רוכשי דירות היזהרו: בלי אישור עקרוני לא חותמים

שי ונורית, זוג צעיר מהרצליה, גייסו את מיטב כספיהם וכחותיהם, ויצאו למסע המתיש של רכישת דירה ומציאת מסלול המשכנתא המתאים. מקץ חודשים רבים, ולאחר שהזוג בחן עשרות דירות, סוף סוף הם מצאו את דירת חלומותיהם. הזוג סיכם עם המוכר כי הם פועלים לקבל את הסכמתו של הבנק ונקבע כי הם יפגשו אצל עורך הדין בעוד שלושה ימים.

למחרת היום, התייצבו השניים אצל פקידת המשכנתאות וקיבלו ממנה שורה של הצעות ומסלולים אטרקטייביים, תוך שהיא מבהירה כי "אין כל חשש, המשכנתא תאושר לכם בלי כל בעיה, רק תעשו חושבים ותבחרו את המסלול המתאים לכם. שובו אלי עם חוזה המכר ונסגור לכם משכנתא מעולה".

רגוע ונינוח, חתם הזוג על הסכם המכר ושב כעבור מספר ימים לפקידת המשכנתאות, עם כל האסמכתאות אותם הם נתבקשו להביא. בעודם יושבים עם פקידת המשכנתאות, ביקש מנהל הסניף מהפקידה שתעביר לידיו את מסמכיהם לצורך בקרה נוספת.

כעבור חצי שעה, זימן מנהל הסניף את בני הזוג והודיע כי אינו מאשר להם את המשכנתא, שכן עליהם להמציא עוד מספר מסמכים לפני שיחליט. הפצרתם של שי ונורית בפני המנהל כי הם התחייבו להעביר למוכר את הכסף בעוד כיומיים, וכל איחור משמעו תשלום קנס יומי בגובה אלפי שקלים, לא עזרה.

כך הזוג, שהתקשה להמציא את המסמכים בפרק זמן כל כך קצר, נאלץ לשאת בתשלום קנס הפיגורים בגובה עשרים אלף שקל. לצערם, שום בנק אחר לא הסכים לאשר להם את המשכנתא בפרק זמן כל כך קצר ורק כעבור שבוע ימים, נאות הבנק להזרים את סכום הכסף.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

רוכשים רבים נאלצים לשאת בתשלום קנס פיגורים בשל הפרת הסכם המכר, מאחר ולא דאגו לקבל מראש אישור עקרוני לקבלת משכנתא. מדובר באסמכתא לפיה, הבנק מסכים להעניק לרוכש הלוואה בסכום ובתנאים מסוימים שנקבעו מראש, תוך פירוט גובה הריביות, מסגרת האשראי המאושרת ותנאי ומסלולי ההלוואה המוצעת.

כמו כן, המסמך כולל את מערך הבטחונות והמסמכים אותם נדרש הלווה להמציא. האישור תקף לרוב, לחודשיים שלושה, והריביות לכל היותר ל– 12 ימים מיום הנפקת האישור. מתן האישור העקרוני מבטיח ללווה כי הבנק יזרים את סכום הכסף, ובלבד כי לא חלו שינויים מהותיים במצבו הפיננסי של מבקש ההלוואה לאחר קבלת האישור. ככל שחל שינוי מהותי, יכול הבנק לסגת מאישורו שכן רמת הסיכון עלתה והבנק מתנהל על פי מתודות של ניהול סיכונים.

השמאי מטעם הבנק יכול לסבור אחרת

למחיר הדירה נלוות עוד הוצאות רבות כגון דמי תיווך, הובלה, שכ"ט עו"ד וכו' שיכולות להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים. לפיכך, אין טעם לקבל אישור עקרוני בטרם התברר מחירה הסופי של הרכישה וכן גובה כל ההוצאות הנלוות. מלבד זאת, קורה לא אחת, כי הקונה מסכם עם המוכר על מחיר מסויים , אולם השמאי מטעם הבנק סובר כי מחיר הדירה מופרז ונוקב בערך נמוך יותר, שעל פיו מאושרת מסגרת האשראי להלוואה.

על מנת להמנע ממצב שכזה, על הלקוח לברר היטב בטרם הרכישה עם גורמי נדל"ן כמו מתווכים וקבלנים, לעבור על מודעות פרסום לדירות באותו איזור בו מעוניין לרכוש ולבדוק האם המחיר עליו מדברים עם המוכרים הוא סביר וריאלי.

כדאי גם להכנס לאתר מס רכוש ולבחון עסקאות שנעשו באותו גוש וחלקה בחודש האחרון, זו האינדיקציה הטובה ביותר, בה משתמש לרוב גם השמאי בטרם הוא מכין את כתב השמאות עבור הבנק.

קבלו אישורים ממספר בנקים

אישור עקרוני שניתן ע"י בנק מסוים אינו תקף לגבי האחרים. לאור התחרות העזה השוררת בין הבנקים השונים, מומלץ ביותר לקבל שורה של אישורים עקרוניים, ממספר בנקים שונים. כך תוכלו להשוות בין שורת ההצעות ולבחון את ההתניות הקיימות בכל הצעה ולבחור את זו הטררקטיבית והמקלה ביותר.

הבנק בוחן את האפשרות לתת את האישור העקרוני מבעד "למשקפיים" של מנהל סיכונים. בראש ובראשונה שואל את עצמו הבנק האם קיים חשש שמא מבקש ההלוואה לא יוכל לעמוד בהחזר.

לצורך כך, על המבקש להמציא שורת אסמכתאות כגון, צילום תעודת הזהות של מבקש ההלוואה וכן שלושה תלושי משכורות אחרונים.

עצמאים יידרשו להציג שומת מס אחרונה ואישור מרואה חשבון. כמו כן, יידרש המבקש להציג תעודת זכאות , ככל שהוא זכאי לקבלה וכן אישור על חשבון בנק או דוגמה של שיק מחשבון הבנק, ממנו ישלם הלווה את תשלומי המשכנתא בהוראת קבע.

מעבר לכך, לעיתים יידרש המבקש להמציא צילום תעודות זהות ואישורי הכנסה של הערבים.

במידה ומדובר בזוג המבקש ליטול יחדיו את המשכנתא, הרי ששניהם יידרשו להציג את האסמכתאות האלו.

בגמר המרוץ אחר המצאת המסמכים, יידרש המבקש להעביר לידי פקיד המשכנתאות נסח טאבו או אישור מהחברה המשכנת על מנת לבחון האם קיימים זכויות ושיעבודים בנכס אותו הם מבקשים לרכוש וכמובן את חוזה הרכישה.

החשבון עוקל בשל חובה חנייה? לא תקבל אישור עקרוני

רבים אינם מודעים לכך כי לבנקים יש נגישות למידע הנוגע להסתבכויות פיננסיות קודמות שלנו וזאת על פי חוק "נתוני אשראי" שחוקק בשנים האחרונות.

במקרה של מופע שלילי מעברנו, כמו צ'ק שחזר, עיקול על חוב חנייה, אי כיבוד הוראת קבע של חברת אשראי וכדומה, לא יתקבל אישור עקרוני והלווה יידרש להמציא הסברים אלא אם המופעים הם שליליים ברמה ניכרת כגון: כינוס נכסים של המבקש, הכרזת פשיטת רגל, "מוגבל" בבנק בשנתיים האחרונות (אדם שחזרו לו עד 10 צ'קים בשנה) או "מוגבל חמור" (אדם שחזרו לו מעל 20 צ'קים בשנה) ואז הבקשה לא תידון כלל.

היבט נוסף אותו בוחן הבנק הינו " טיב הבטוחה הנכסית", כלומר האם הבנק ייתקל בבעיה למכור את הנכס במידה והלקוח לא עמד בתנאי ההלוואה.

בגמר בדיקת הכדאיות של כל היבט בנפרד, משכלל הבנק את רמת הסיכון של הלווה. דהיינו, כמה הנכס טוב ביחס לטיב הלווים. ככל שהבנק יגיע למסקנה כי רמת הסיכון אינה תואמת את מדיניות הבנק, הרי שהלקוח לא יקבל את האישור העקרוני.

אישור עקרוני לזוג צעיר

במקרה של לווה שעדיין לא ביסס את עצמו כלכלית ונתפס עבור הבנק כגורם בר סיכון, כדוגמת זוג צעיר בתחילת דרכו, או סטודנט עם הכנסה נמוכה/גבולית ביחס לנדרש, הרי שעלול להתעורר קושי לקבל את האישור העקרוני. אולם, אין המדובר בסוף פסוק. על מנת להקטין את מידת הסיכון של הבנק, יכול הבנק לבקש מהלווה להוסיף "ערב טוב" כדוגמת בן משפחה מדרגה ראשונה ומתחת לגיל 55.

לחילופין, ולעיתים אף במצטבר, מבקש הבנק מהמבקש להוסיף את הוריו כלווים בהלוואה. כפי שפירטנו קודם, תוקפו של האישור עקרוני הינו לרוב, כחודשיים-שלושה. קורה לא אחת, כי בתום מועד פקיעת תוקפו של האישור, אף שלא חל שינוי מהותי בנתוניו של המבקש, הבנק אינו מאשר את השכנתא באותם התנאים. הדבר קורה אף כאשר מדובר בימים ספורים לאחר תום תקופת האישור.

לסיכום, מוסר ההשכל הוא כי את האישור העקרוני רצוי לקבל בסמוך למועד החתימה על העסקה, ורק כאשר סיכמתם על הרכישה ועל מחירה של הדירה. יש לציין כי בכל מקרה, העובדה כי הבנק הנפיק את האישור העקרוני, אינה מחייבת את הלקוח.

חשוב לעשות "שופינג" בטרם מחליטים סופית על הבנק שילווה אתכם בעת הרכישה וחשוב לזכור כי המחיר הוא לא חזות הכול ויש לבחון את כל הפרמטרים הקשורים כמו:

1. כמה אחוזי מימון אקבל - האם אני מקבל מהבנק כל מה שאצטרך כדי להשלים העסקה.

2. האם אקבל זאת בתמהיל ובמסלולים הטובים לי ולמשפחתי בראייה קדימה.

3. האם ההחזר החודשי "שנתפר" עבורי,הוא אכן אופטימאלי בהתחשב בנתוני האישיים.

4. מחיר ההלוואה - הריביות.

5. מחיר כל ההוצאות הנלוות לנטילת המשכנתא.

6. אלו "אקסטרות" הבנק נותן לי. כמו שירות שליחיות לרשם המשכונות או הטאבו.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת T-I-M המתמחה ביעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות