כאן גרה בכיף קבוצת רכישה
קבוצות הרכישה הראשונות החלו לאכלס את הבניינים שהקימו. הצצה לחייהן מגלה: הם גרים בבתים יפים ונוחים בסביבה נעימה, שלא היו יכולים לגור בה אם רכשו מקבלן. "הרווחנו מיליונים", הם אומרים. בניינים שרכשו קבוצות אחרות עדיין עומדים ריקים, והדיירים המיועדים אומרים: "עשינו טעות"
"קבוצות רכישה" הן הטרנד הנדל"ני החם ביותר בישראל. מנתוני משרד האוצר עולה כי בשנת 2009 נרכשו באמצעות קבוצות רכישה כ-4,300 דירות, כרבע מהבניינים החדשים שנרכשו בישראל. קבוצות הרכישה קנו 44% מהדירות החדשות בתל-אביב, אבל הן הגיעו גם לחדרה ולבאר-שבע. הממשלה כבר נדרשה לעניין, והחלה להכביד על הקבוצות במיסוי ולעשות סדר ברישום וברגולציה. בכל ועידת קבלנים יש פאנל שעוסק בטרנד, ואפילו "סיקרה" הקמה של קבוצה כזאת.
קבוצות הרכישה "עלו" לארץ מחו"ל רק לפני חמש-שש שנים, ורובן קיימות עדיין רק על הנייר. לא מעט מומחים ובעלי עניין מזהירים מהסיכונים העומדים בפניהן, ויש מי שמנבא ש"בסוף הקונים יגורו באוהלים". אבל חלק מהבניינים שהקימו הקבוצות כבר עומדים על הקרקע, ונמצאים בשלבי איכלוס.
קרוב לשנה אחרי האיכלוס, הצצנו לחייהן של שתיים ממשפחות ה"חלוצים" מהקבוצות הראשונות. בניגוד לאזהרות הקודרות, מצאנו תמונה מלבבת: בני משפחת קול ממגדל מנהטן ומשפחת פילמן מרמת אביב החדשה מרוצים מביתם החדש, אוהבים את השכנים והסביבה, וטוענים שהעסקה חסכה להם יותר ממיליון שקלים. ועם זאת, הם יודעים גם להסביר איזה סכנות ארבו להם בדרך וכיצד היו עלולים ליפול ולהישאר בלי הבית ובלי הכסף.
אייל ונתי סילמן רכשו ב-2005 דירת גן נאה עם שתי קומות - קרקע ומרתף - וחצר קטנה במגדל שהקימה קבוצת חג'ג' ברמת אביב ג' החדשה, בעקבות מודעה שראו בעיתון. אייל הוא עורך דין שמייצג קבלנים ונתי היא כלכלנית, אבל אפילו הם לא ידעו אז קבוצת רכישה מה היא.
"הרווחנו על הנייר 50%"
הסילמנים קנו בכמיליון וחצי שקלים דירה, ששווייה הריאלי מגיע, לדבריהם, לכשלושה מיליון. "רצינו לגור ברמת אביב, אבל אם היינו קונים שם מקבלן, אותו הכסף היה מספיק לדירת ארבעה חדרים ישנה בלי מרפסת", אומרת נתי, "עשינו רווח של 50% 'על הנייר' על דירה יפה ונוחה".
לאחרונה שינו את חוקי המיסוי לרעת הקבוצות. אם הייתם קונים היום, הייתם עושים כזה רווח?
"אולי קצת פחות, אבל עדיין היינו יוצאים ברווח של עשרות אחוזים. עיקר הרווח לא נובע מההקלות במיסוי, אלא מהעובדה שאנחנו היזמים ואנחנו חוסכים את הרווח שהיזם עושה על רוכשים רגילים".
לסילמנים יש שני בנים, בני שמונה וארבע. לפני כן גרו באפקה. הילד הקטן ממשיך ללכת לגן באפקה, והגדול לומד בבית ספר ברמת אביב ג' הישנה והולך שם לחוגים, כיוון שבשכונה החדשה עדיין אין בית ספר ומתנ"ס.
"הילדים משוגעים על הבית החדש", אומר אייל, "זה אידיאלי בשבילם. יש ברחוב שתי מדשאות לשחק כדורגל, אנחנו נוסעים באופניים, הולכים ברגל לחוף תל-ברוך ב-12 דקות, ושותלים פרחים בחצר. יש בבניין המון משפחות עם ילדים, שכבר נעשו חברים שלהם ובאים אלינו כל הזמן".
ועם זאת - הם מרוצים מכך שהקבוצה אינה סוג חדש של יישוב קהילתי. "הייתה כוונה להקים כאן חדר אירועים וחדר כושר לבניין, שלא יצאה לפועל ואנחנו מרוצים מכך", מספרת נתי, "אנחנו לא טיפוסים של קיבוץ. טוב לנו שיש חצר קטנה שאפשר לשבת בה לבד ולשתות בירה, כמו בבית פרטי".
"טוב גם שחג'ג' החליט בעצמו על רוב הדברים, כמו סגנון הברזים בדירות, למשל, ושאין ועדת קבלה, שהסינון היחיד לחברים הוא סינון כלכלי באמצעות הבנק. לא היינו רוצים למצוא את עצמנו בבניין כמו ב'ארץ נהדרת', שעושה על כל דבר אסיפת דיירים והצבעות. לא תודה".
"בועה? אני במרכז העניינים"
המגדל הגדול והיוקרתי ביותר שהקימה עד כה קבוצת רכישה הוא מגדל מנהטן, שהקימה קבוצת ב.ס.ר מול מגדלי אקירוב בפינת שדרות נמיר ופינקס בתל-אביב. 177 המשפחות במגדל נמצאות כמה ליגות כלכליות מעל הסילמנים, אבל גם הן רכשו בית טוב עיותר ממה שהיו רוכשים מקבלן.
איציק קול, בעל חברת המזון אופל אינטרנשיונל, אישתו קרן שבחופשת לידה ושני ילדיהם הקטנים באו לגור בבניין בעקבות הוריה של קרן, המתגוררים בו גם הם. לדבריהם, רכשו את הדירה ב-30% מתחת למחיר השוק. "זה טוב, מבחינתנו, שרכשנו כבר אז", אומר איציק, "היום, עם המיסוי החדש, העסקה הייתה חוסכת לנו הרבה פחות, אם בכלל".
מגדלי מנהטן: "פרטיות באמצע תל-אביב"
"הייתי רוצה לגור בבית פרטי כמו זה שגדלתי בו", אומרת קרן, "אבל מצד שני, רצינו עיר, אנחנו לא טיפוסים שיגורו בשרון, והמחיר של בית פרטי בתל-אביב או בהרצליה הם מטורפים, מעל ליכולת שלנו. וכאן, יש פרטיות, עם מרפסת, נוף, דשא מתחת לבית, והכל במרחק הליכה קצרה מכיכר המדינה. לא היינו יכולים לקנות דבר כזה בלי קבוצה. אמרו לנו שזה בית אבות, שכולם כאן מבוגרים, אבל גילינו שיש הרבה משפחות עם ילדים, חלקם חברים בקבוצה וחלקם שוכרים".
אומרים על מגדלים כמו שלכם שזאת בועה מנותקת.
"ברור שזה בניין לאנשים עם כסף, אין טעם להיות צדקנים ולא להגיד את זה. אבל זאת ממש לא בועה. בבית פרטי יש ניתוק. דווקא כאן אנחנו בקהילה. הבניין עדיין חדש, ואנחנו מכירים את האנשים רק במסדרון, אבל בקרוב ייפתחו כאן קאנטרי, חדר כושר ובריכת שחייה. במקום להתרוצץ עם האוטו לכל מקום, יהיה לנו הכל בתוך הבניין".
חברת נתון ניהול, המנהלת את הבניין, מפעילה שירות דורמנים 24 שעות ביממה, ומתכננת לספק לדיירים בעתיד גם מיני-גולף, טיולים מאורגנים, חוגים, מופעים והרצאות.
הדיירים חותמים על תקנון, שאוסר עליהם, למשל, לתלות כביסה במרפסת, למנגל, או לשפץ ולערוך מסיבות בלילה, וגם להזמין אורחים רבים מדי שישתלטו על הכיסאות בבריכה. הקבוצה אינה יכולה לסלק דייר שעובר על התקנון, ולכן נערכו מיונים מראש. הרוכשים יכולים להשכיר את הדירות לפי ראות עיניהם, אבל ניתן לסלק שוכר שעובר על התקנון.
"מגדל מנהטן הוא יישוב קהילתי בתוך תל-אביב", אומר מנכ"ל נתון ניהול, מיקי בר דע, "הדיירים נהנים מאווירה מיוחדת וגם מקבלים בחינם המון שירותים שחוסכים להם הרבה כסף".
בעצם הבאתם לעיר את המודל האליטיסטי הסגור של היישוב הקהילתי. עכשיו גם בתל-אביב יש מתחמים שאין בהם כניסה למשפחות חד-הוריות, נכים, עולים חדשים, ערבים, חרדים וכל מי שלא מספיק עשיר ונחמד.
"מי שסינן את הדיירים הם הבנק והיזם, ולא אנחנו. אבל יש במגדל מכל הקבוצות והגוונים בעם ישראל, אשכנזים ומזרחיים".
מירה כסלו, פנסיונרית בת 62, עברה למגדל מנהטן מרמת אילן לפני כחצי שנה. "מבחינתי, לגור כאן זה בדיוק ההיפך מבועה", היא אומרת, "ברמת אילן, האוכלוסייה די הומוגנית וצריך לנסוע לכל מקום באוטו. זה מתאים לתקופה של גידול ילדים, ולכן הבת שלי מגדלת את נכדיי מחוץ לתל-אביב. אין להם מה לעשות כאן ואני הולכת לבקר אותם שם. אבל לשלב שלי בחיים, זה אידיאלי".
"אני אוהבת ללכת, היום צעדתי לעזריאלי ולפעמים אני צועדת לדיזנגוף ב-20 דקות. שמה נעליים שטוחות, ויאללה. אני מנוייה לקאמרי ולאופרה, ויכולה להגיע בצ'יק למוזיאון. אני במרכז העניינים".
"אלפי אנשים עושים טעות"
סיפוריהם של משפחות סילמן, קול וכסלו מבטיחים עתיד מזהיר לחברי הקבוצות, אבל חשוב לזכור שיש גם סיפורים שהסתיימו אחרת לגמריי.
אפרים סובול, איש הייטק מבאר שבע, הצטרף לקבוצה שמתכננת לבנות מגדל שישמש כמעונות לסטודנטים באוניברסיטת בן גוריון. חלק מהרוכשים הם הורים, שחסכו פרוטה לפרוטה כדי לקנות לילדיהם דירה ראשונה לזמן לימודיהם, ואחרים רצו דירה להשקעה.
סובול חתם על חוזה שבו נכתב, בשפה מעורפלת למדי, כי הפרוייקט יקבל (אולי) ליווי בנקאי (אם יימצא בנק). הוא שילם 120 אלף שקלים על הקרקע, והתחייב לשלם 300 אלף נוספים לקבלן המבצע. בסופו של דבר, אף בנק לא הסכים ללוות את הקבוצה, וסובול גילה שלא יקבל משכנתא - והתחרט על העסקה כולה. אבל הקבוצה עדיין דורשת ממנו לשלם. "הם רוצים שאשלם צ'קים במזומן בלי ביטחונות לאנשים שכל הבנקים חששו מהם", הוא אומר, "זאת סחיטה".
עורך הדין המלווה את הקבוצה, יגאל ארנון, מסר בתגובה כי איש לא התחייב שהקבוצה תקבל ליווי בנקאי. "הכל נעשה בשקיפות ובצורה מסודרת", אומר ארנון, "הבנקים לא חוששים, הם פשוט לא רוצים להשקיע בקבוצות קטנות, כי זה הרבה עבודה במעט כסף".
חבר הנציגות של דיירי את חברי קבוצה, שאול ארני, אומר כי נציגות הקבוצה מוכנה שסובול ימכור את הקרקע ויבטל את העסקה - אם ימצא לעצמו מחליף.
דבר אחד בטוח: סובול טעה כשהצטרף לפרוייקט. "פשוט עשיתי טעות", מודה סובול, "וכמוני עוד אלפי אנשים פשוטים נוספים ממעמד הביניים שמצטרפים לקבוצות רכישה. המארגנים מבטיחים הרים וגבעות, מפעילים לחצים, ובסוף אנשים משלמים במיטב כספם על מגדלים פורחים באוויר".
זהירות, חפיר ריק לפניך
"קבוצות רכישה מסוכנות למי שאין לו כסף נזיל וביטחונות", אומר איציק קול, "למי שחי על הקצה ואין לו מרווח לשחק בו, אסור להצטרף לקבוצה. מספיק רוכש אחד כזה כדי להפיל קבוצה שלמה".
"אני לא חששתי שזה יקרה לנו. נכון, לא ידענו מראש כמה כסף נשלם בדיוק, אבל היה לנו מרווח לשחק בו. בסופו של דבר הקבלן החזיר לנו כסף. אני מכיר את קבוצת ב.ס.ר וסומך עליה, ויודע גם איזה מין חבר'ה הצטרפו לקבוצה הזאת, אז לא דאגתי. אבל יש קבוצות שאסור להתקרב אליהן".
הסילמנים מודים שדווקא כן חששו להסתבך. "אכן, לקחנו סיכון", אומרת נתי, "שילמנו 10,000 פיקדון שהיו יכולים פשוט להיעלם. חתמנו על חוזה שהיה כתוב בו שאולי יהיה ליווי בנקאי ואולי לא, וידענו שבלי ליווי אין משכנתא. לא ידענו כמה בדיוק נשלם. ידענו שאם בקבוצה יש משפחה בלי יכולת החזר, היא תיפול".
"וכמו בכל עסקה, קיים גם הסיכון התכנוני: הקבוצה שלנו כמעט זכתה במכרז על הקרקע בקושי ואחרי מאבק בוועדות. אחר כך היו בעיות בוועדות בגלל שתכננו בניין גבוה מדי, אז אנחנו ועוד משפחה התנדבנו לעבור מקומה ראשונה לקרקע, בתוספת תשלום, כדי להנמיך את הבניין".
כל אחד יכול להצטרף לקבוצת רכישה, בכל מקום בארץ, או שיש אנשים שפשוט לא מתאימים לכך?
אייל: "קבוצה יכולה להצליח בכל מקום. בפריפריה זה אפילו עדיף, כי המחירים יותר נמוכים, אז בקבוצת זה עוד יותר זול. אבל יש אנשים שלא מתאימים. אנשים בלי הון עצמי ראשוני גדול ונכס אחר למשכן, וכאלה שלא מכירים את חוקי המשחק, ועלולים להיכנס לקבוצה שמנוהלת רע".
הסילמנים יודעים על מה הם מדברים. סמוך לבניין שלהם ניצב אתר מגודר ושומם שבמרכזו חפיר ענק. "השטח נרכש על ידי קבוצה אחרת", מספר אייל, "הם קנו את הקרקע וקיבלו אישורי בנייה לפנינו, וכבר משלמים משכנתא, ולא הגיעו לכאן. אני לא יודע איך ולמה הם נפלו, אבל הבור הזה הוא תמרור אזהרה".
"קמות עכשיו כמו פטריות אחרי הגשם קבוצות שמנוהלות בידי חלטוריסטים לא מקצועיים, שלא בודקים כמו שצריך את השטח, היזם והדיירים. מי שמצטרף לקבוצה כזאת עלול לגמור כמוהם".
לפנייה לכתב/ת 
