד בו. ההלוואה תינתן בכל מסלול הקיים בבנקים למשכנתאות בפרוצדורה הרגילה של נטילת משכנתא.
הכתבה התפרסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
