רק בישראל: רוכשים דירה חדשה - ומשפצים
מרבית רוכשי הדירות החדשות מבצעים בהן שינויים, כמו הוספת נקודות חשמל, חיבור חדרים וריצוף מחדש. מתי כדאי לערוך את השינויים, ממה כדאי להיזהר וכמה לשלם. שאלות ותשובות
המצאה ישראלית: קח קיר בדירה החדשה, שבור והזז אותו תמורת תשלום. קבל מטבח, יחד עם שובר להחליפו בחברת המטבחים. יש בעיה עם הריצוף? שלם והחלף.
כשקונים דירה חדשה באירופה, לעומת זאת, מקבלים את הדירה מוכנה ומאובזרת ללא יכולת לבצע שינויים. בארה"ב לרוב מקבלים את הדירה ברמת מעטפת עם קירות חשופים, והדייר מתבקש לאבזר אותה בכוחות עצמו. בישראל כמו בישראל, הצרכן אינו קונה את הדירה כמוצר מוגמר, ותעשיית השינויים בדירות חדשות מגלגלת מיליוני שקלים בשנה.
אם בעבר הסתפקו הרוכשים בהוספת מספר נקודות חשמל, כיום הדירה החדשה הממוצעת עוברת שינויים מפליגים הכוללים הזזת קירות, שינוי מיקום של חדרים, הוספת חדרי אמבטיה ושירותים, החלפת מרצפות בפרקטים ועוד.
חברות הבנייה נערכו למגמה של עריכת שינויים מפליגים בדירה באמצעות הקמת מחלקות שינויים מיוחדות, העסקת מעצבי פנים והכנת מחירונים מפורטים הכוללים את עלות השינויים החל מהוספת נקודת חשמל וכלה בהוספת חדר אמבטיה.
התופעה של ביצוע שינויים בדירה אינה מתמתנת למרות שהמפרט הטכני שנותנים הקבלנים רק הולך ומשתפר.
מה זה מפרט טכני?
מדובר במסמך מהותי הנלווה לתוכניות הדירה הנרכשת וכולל בתוכו את השטחים, תיאור הבניין, המבנה, הדירה, הציוד שלה, האביזרים שלה וחומרי הבניין. עו"ד קלמי שמילוביץ', ממשרד עוה"ד שמילוביץ גרינגרד, מסבירה שבשנים האחרונות הולכת וגדלה המודעות אצל רוכשים לצורך בבדיקת המפרט הטכני והכנסת שינויים כרצונם, והופכת שכיחה ביותר. מומלץ לרוכש לבחון את המסמך בעזרת אנשי מקצוע מטעמו עם עורך דין, וגם עם מהנדס ו/או אדריכל כדי לצמצם חיכוכים עתידיים עם הקבלן.
מהם סוגי השינויים?
יש שינויים המבוצעים מול ספקים, כמו ספק המטבחים או ספק הריצוף והכלים הסניטריים, ויש שינויים המבוצעים מול הקבלן. השינוי הנפוץ ביותר מול הקבלן הוא שינוי שיטת הביצוע ועבודות מיוחדות בריצוף, כמו שילוב פסיפסים ברצפה ובקירות, הריסת קירות וכן תוספות ושינויים של נקודות חשמל. עלות השינויים הממוצעת עומדת על כ-10 אלף שקל לדירה, אולם ככל שהדירה יוקרתית יותר, העלויות עולות כמו גם דרישות הלקוחות.
מתי כדאי לבצע את השינויים?
מחיר השינויים מושפע משמעותית משלב הבנייה שבו מצוי הפרויקט בזמן הרכישה. המצב האופטימלי לביצוע השינויים הוא כשרוכשים דירה על הנייר. בשלב הזה רוב השינויים אפשריים וזולים מהותית, כי אינם כרוכים בעבודה ובחומר, אלא בעיקר בשינוי תוכניות.
בחברות רבות, רוב השינויים לפני בניית הקירות הפנימיים של הדירה אינם כרוכים בתשלום נוסף. ככל שהפרויקט בשלב מתקדם יותר, כך עלויות השינויים גבוהות יותר. שינוי במיקום נקודות חשמל ואינסטלציה, לדוגמה, שהם בין השינויים הנפוצים, יעלו הרבה יותר, ככל שהפרויקט מתקדם והצנרות כבר הוטמנו בקירות.
ברוב הפרויקטים היום קיימת יותר מאופציה תכנונית אחת לחלוקת הפנים של הדירה, ואם רוכשים את הדירה בשלב מוקדם, אפשר גם לערוך שינויים במיקום הקירות והחללים, בהתייעצות עם מעצב פנים או אדריכל החברה, ללא תוספת במחיר".אבל אם כבר נעשתה חלוקה ונבנו בדירה קירות, השינויים יהיו כרוכים בהריסה, בבנייה מחדש ובשינוע פסולת, מה שמייקר את כל העניין משמעותית," אומר עופר שגיב, מנכ"ל מי טל הנדסה וייזום.
שינויים מאוחרים יכולים לגרור אחריהם דחיית מועד מסירת החזקה. בהסכם בין הצדדים הקבלן דואג להגן על עצמו ומכליל סעיף שמאפשר לו עיכוב במסירה במקרה של הכנסת שינויים. הקבלן יהיה מוגן מפני איחור במסירה אם נגרם מאותם השינויים.
| הריסת קיר פנימי לפני טיח | 140 שקל למ"ר |
| בניית מושב בחדר האמבטיה | 335 שקל |
| שינוי גודל הריצוף | 45-20 שקל למ"ר |
| ביצוע פסי דקור-פסיפס | 65 שקל למטר |
| הכנה לכיור נוסף | 1,175 שקל |
| הכנה לאסלה נוספת | 1,230 שקל |
| הזזת נקודת חשמל | 70 שקל |
| מטר חציבה בקיר (+צנרת וחיווט) | 115 שקל למטר |
| נקודת מאור כולל בית מנורה | 220 שקל |
| תוספת שקע | 330 שקל |
מדוע השינויים יקרים?
רן בן אברהם, סמנכ"ל ייזום ושיווק בחברת צמח המרמן, מסביר כי "קיימת דעה בשוק שמחירי השינויים אצל היזמים יקרים בהרבה ממחירי קבלנים פרטיים. במערכת השינויים אצל הקבלן המבצע נלקחים בחשבון פרמטרים שקבלני שיפוצים אינם לוקחים. לדוגמה: ביטוחים מיוחדים או נקודת שקע נוספת, שאוטומטית נכנסת לאחריות הדירה, לכל תקופת חוק המכר. קבלני השיפוצים לא מחויבים למכר כלל".
הנטייה של הקבלנים היא להמתין עם עבודות ריצוף וחיפויי קירות, אם הדירה לא נמכרה, כדי שהרוכשים לא יגיעו לעלויות גבוהות, במקרה של חוסר התאמה לטעמם האישי. במציאות זה כמעט לא קורה, כי רוב הדירות נמכרות בשלבים מאוד מוקדמים.
מול מי מבצעים את השינויים?
ברוב הפרויקטים שינויים מטעם הדיירים נעשים מול החברה המבצעת ולא מול היזם. חשוב שרוכשי הדירות יהיו מודעים לכך שמבחינת היזם, הם קונים דירה בהתאם לתוכנית המכר והמפרט הטכני, ועל כך בלבד הוא מחויב. כל דבר מעבר לזה, ברמתתוספות ושינויים, הינו עניין שבין רוכשי הדירות והחברה המבצעת ולא באחריות היזם. קיים יתרון גדול שהחברה היזמית היא גם הקבלן המבצע במקרים כאלה.
אז מה נותנים היום הקבלנים?
אם עד לפני 15 שנה או יותר, כולם סיפקו חרסינה לבנה, כיום מגוון הקרמיקות כמעט שאינו מוגבל. האסלות הלבנות עם הסיפונים הוחלפו באסלות חרס מסוג מונובלוק ואסלות תלויות, ומרצפות הטרצו הפשוטות הוחלפו באריחי גרניט פורצלן, אבן טבעית או שיש. אפילו במטבחים חלק מהקבלנים כבר לא מסתפקים בארונות הסטנדרטיים ומספקים לדייר יחידת אי למטבח על חשבונם.
אחד התחומים שהשתנו מאוד בשנים האחרונות הוא תחום החלונות. אם בעבר סיפקו הקבלנים תריסי גלילה עם חוט, הרי שכיום התריסים הולכים ונעלמים מהנוף ומוחלפים במוצרי הצללה מודרניים.
משה גנזי, הבעלים של חברת אורגון, המתמחה בייצור מוצרי הצללה מעוצבים, מציין שהמגמה הרווחת באירופה של חלונות ללא תריסים או תריסים ונציאניים המורכבים בתוך שמשת החלון, חדרה לישראל. בפרויקטים רבים המפרט הטכני כולל תריסים ונציאניים המותקנים בתוך שמשת החלון ומופעלים באופן חשמלי.
אילו מלכודות יכולות להסתתר במפרט הטכני?
אל תיתנו לקבלן לבחור בשבילכם. לדברי עו"ד שמילוביץ, כאשר הקבלן מציין במפרט הטכני מספר אופציות – למשל סוגי חלונות – מומלץ ללקוח לבחור את האופציה המועדפת עליו ולא להשאיר את הבחירה לשיקול דעת הקבלן.כן מומלץ לצמצם את השימוש הרחב שנוטים קבלנים לעשות במילים "שווה ערך." על כל אופציה שנותן הקבלן במפרט הוא בדרך כלל יוסיף גם אופציה של שווה ערך. המושג מעורפל ומשאיר את רוכש הדירה בידיו של הקבלן.
לדוגמה: אם הקבלן מציין במפרט "ארונות עם ציפוי פנימי של מלמין/פורמיקה ו/או שווה ערך", יש לדרוש מהקבלן למחוק את המונח "שווה ערך" ולהשאיר מבין האופציות האחרות המוצעות רק את זאת שיעדיף הרוכש.
הקבלן הבטיח, האם זה יעמוד אחר כך במציאות?
אם ביקשתם תוספת מיוחדת שאינה מופיעה במפרט הטכני, יש לדאוג שהקבלן יכניס את התוספת בכתב, במסגרת ההסכם שייחתם. זה כולל גם את הדברים הקטנים והפשוטים, כגון תוספת שכבת צבע סופרקריל על שכבת סיוד משלימה וקאנט חזית כפול של השיש במטבח.
דוגמה שכיחה נוספת מתייחסת לכל הציוד הנלווה לגינה בדירת גן או במרפסת. חשוב שהרוכש ידאג לכך שהציוד הנלווה יהיה מפורט כהלכה ולא מתואר באופן כללי שמשאיר מקום לפרשנות של הקבלן.
למשל: הוספת סעיף הנוגע להכנה למערכת השקיה על כל הפרטים הנלווים לה ובהתאם לרצונות הרוכש. חשוב לבדוק גם את כל נושא ההכנות למזגן, וכן כל תוספת נקודות החשמל ושינוי מיקומן.
האם הקבלן נותן זיכוי אם מוותרים על ביצוע תוספת בדירה?
כשם שהקבלן מחייב על תוספות, אם אתם מוותרים על קיר שהיה אמור להיבנות או על פריט אחר במפרט הטכני, הקבלן אמור לזכות אתכם בערכו. עם זאת, הזיכויים שמציעים הקבלנים לרוב נמוכים מאוד ומבטאים את עלות הקבלן למוצר ולא את מחיר השוק.
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
