מוכרים/קונים בית? כך תשלמו עליו פחות מסים

שייקה מעוניין למכור את דירתו הקטנה ולעבור לדירה גדולה יותר, אך הוא אינו בטוח שיש לו התקציב הנדרש למהלך המורכב. לכן, הוא הכין לעצמו טבלת תקציב מסודרת, באקסל, לשם הכניס את כל ההכנסות וההוצאות הצפויות לו: שיפוץ, הובלה, ואפילו מיטת האורחים הנפתחת – כולם נכנסו לאקסל בזה אחר זה.

• מתעניינים בנדל"ן? כנסו עכשיו לערוץ החדש של ynet
  

אך כשהגיע לסעיף המסים, שייקה נתקע: הוא יודע שיש מס רכישה, זה בטוח, אבל הוא לא סגור על ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה, והוא גם שמע פעם את הביטוי מס מכירה. שייקה לא יודע איזה מס חל עליו, מתי משלמים וכמה, והוא לא ממש מעוניין לגלות בדיעבד שלא נשאר לו כסף למסים. האם שי יכול לדעת כבר היום, לפני שיצא למהלך ושכר עו"ד, מהם הסכומים שעליו לקחת בחשבון?

אילו מסים משלמים בשתי העסקאות?

ראשית כדאי שנעשה לשייקה שלנו סדר: כמוכר דירה, התשלומים שמעניינים אותו הם: מס שבח, מס מכירה והיטל השבחה. לעומת זאת כרוכש דירה, שייקה צריך לגלות כמה מס רכישה יידרש לשלם. כמה משלמים, למי ומתי, וגם טיפים להפחתת התשלומים – ראו להלן.

האם שייקה חייב בתשלום מס שבח?

מס שבח הינו המס אשר נדרש מוכר דירה לשלם, בגין השבח שנוצר לו – דהיינו, אותו "רווח" שנוצר בין המחיר בו רכש את הדירה, למחיר בו הוא ימכור אותה. כך למשל, אם שייקה רכש את הדירה לפני שלוש שנים במחיר של 1.2 מיליון שקל, והוא מוכר אותה היום ב-1.5 מיליון שקל, אזי צמח לשי "רווח" בגובה 300 אלף שקל (ההפרש), החייב כעקרון בתשלום מס שבח (לפי מנגנונים פיננסיים שנקבעו בחוק).

ואולם, לשמחתו של שייקה, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכרי דירות מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח, במקרה בו הדירה עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה" (דהיינו, דירה שנסתיימה בנייתה, וששימשה למגורים). מאחר ודירתו של שייקה עונה להגדרות בחוק, הוא יכול לגשת ולבחון את הפטורים השונים, ולבקש אחד מהם. כך למשל:

1. "פטור 4 שנים" – הפטור השכיח ביותר, לפיו אדם זכאי לנצל בכל 4 שנים פטור אחד ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.
2. "דירה יחידה" – במקרה בו למוכר דירת מגורים אחת בלבד (כמוגדר בחוק), הוא זכאי לפטור במכירתה. ומה אם שייקה ירכוש את הדירה החדשה לפני שימכור את הישנה? האם הוא ייחשב כבעלים של 2 דירות? בעניין זה נקבע כי כל עוד רכישת הדירה החדשה בוצעה במהלך 12 החודשים לפני שנמכרה הישנה, במטרה להחליפן זו בזו – אזי הפטור עדיין חל.
3. "נתקבלה בירושה" – מכרתם דירה שהתקבלה בירושה, והמוריש היה זכאי לפטור שצויין דלעיל? הפטור עובר אליכם.
   

איך בוחרים את הפטור המתאים?

• כך למשל, אם הדירה ששייקה מוכר, התקבלה אצלו במתנה, הוא לא יוכל לעשות שימוש בפטור של דירה יחידה, וזאת לתקופת צינון הקבועה בחוק.
• לפעמים מס השבח על העסקה נמוך במיוחד, ולא כדאי בכלל לבקש פטור, אלא להמתין למכירה צפויה של נכס אחר, בשווי גבוה יותר.
• זכויות בנייה שטרם נוצלו הן גם שיקול בהחלטה, שכן מי שמוכר בית פרטי או דירת גג, וטרם ניצל את כל זכויות הבנייה הקיימות, יוכל להחיל את הפטור רק על חלק מהנכס.
  

מכל הסיבות הללו, ההחלטה היא אישית לחלוטין.

גם כשבוחרים לשלם – אפשר להפחית המס

עניין נוסף שיש לשים אליו לב הוא נושא קיזוז ההוצאות: שייקה שלנו "ירוויח" אמנם 300 אלף שקל ממכירת הדירה, אך לשם כך הוציא במשך השנים הוצאות רבות: הוא שילם למתווך ולעורך דין, הוסיף "אי" למטבח ושידרג את כל הדירה לחלונות חשמליים. אם שייקה היה שומר את כל הקבלות, היה יכול להציגן בעת מכירתה, ולבקש שינכו לו מסכום השבח את הוצאות ההשבחה של הנכס (וכך לשלם מס מופחת!). אמנם לא תמיד יאשרו לכם לנכות את כל הסכומים שביקשתם, אך כדאי תמיד לנסות. וכשמדובר בהשקעה גדולה, בהחלט שווה ללכת למומחה שיידע למקסם עבורכם את ההפחתה.

כמה מס רכישה ישלם שייקה?

לשייקה ממתינה הוצאה מכובדת, ועל מנת לאמוד את הסכום, על שייקה להכיר את שיטת המדרגות:

ככלל, מס רכישה עומד על 5% ממחיר המקרקעין שנרכשו, לכן, נכס מקרקעין בשווי 1.6 מיליון שקל יחוייב במס רכישה בגובה 80 אלף שקל.

ואולם, מי שרכש דירה לצורך מגוריו, ישלם מס מופחת, וזאת במידה וכאמור בניית הדירה נסתיימה, והיא ראויה למגורים. 2 המדרגות הינן כדלקמן:

• בגין הסך שעד ל-923,070 שקל (סכום שמתעדכן מעת לעת) ישלם הרוכש 3.5% מס רכישה (32,307 שקל).
• בגין הסך הנותר - ישלם 5% (33,847 שקל).
  

ובסך הכל של שתי המדרגות האלה, מס הרכישה בגין דירת מגורים בשווי 1.6 מיליון שקל, יעמוד על 66,154 שקל.

כשדירת המגורים היא דירתו היחידה של המוכר, מקבלים מדרגה נוספת ובחינם:

• עד לסך של 1,084,935 שקל - ישולם מס רכישה בגובה 0% (דהיינו פטור מלא).
• הסך שמ-1,084,935 שקל ועד 1,524,770 שקל - יחוייב ב-3.5% (דהיינו, 15,394 שקל).
• והחלק האחרון (דהיינו מ-1,524,770 שקל ועד 1.6 מיליון שקל), יחוייב במס מלא (5%), דהיינו 3,762 שקל.
  

במקרה זה, ומאחר ששייקה רכש דירת מגורים יחידה, הוא יצטרך לשלם מס מופחת ביותר, העומד על כרבע מסכום המס המלא (19,156 שקל בלבד).

מתי דירתו של שייקה לא תיחשב כדירה יחידה?

לפעמים אתם חושבים שבבעלותכם דירת מגורים יחידה, אך רשויות המס ייחשבו לכם את המס לפי 2 מדרגות בלבד:

• אם לשייקה הייתה רבע דירה בירושלים (סבתא ציפורה?!), או יותר מרבע דירה – היו רואים בו כמי שבבעלותו 2 דירות.
  

• אם לאשתו נשארה דירת חדר קטנה מימי רווקותה (תא משפחתי אחד).
• אם הוא לא ימכור את דירתו הישנה בתוך 24 חודשים.
  

האם ניתן לשלם פחות מס רכישה? כיצד?

1. ראשית נתחיל מקבוצות הזכאות: נכים, משפחה שכולה חלילה, או עולים חדשים – זכאים למס רכישה מופחת בגובה 0.5% בלבד, וזאת עד לתקרה מסויימת. שימו לב שכשרוכשים דירת מגורים יחידה, בסך הנמוך מסכום המדרגה הראשונה (1,084,935 שקל) – עדיף לעיתים שלא לנצל את ההנחה ולשלם 0% כמו כולם, ולא 0.5% מהשקל הראשון...  
2. קרובים קרובים: אם שייקה היה מקבל דירה במתנה מקרוב, למשל מאחיו, אזי היה משלם רק 1/3 ממס הרכישה. לעומת זאת אם המתנה הייתה דווקא מאשתו, בעת שהם מתגוררים ביחד, במקרה זה שייקה לא היה משלם מס רכישה כלל. 
3. רכשתם דירה ובה ריהוט? מזגנים? מערכת תאורה מפנקת הניתנת לפירוק? ייתכן שהם פטורים מתשלום מס רכישה! מבחינה משפטית, כך נקבע, חפצים שניתן לפרקם מהמבנה ולטלטלם ממקום למקום, אינם נחשבים כמקרקעין, אלא כמיטלטלין. מאחר ורק רכישת מקרקעין חייבת במס רכישה, אזי אותו חלק ששולם בגין המיטלטלין, אינו מחוייב במס רכישה. מבחינה פרקטית המשמעות היא שניתן לקבוע בחוזה מהו השווי האמיתי והריאלי של המיטלטלין שנשארים בדירה שרכשתם: למשל את מחיר המזגן, מאותו דגם ומאותה שנה, בשוק החופשי. סכום זה יופחת ממחיר מכירת הבית (למשל 1.59 מיליון שקל בגין הבית, ו-10,000 שקל בגין הציוד), כשרק על מחיר המקרקעין ישולם מס רכישה.
   

תשלומים נוספים

• היטל השבחה - על אף הדמיון בצליל, אין מדובר בבן דודו של מס השבח. היטל השבחה הוא תשלום שמוכר דירה נדרש לשלם לרשות המקומית, וזאת במידה ונכסו הושבח עקב תכנית בניין עיר שאושרה, או מתן הקלה כלשהי על ידי הרשות (מרפסת?). בניגוד לדרישת רשויות המס, כאן מדובר בהשבחה ספציפית של הדירה הספציפית, ודרישת התשלום עלולה לצוץ רק ביום בו שייקה ייגש לעירייה ויבקש אישור העברה לטאבו. לכן, הקפידו לקפוץ למשרדי העירייה הרבה לפני חתימת הסכם מכירה, לברר מול שמאי הוועדה אם קיים חוב היטל השבחה או לא, וכך תוכלו להתמודד עם הדרישה ולקבל החלטות מסחריות נכונות יותר.
• ונסיים במס המכירה על דירות מגורים, שלמזלו של שייקה בוטל זה מכבר – והוא יכול ללכת ולסמן "0" גדול באקסל בסעיף זה.
  

לסיכום:

לא חותמים "כאן, כאן וכאן" על ההצהרות למיסוי מקרקעין (מש"ח) – מבלי להבין עד הסוף את המשמעות.  

**דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי הדין המלא - www.lawdata.co.il

למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא - www.koloved.net