אנחנו שנינו מאותו רחוב - אבל אני שווה יותר

הנכס של השכנים יקר יותר: בקצה אחד של רחוב הנביאים בבת ים, אפשר למצוא דירת 4 חדרים עם מעלית וחניה, במחיר 750 אלף שקל. בקצה השני של אותו הרחוב הממש, דירה דומה עולה כמעט פי-שלושה - כ-2 מיליון שקל - פער עצום של 166.6%. 

רחוב הנביאים אינו לבד. בערים שונות בארץ ניתן למצוא רחובות שבהם קיים פער מחירים משמעותי בין דירות בחלק אחד של הרחוב, לבין דירות בעלות מאפיינים דומים בחלק אחר שלו. הסיבות לכך מגוונות וכוללות בין היתר מאפיינים דוגמת נוף, מיקום שקט או רועש, נגישות תחבורתית ועוד.

אורלי מירוביץ', זכיינית אנגלו סכסון בת ים, מסבירה כי הפרש המחירים בין תחילת הרחוב לסופו, קשור בפיתוח עירוני שמתבצע בצד הדרומי של הרחוב, הקרוב לים. באזור זה, שבעבר נקרא "המעברה", יש פיתוח עירוני הכולל בניית 7 מגדלים חדשים ופארק רחב. לדבריה, הפרויקט החדש, שנקרא "גן העיר", הקפיץ את רמת המחירים באזור במאות אחוזים.

דירה עורפית - יקרה יותר

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי קיימים כמה מאפיינים שיכולים לגרום לשונות במחירי דירות באותו הרחוב, אפילו אם מדובר בדירות דומות מבחינת גיל וצורה. הראשון הוא מאפייני הדירה עצמה. לדבריו, בדירות שבהן בוצעו השקעות ושיפורים, עשוי המחיר להיות גבוה ב-30%-40%, לעומת דירות שנותרו במצבן המקורי. 

השני הוא מאפייני הבניין. גיל המבנה ורמת התחזוקה שלו. קיומם של לובי ושטחים ציבוריים, כמו גם תוספות מיוחדות דוגמת זכויות בנייה על גג והרחבה, יכולים לגרום לשינויים מהותיים בין בניין לבניין. כהן מוסיף כי קיימים גם מאפיינים נקודתיים שמשפיעים על מחיר דירה, דוגמת קומה בבניין, כיווני אוויר, נוף ומיקום (למשל, שטח פתוח שגובל בשטח הבית יעלה את ערכו, לעומת כביש סואן או מרכז מסחרי - שעשויים להוזיל את ערכו). 

ברחוב משמר הירדן בעפולה, למשל, שבו ממוקם בקצה אחד של הרחוב מרכז מסחרי סואן ורועש, מגיע הפרש מחירים עם צדו השני של הרחוב ל-15%. איציק אדרי, זכיין אנגלו סכסון עפולה, מספר כי מחירה של דירת 5 חדרים, עם מעלית וחניה בתחילת הרחוב עומד על כ-750 אלף שקל, ואילו בסוף הרחוב, המחיר יהיה 650 אלף שקל - הפרש של כ-100 אלף שקל.

בתל אביב יכולים פערי המחירים להגיע להפרש של 40% במחירי דירות באותו הרחוב. כפיר זהר, זכיין אנגלו סכסון תל אביב מרכז אומר כי מחיר דירת 3 חדרים, עם מעלית וחניה בתחילת רחוב בן יהודה (פינת אלנבי) יהיה כ-2 מיליון שקל, ואילו בסוף הרחוב (פינת ירמיהו) המחיר יהיה כ-2.8-3 מיליון שקל.

לדברי זהר, פערי המחיר נובעים מהעובדה שהחל מהחיבור עם רחוב אלנבי ועד לפינת טרומפלדור, הרחוב סואן, כולל תנועה ערה של תחבורה ציבורית וכן ברים ומקומות בילוי, הפועלים בשעות הלילה הקטנות, כך שהמחירי נדירות בו נמוכים יחסית לחלקו השני. מההצטלבות עם שדרת בן גוריון וצפונה, מחירי הדירות גבוהים יותר: הרחוב שקט יותר וקרוב לנמל תל אביב ולאזור המלונות שבו יש ריכוז גבוה של תושבי חוץ, המעלים את ערך הנכסים באזור.

גם אדוה קורן, מתווכת מקרקעין מרימקס 100% גבעתיים, מציינת כי הסמיכות לרחובות סואנים ורועשים עשויה להוזיל את מחירי הדירות. לדבריה, באחרונה מכרה דירת 4 חדרים בגודל 110 מ"ר עם מעלית וחניה ברחוב בן גוריון בגבעתיים, ב-1.315 מיליון שקל. מדובר באחד הרחובות הראשיים בעיר שבו יש תנועה רבה של כלי רכב ב-4 מסלולי נסיעה. הדירה ממומקמת בקומה השנייה, חזיתית לרחוב ובדיוק מעל הצומת. דירה זהה באותו הבניין, אך עורפית, יכולה להימכר בכ-300 אלף שקל יותר.

השכנים אינם מוצאים חן

מבדיקה שערך לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מתברר שקיים משתנה נוסף שיכול להשפיע על ערך הדירות והוא השכנים. כך למשל אירע ברחוב שפינוזה בתל אביב, שם התגוררה משפחה שכל שלושת בניה למדו לנגן על כינור. בעלי הדירות מעל ומתחת לדירה החליטו לעבור דירה ולהשכיר את דירותיהם, אבל השוכרים התחלפו כל הזמן. לבסוף הם השכירו במחיר נמוך יותר, והורידו את המחיר מ-5,000 ל-4,000 שקל בחודש לדירה של 3 חדרים. גם אז אגב, הדיירים התחלפו ללא הרף.

לדברי יצחק, רעש הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמשפיע על מחירה של הדירה. לדבריו, זוג התעניין בדירה ברחוב עוזיאל ברמת גן, ובכל פעם שהגיעו לבקר בה - הם התפעלו מכך שהיא מושקעת וממוזגת, ושתמיד התנגנה מוזיקה ברקע.

בני הזוג ידעו שמדובר ברחוב רועש יחסית, אך המחיר היה נוח - 1.5 מיליון שקל, לדירת 4 חדרים עם מעלית וחניה. רק לאחר שעברו אליה גילו מדוע החלונות תמיד היו סגורים והתנגנה מוזיקה ברקע: מידי 20 דקות הם שמעו בבירור את האוטובוס שנעצר ליד הבית, נותן גז וממשיך בנסיעה. את הדירה הם כבר מכרו ב-1.33 מיליון שקל.

יצחק מוסיף שגם מגורים ליד מוסדות דוגמת בית ספר או בית כנסת, מוזילים את ערך הדירות הפונות אליהם בכ-15%-20%, בין היתר בגלל הרעש הבוקע מהם. במקרים של דירות מגורים הממוקמות מעל חנות מכולת, מינימרקט או מסעדה, המאופיינות בהמולת לקוחות וספקים שפוקדים אותן, עשוי ערך הדירה להיות נמוך בכ-30% בהשוואה לדירה דומה ללא מטרד זה.

בעיית החנייה

אחת הבעיות המוכרות והמציקות ממנה סובלים תושבי מרכז הארץ, היא היעדר חניה. לדברי מתווכים, קיומה של חניה או העדרה משפיע על מחירי הדירות. רונית פלד, זכיינית אנגלו סכסון בגבעתיים מציינת כי בתחילת רחוב כצנלסון, שסמוך ליציאה מהעיר וקרוב לתל אביב, יש הרבה אפשרויות חניה, מה שמעלה את ערך הדירות באזור.

כצנלסון. מימין: תחילת הרחוב - יקר יותר. משמאל - המשך הרחוב - זול יותר (צילום: ירון ברנר)

המשך הרחוב לעומת זאת, בין שדרות ירושלים עד כצנלסון פינת סירקין, הוא מסחרי ויש בו יש תנועה ערה של תחבורה, פרטית וציבורית היוצרת בעיית חנייה. משום כך לדבריה, מחיר דירת 2.5 חדרים בקומה השנייה ללא מעלית וללא חניה, יעמוד על כ-1.03 מיליון שקל, ואילו בסוף הרחוב יעמוד המחיר על 950 אלף שקל - הבדל של 8.5%.

לא רוצים בית עלמין

מתברר שסמיכות לבתי עלמין משפיעה אף היא על מחירה של דירה. קורן מדגימה, כי בית העלמין בגבעתיים משפיע על מחירי הדירות בבניינים הנושקים אליו: דירות הפונות לבית העלמין נמכרות במחירים נמוכים יותר מאשר דירות עם נוף רגיל באותו הרחוב. לדברי קורן, יש כאלה שמעדיפים נוף של סלון אחר מול דירתם מאשר נוף של בית עלמין, למרות היתרונות שבסביבה שקטה, הצמחייה והנוף הפתוח, יחסית לבנייה אורבנית.

כך למשל קורן מדגימה, כי דירה עורפית ושקטה בעלת 4 חדרים ברחוב הל"ה בגבעתיים, שפונה לבית העלמין, נמכרה במחיר של 1.54 מיליון שקל. מדובר בדירה בבניין בן 10 שנים עם מעלית, שכוללת חניה, מחסן ומרפסת שמש. קורן מספרת כי בזמן ששיווקה את הדירה, הוצעה למכירה דירת 4 חדרים בבניין ממול, ללא מעלית, עם חניה, חזיתית לרחוב, במחיר שהיה גבוה יותר בכ-250-350 אלף שקל.

גם ברחוב אנה פרנק בבת ים, שיורד עד הכניסה לבית הקברות המשותף לבת-ים וחולון, יש הבדל של 100 אלף ויותר במחיר הדירות, לדברי מירוביץ' . כך למשל, דירת 3 חדרים, עם מעלית וחניה, תעלה בתחילת הרחוב 900 אלף שקל, ואילו דירה דומה בקצה השני של הרחוב תעלה כ-800 אלף שקל - הבדל של 12.5%.

לדברי יצחק, קבלנים המשווקים פרויקטים חדישים באזור סמוך לבית עלמין בדרך כלל מוכרים את הדירות בהנחה משמעותית, אך מבלי לספק אינפורמציה על מהות ההנחה ומבלי להודיע על כך שהפרויקט ממוקם סמוך לבית קברות, מאחר שהדבר פוגם בערך הדירות.

יצחק מוסיף שגם האדריכלים משתדלים להעלים את בית העלמין וממקמים את הבניינים והחלונות כך שהצפייה לקברים תהיה מינימלית. "בדרך כלל בונים חומה גדולה, צמחייה עשירה וכל מה שאפשר כדי שהחיים לא יתחככו במתים, אבל להעלים לחלוטין לא ניתן, ומחירן של הדירות הסמוכות לבית העלמין נמוך בכ-15%-17% ממחיר דירות אחרות בבניין".

50 מיליון שקל תמורת נוף לים

ההבדל הגדול ביותר במחירים קיים דווקא באחת מפיסות הקרקע היקרות ביותר בישראל, אם לא היקרה שבהן: רחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. לדברי איתן בלומברג, זכיין אנגלו סכסון הרצליה פיתוח, מגרש בגודל של כדונם בצד הדרומי של הרחוב, יעלה כ-50 מיליון שקל. קצת צפונה משם צונח המחיר לכ-16 מיליון שקל לדונם - פער של 212.5%.

רחוב גלי תכלת. למעלה: בית בדרום הרחוב. למטה: בית בצפון הרחוב (צילום: ירון ברנר)

בלומברג מספר שהסיבה העיקרית לפערי המחירים העצומים בין שתי קצוות הרחוב הקטן, שמונה כ-60 בתים בלבד, היא הנוף לים: בחלק הדרומי של הרחוב, מצידו המערבי, יש כ-25 בתים שנמצאים בשורה הראשונה של הים. כשמתקדמים צפונה - הרחוב מתעקל ומתרחק מהמצוק והנוף אל הים הולך ופוחת עד שנעלם. ככל שהנוף אל הים גדול יותר - כך המחיר גבוה יותר, וככל שמתרחקים מקו המים - מחיר הנכסים יורד.

גם בין צידו המערבי למזרחי של הרחוב אפשר למצוא פערי מחירים, לטובת הבתים שפונים אל הים מן הסתם. ובכל זאת, בלומברג מספר שהבתים הממוקמים בחלק הדרומי של הרחוב מצידו המזרחי, יקרים יותר מהבתים בחלק הצפוני של הרחוב בכ-10%-15%, תלוי בנוף הים שמציץ אליהם מבין הבתים מעברו השני של הכביש.

זמיר שמר, מנכ"ל חברת פוינטס מיפוי עסקי, המתמחה ביעוץ גאוגרפי עסקי ומחברת בין המימד המרחבי לתהליכים עסקיים, אומר כי הרחוב אכן נחשב ליקר ביותר בארץ. בעיקר בגלל העסקאות הגדולות המבוצעות בו, רובן בחלק היותר יוקרתי - בחלק המרכזי-דרומי של הרחוב, בצידו המערבי.