מלכודת לשוכר: הסעיפים שיעלו לכם ביוקר
מצאתם דירה להשכרה? כדי להימנע מתשלומים מיותרים, כדאי שתקראו בעיון את חוזה השכירות לפני שאתם חותמים ומתחילים להעביר את הרהיטים
נכס חוקי ומתאים
ללא קשר לתנאי החוזה, על השוכר לברר האם הנכס נבנה כדין והוא מותר לשימוש שהוא מתכוון לעשות בו. לדברי עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ומשמשת כיו"ר פורום תכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין, קרה לא אחת שאנשים שכרו דירות שאסור היה להשכירן כלל, או לצרכים שלשמם נשכרו.
הפתרון הוא לכלול סעיף ולפיו המשכיר מצהיר כי הנכס מתאים למטרת השכירות, וכי הוא מתחייב לחתום על כל בקשה להיתר או לרישיון שיידרש לצורך השימוש בנכס. עו"ד בירן מזכירה כי סעיף זה מקבל משנה חשיבות בנכס שמטרתו לשמש לעסק ברישיון.
שחרור לפני סוף החוזה
במקרים רבים, השוכר לא טורח לעגן אפשרויות להשתחרר מהחוזה לפני תום תקופת השכירות. לדברי עו"ד בירן, חשוב לשמור על פתח יציאה מהחוזה, ולכל הפחות להכניס סעיף המציין במפורש כי השוכר רשאי לצאת כנגד הכנסת שוכר חלופי, וכן שהמשכיר לא יתנגד לכל שוכר כזה אלא מטעמים ענייניים.
בחוזים ארוכי טווח מקובל להכניס אפשרויות להשתחרר מהחוזה או דרישה להפחתת שכר דירה במקרה שבו משתנים התנאים בנכס, גם אם אינם באחריותו של המשכיר. לדוגמא, כשהשכן מחליט לערוך שיפוצים, ועד הבית מתחיל שיפוץ בבניין, העירייה עורכת עבודות תשתית בסביבה ומפריעה לגישה לנכס.
אופציות מסוכנות
יש חוזים שבהם סעיף אופציה להארכת החוזה. הסעיף מנוסח כך שאם השוכר רוצה לממש את האופציה, עליו להודיע למשכיר בכתב. לדברי עוה"ד אילן בומבך ויונתן דניאל הופמן ממשרד עו"ד בומבך המתמחה במקרקעין, ישנם משכירים שטומנים מלכודת לשוכר.
כך, לעתים מופיע סעיף שבו נכתב: "אם השוכר לא יודיע על ביטול, הרי שהאופציה תמומש". במקרה כזה, השוכר עלול להיקלע למלכוד, כפי שאירע לאדם ששכר דירה לשנה, ולאחר מכן עזב ולא חידש את החוזה. לאחר כמה חודשים נתבע לשלם למשכיר את דמי השכירות עבור הדירה.
עורכי הדין ורד לזר ודור שחם ממשרד המבורגר עברון ושות' מבהירים, כי בחלק מחוזי השכירות נכלל תנאי ולפיו על מנת שהאופציה תיכנס לתוקף, על השוכר להודיע בכתב כמה חודשים לפני תום השכירות. שוכרים רבים אינם מודעים לכך, מה שמאפשר למשכיר להתנער מההתחייבות לאופציה. חשוב לשים לב האם קיים תנאי כזה, לבטלו, או לפחות לדאוג לעצמכם לתזכורת מתאימה בזמן.
זהירות, ביטחונות
כמעט כל משכיר דורש ביטחונות וערבויות. הערבות הקלה ביותר למימוש היא הערבות הבנקאית האוטונומית. המשכיר פונה ישירות לבנק ויכול לממש ברוב המקרים את מלוא הערבות.
עוה"ד אילן בומבך ויונתן דניאל הופמן מזהירים, כי יש לבדוק מה הם הסעיפים הקריטיים המוגדרים בחוזה כסעיפים שהפרתם תיחשב "הפרה יסודית", המצדיקה את מימוש הערבות, שכן עצירת ערבות בנקאית היא תהליך לא פשוט, הכרוך בפנייה לבית המשפט והוכחה כי מתקיימים חריגים המאפשרים למנוע את מימוש הערבות".
לאחרונה החלו בתי המשפט לבחון יותר ויותר את פעילות המשכירים, ואת התקיימות אותם חריגים, ולא נרתעים מלהתערב ואף לעצור מימוש ערבות בנקאית במקרים של חוסר תום לב וניסיון של משכירים להתעשר ללא הצדקה מהערבות", אומר עו"ד בומבך.
סוגיה נוספת היא הערבים. לדברי עו"ד נעם וייס, שותף במשרד שדות ושות' וראש מחלקת משפט מסחרי ומקרקעין, ערבים רבים מעדיפים לחתום על ערבות מוגבלת בסכום. משכירים רבים דורשים שהערבים יחתמו על שטר חוב בסכום נקוב, אולם בנוסף מחתימים אותם על ערבות לכל התחייבויות השוכר. ערבות זו אינה מוגבלת בסכום, וכך מוצא עצמו הערב חב כלפי המשכיר ביחס לכל הפרה שהיא של החוזה על ידי השוכר.
הקיזוז נעלם
אחת מזכויות המגן לשוכר היא זכות הקיזוז משכר הדירה. לדברי עוה"ד אילן בומבך ויונתן דניאל הופמן, חוזי שכירות רבים כוללים התניה לפיה לשוכר לא תעמוד כל זכות קיזוז מדמי השכירות בשום מקרה. בסיטואציה כזו, אם למשל הדוד התקלקל והשוכר תיקן על חשבונו, הוא לא יוכל לקזז את הסכום משכר הדירה.
"השוכר יצטרך להיכנס לעלויות נוספות, ולתבוע את המשכיר כדי לקבל החזר במקרה שהזה יסרב להשיב את הכסף. יש לראות בסעיף איסור הקיזוז נורה אדומה, ולנסות לבטלו".
השבת המושכר
חוזים רבים כוללים הוראות לפיהן על השוכר להשיב את המושכר למשכיר במצב פיזי כפי שקיבל אותו, וכן הצהרה כללית של השוכר לפיה קיבל את הנכס במצב תקין. לדברי עוה"ד ורד לזר ודור שחם, השילוב הזה מאפשר למשכיר לדרוש בסיום תקופת השכירות מהשוכר לתקן פגמים קלים שהיו קיימים כבר בתחילת השכירות.
כדי למנוע ויכוחים ונפילה למלכודת, חשוב לרשום פרוטוקול ולתעד את הפגמים בעת קבלת הנכס, ולכתוב בחוזה שחובת השבת הנכס כפופה לבלאי סביר הנובע משימוש רגיל.
ארנונה ודמי ועד הבית
מומלץ לציין בחוזה שהיטלים ותשלומים לוועד הבית שייעודם השבחה של הנכס (ולא שימוש שוטף) יחולו על בעל הבית. בתום תקופת השכירות מומלץ להודיע על כך לרשות המקומית.
הכתבה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
