ועד הבית יטפל - מישהו דואג לרכוש שלכם

הרכוש המשותף בבית שלנו הוא חלק מרכושנו, בדומה לכלי הרכב, לזכויותינו בעבודה, לזכויותינו הכספיות ועוד. אך בעוד שרובנו נלחמים על עמלה של 2.5 שקלים מול הפקיד בבנק או על חיוב ביתר בחשבון הטלפון הנייד, הרי שבכל הקשור לזכויותינו בבית המשותף, בין אם מול שכנים שפוגעים בהן ובין אם מול בעלי מקצוע שונים, אנחנו בדרך כלל עצלים או עייפים מכדי לדאוג להן. הדבר עשוי להגיע עד כדי פגיעה באיכות החיים שלנו ואפילו ברכוש המשותף עצמו.

• מעליות או מדרגות - כשהשכן מסרב לשדרג
  

המחוקק החליט כי שיהיה גוף שיטפל עבורנו בעניינים אלה. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר בין היתר גם את התנהלותו של הבית המשותף ובמסגרת זו מאפשר למנות או לבחור את נציגות הדיירים - ועד הבית.

לנציגות שני תפקידים עיקריים. הראשון הוא לשמש כמעין "שר פנים" של הבנין. במסגרת זו עליה להסדיר את מערכת היחסים בתוך הבית ולקבוע הוראות וכללים לניהולו, בין בעצמה ובין באמצעות "האסיפה הכללית".

בנוסף על הנציגות לתפקד גם כ"שר החוץ" - לייצג את את הדיירים כלפי גורמים מחוץ לבית - ספקי מוצרים או שירותים, רשויות החוק, בתי משפט וכיוצא בזה.

הנציגות - מורשה של בעלי הדירות

לצורך ייצוג הדיירים, נציגות הדיירים צריכה בדרך כלל לקבל ייפוי כח מכל אחד ואחד מהם. עם זאת, מדובר בדרישה שגורמת לקשיים רבים בניהול הבית ולפיכך, סעיף 69 בחוק המקרקעין מקל וקובע כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות".

על פי סעיף זה, הנציגות מעצם בחירתה או מינויה על ידי המפקח, משמשת כמורשה של כל הדיירים בכל הקשור לניהול הבית המשותף. לפיכך, היא מהווה ישות משפטית עצמאית לדיירים (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רבי עקיבא 77 לוד).

הנציגות משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, זכאית להתקשר בחוזים בענינים אלה ולשמש צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

תפקידה של הנציגות כה חשוב ומהותי, עד שהחוק מורה כי אם הדיירים לא בחרו נציגות או בחרו כזו שאינה מתפקדת, המפקח על רישום המקרקעין רשאי למנות נציגות לבית המשותף ואף לנקוב שכר לנציגות ממונה זו, שיהווה חלק מהוצאות הבית המשותף המוטל על הדיירים לכסותו.

הנציגות נבחרת על פי הוראות התקנון של הבית. במקרה שאין לבית תקנון מיוחד והוא מנוהל בהתאם ל"תקנון המצוי", הנציגות תיבחר על ידי האסיפה הכללית של הדיירים, כאשר לכל דייר או נציג יש קול אחד בהצבעה - לא משנה מה גודל דירתו.

מבחינת הרכב - הנציגות יכולה להיות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. כאשר בנציגות יותר מחבר אחד, תבחר הנציגות את אחד מחבריה לגזבר.

תקופת הכהונת של הנציגות נמשכת עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. הדיירים רשאים לבקש אסיפה כללית שלא מן המניין להחלפת הנציגות או לשינוי הרכבה.

ההחלטות של נציגות הדיירים מתקבלות ברוב דעות. כאשר יש דעות שוקולות לגבי הצעה מסויימת - רואים את ההצעה כנדחית.

תשלום לוועד הבית

בחינת הפסיקה מלמדת, כי המפקח על רישום המקרקעין או בתי המשפט, רואה את ניהול הבית ושמירתו כחובה המוטלת על הנציגות. משכך, שדייר בבית רשאי לתבוע ממנה לטפל ולתחזק את המערכות שלו ואת מערכות הבית השונות באופן שבו גם הדייר הבודד יוכל ליהנות מהן.

לפיכך ניתן לומר, כי ועד הבית אחראי על אחזקת הבית, על כינוס אסיפות דיירים לצורך קבלת החלטות לגבי דרך ניהול הבית ועל אחזקתו.

הועד אחראי גם על גביית כספי 'ועד הבית', בהתאם לחלקו של כל בעל דירה באחזקת הבית המשותף. כאשר האחריות על ניהול הכספים מוטלת על הגזבר, לרבות הוצאת קבלות, קבלת חשבוניות להוצאה, ועריכת דו"ח כספי אחת ל-6 חודשים הכולל פירוט של ההכנסות וההוצאות ושל ההשקעות שהתבצעו בכספים שהצטברו.

על הגזבר לבקש מהאסיפה הכללית לאשר את פנקס ההכנסות וההוצאות של הבית. למותר לציין כי עליו לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף.

גובה התשלום למסי ועד הבית נקבע באסיפה הכללית. הוא תלוי ברמת התחזוקה של הבית המשותף ובשירותים שונים שעשויים להיות בו כמו מעלית, חדר כושר, בריכה משותפת וכדומה.

אף שלנציגות הדיירים יש תפקיד חשוב בהתנהלות הבית המשותף, יש מקרים, בעיקר כשמדובר בבתים עם דירות רבות, מחליטים הדיירים כי אין באפשרותה לטפל בכל ענייני הבית וממנים חברת ניהול לצורך הניהול השוטף.

ונסיים בהמלצה לדיירים שחברים בנציגות - מאחר שהנציגות פועלת למען צרכי הבית המשותף כאישיות משפטית ומאחר שבכל בניין יש "חכמולוגים" שמחפשים להתחמק מתשלומים אלו ואחרים, כדאי לנהוג בשקיפות מלאה, לנהל פרוטוקלים מסודרים ולקבל מפעם לפעם ייעוץ משפטי מגוף מוסמך לגבי דרך ההתנהלות.