הכל מתחיל בטאבו: איך להבטיח בעלות על דירה?
בקניית דירה חשוב לזכור כי מקבלים זכויות משפטיות, שחשובות לא פחות מהמבנה עצמו. אז האם יש לכם זכות בעלות פרטית או זכות חכירה, ומה המשמעות של זה?
כאשר קונים דירה, חשוב לדעת כי למעשה, מדובר ברכישת שני "מוצרים" נפרדים: הנכס המוחשי, שכולל קירות, חלוקה לחדרים, פרטי גימור שונים ועוד, אך גם זכויות משפטיות המהוות את הבסיס המשפטי-מסחרי לנכס הנרכש. שניהם מצריכים בדיקות רלוונטיות כדי להגיע להחלטה האם הדירה אטרקטיבית מבחינתו או לא.
אסור לדלג על שלב בדיקת הזכויות המשפטיות, מאחר שהן חשובות לא פחות מהמבנה עצמו. מטבע הדברים, מדובר בזכויות בלתי מוחשיותו נסתרות, שדורשות ידע בסיסי כדי לבחון אותן. לפניכם הדגשים העיקריים.
זכות בעלות פרטית
נתחיל בכך, שבמדינת ישראל יש סוגים שונים של זכויות. הזכות המלאה והטובה ביותר היא זכות בעלות פרטית הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) - אדם שרוכש דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, רוכש זכות פשוטה וברורה, שיתרונה הגדול הוא בגמישות לעשות בזכות כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או "טובות" מצד שלישי כלשהו.
מדובר בזכות שניתן בכל עת למשכן, להחכיר, למכור, לתת במתנה, לשנות את הבניה וכדומה. לא ניכנס להשלכות המס של כל פעולה כזו, אולם היכולת לבצע את הפעולות האלה באופן פשוט ומיידי - מהווה יתרון גדול.
אז כיצד בודקים את הזכויות ביחס לדירה הרשומה בטאבו? פשוט מאוד - מוציאים נסח רישום מלשכת הטאבו באזור בו מצויה הדירה. ניתן להנפיק נסח באתרי אינטרנט שונים, תמורת אגרה של 10-15 שקל. אם אין לכם את תיאור הגוש והחלקה, יש אתרים בהם ניתן להזין את כתובת הנכס ולקבל את פרטי הגוש והחלקה.
בנסח ניתן לראות באופן פשוט את מצב הזכות, מי בעלי הזכות, האם הדירה משועבדת, אילו הערות או עיקולים רשומים עליה ושאר האינדיקציות ביחס לטיב הזכות.
ההשלמת הליך הרישום של דירה מתבצע, כאשר הבנין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף וכל אחת מהדירות בבניין מקבלת מספר חלקת משנה נפרד, שמוצמד ונרשם על שם בעל הזכות.
מצב זה שונה כאשר מקימים על קרקע פרטית בנין, שלא נרשם כבית משותף. במקרה כזה, לכל בעלי הדירות יש ביחד חלק יחסי בקרקע, ובאמצעות הסכם חלוקה - מייחדים לכל בעל דירה את זכות השימוש הייחודית בדירה בה הוא מתגורר. מדובר במצב לא אידאלי ומומלץ מאוד לפעול לרישום בית משותף, מכיוון שזה מקל על היכולת לבצע עסקאות ביחס לדירה.
זכות חכירה
למעלה מ-90% מהקרקעות בישראל רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הדירות אינן בבעלות פרטית של רוכשיהן, אלא בבעלות המינהל, בעוד שרוכש הדירה מקבל זכויות חכירה. המשמעות היא, שבעל הדירה מתגורר בה למעשה כשוכר (חוכר) של מינהל מקרקעי ישראל, תמורת דמי חכירה שנקבעים בהסכם ובכפוף לתנאים הקבועים בהסכמים הסטנדרטיים של המינהל.
בעל זכות החכירה צריך לבקש את הסכמת המינהל לפעולות מסוימות שהוא מבקש לעשות ביחס לנכס, כגון תוספת בניה, שעבוד או מכירה. בחלק מהמקרים הוא יידרש לשלם למינהל "מס" או אגרה בגין הפעולה, כגון תשלום דמי היתר, דמי הסכמה או הגדלת דמי חכירה.
בנוסף, רוכש זכות החכירה יסבול מהפרוצדורה הסבוכה והבלתי יעילה של מנגנוני המינהל. כל אישור או הסכמה מהמינהל, אפילו אם מדובר בהעברת דירה במתנה לאחד מילדכם - עלולים לגרור אתכם למסע מייסר בין מסדרונותיו הבלתי נעימים של מינהל מקרקעי ישראל ולבזבוז זמן מרגיז.
המינהל החל לפני שנים להציע לחוכרים להוון את זכויותיהם - לשלם מראש סכום חד פעמי מופחת בגין דמי החכירה לשנים הבאות (בדרך כלל ל- 49 שנים), ולקבל תנאי חכירה מהוונים, שהם זכות משופרת בהרבה מזכות חכירה רגילה.
לרוב, התשלום כולל חכירה ל-49 שנים ועוד 49 שנים נוספות, ללא צורך לשלם דמי חכירה בתקופה זו. בנוסף, יש פטור ממרבית תשלומי ה"מס" למינהל, שנדרשים מבעל זכות חכירה רגילה.
כיום, רוכש דירה בבית משותף שזכויותיה מהוונות, נמצא במצב דומה לזה של בעל זכות בעלות פרטית. נזכיר כי המינהל החל לאחרונה בהליך של העברת בעלות מלאה על דירות בבתים משותפים לגביהן קיים הסכם חכירה מהוון, תוך תקווה לצמצם את כמות הנכסים הרשומים בבעלות המינהל ושמצריכים את טיפולו. לגבי בתים צמודי קרקע - הבעלות נשארת בינתיים על שם המנהל.
אפשר לבדוק את הזכויות ביחס לחכירות מהוונות בבנינים הרשומים בטאבו, באמצעות הוצאת נסח רישום, שמשקף את הזכויות באופן דומה לדירות בבעלות פרטית. עם זאת, קיימים מתחמים ובנינים רבים, שטרם נרשמו מסיבות שונות בטאבו, ושלגביהם יש להוציא מסמך המכונה "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, הדומה במהותו לנסח רישום.
רכישת דירה מחברה משכנת
קבוצה גדולה נוספת של דירות, הינן דירות יד שנייה על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, שנבנו בעבר על ידי "חברות משכנות" - חברות שקיבלו היתר לרשום את הדירות באופן זמני במאגר שלהן, עד להשלמת הרישום המלא בטאבו. רישום הזכויות ביחס אליהן מתבצע במשרדי החברות המשכנות או עורכי דינם.
במצב זה יש לדרוש גם אישור זכויות מהמינהל וגם אישור זכויות מהחברה המשכנת. למעשה, מתווספת תחנה נוספת שעל רוכש הזכויות לעבור בכל פעולה שהוא מבצע. מובן כי אין זה מצב רצוי מאחר שהוא מסרבל עוד יותר את השימוש בזכויות.
בעבר ניצלו החברות המשכנות את העובדה, שהן מבצעות את רישום הזכויות, והתנו את מכירת זכויות בדירה בתשלום - מעין עמלת טיפול, בשיעור שהגיע אף ל-0.5% ממחיר המכירה. כיום מוסדר הנושא בצו מיוחד שקבע את גובה עמלת הטיפול שרשאית חברה משכנת לגבות, והיא עומדת על כ-350 שקל בלבד, ללא קשר למחיר המכירה.
ולסיום - בקניית דירה חשוב לבדוק מראש את הזכויות הנרכשות, תוך קבלת יעוץ מבעל מקצוע מתאים, ולוודא כי בסוף תהליך רכישת הדירה - הזכויות נרשמות על שם הקונה באופן ראוי.
הכותב הינו שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות'
לפנייה לכתב/ת 
