מה זה "דירת מגורים מזכה"?

דירות מגורים הפכו לא מכבר לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים בישראל. לצד החסרונות שבאפיק זה, דוגמת הטרחה הכרוכה בטיפול בנכס, יש גם יתרונות בולטים, ובראשם - האפשרות לפטור ממס שבח בעת המכירה. רבים מכירים את הכלל לפיו אפשר למכור דירת מגורים פעם בארבע שנים בפטור מוחלט ממס שבח, אך מהם התנאים לפטור זה ואילו פטורים נוספים קיימים?

• האקדמיה לנדל"ן: מה זה "שותפות במושעא"?
  

חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר פטורים אפשריים ממס שבח בעת מכירת "דירת מגורים מזכה". הכוונה היא לדירה שאינה מהווה מלאי עסקי מבחינת מס הכנסה, שבנייתה הסתיימה ושהיא בבעלות יחיד (כלומר שאינה בבעלות תאגיד). בנוסף, עליה לשמש למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהתקופה לחישוב השבח - בדרך כלל בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה.

עם זאת, אין די בהגדרה של דירה כ"דירת מגורים מזכה" על מנת להוכיח את קיום הפטור. החוק מגדיר מספר חלופות ומקרים ספציפיים שמזכים בעל הנכס בפטור במכירת דירת מגורים מזכה:

• אם לא מכרתם דירה ב-4 השנים האחרונות בפטור ממס מלא או חלקי - קיימת סבירות גבוהה שאתם זכאים לפטור, גם אם יש בבעלותכם דירות נוספות.
  

• אם זו דירתכם היחידה ולא מכרתם ב-18 החודשים האחרונים דירה בפטור - אתם זכאיים לפטור, זאת בתנאי שב-4 השנים האחרונות לא הייתם בעלים של יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת.
  

• מקרה של דירה שהתקבלה בירושה מבן זוג או מההורים, וכאשר המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד ולו היה בין החיים היה הוא זכאי לפטור - היורש זכאי לרשת עם הדירה גם את הפטור של המוריש ולעשות בו שימוש בעת מכירת הדירה.
  

סייגים ומגבלות

• לא תמיד כדאי "לבזבז" פטור באופן אוטומטי. ראשית יש לבדוק האם בכלל נוצר רווח במכירה, ולקחת בחשבון את התמורה המתקבלת במכירה, בניכוי שווי הרכישה המוצמד למדד מיום הרכישה ועד ליום המכירה. בנוסף, עלויות ההשקעה וההשבחה הצמודות אף הם למדד עד ליום המכירה נלקחות אף הן בחשבון ומקטינות את השבח.
  

• במקרים של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב משפחה, קיימת "תקופת צינון" שבין שנה ל-4 שנים, בה מקבל המתנה מנוע מלנצל את הפטור במקרה של מכירת הדירה.
  

• כאשר דירה ניתנת במתנה לקרוב משפחה, אפשר לעשות שימוש בפטור מיוחד של מתנה לקרוב וכך להימנע מלבזבז את הפטור ולשמור אותו לדירה אחרת. מקבל המתנה צריך להמתין את תקופת הצינון לפני שהוא מוכר את הדירה הלאה.
  

• במקרים שאדם מחזיק בבעלותו מספר משמעותי של דירות, הוא עשוי להיות מוכר כבעל עסק של קניה ומכירה של דירות. במקרה כזה יתכן שיוטל מיסוי של מס הכנסה ואין זכאות לפטור.
  

• בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים ככלל כמוכר אחד ורישום דירות שונות על שם חברים שונים באותו תא משפחתי לא יביא להכפלת הפטורים.
  

• כאשר אדם מעוניין למכור מספר דירות מגורים בתוך זמן קצר, יש לתכנן היטב איזו דירה למכור בפטור, לקבוע סדר פעולות אופטימלי וכדומה. גם כאשר מדובר בבעלים של חלק מדירה המעוניין למכור את חלקו תוך שימוש בפטור - פעולה זו עשויה לבזבז פטור ולאלץ אותו להמתין 4 שנים נוספות עד למכירה הבאה.
  

• בדירות שהתמורה שמתקבלת תמורתן מושפעת מזכויות בניה - יש לקחת בחשבון כי גם אם ניתן לקבל פטור ממס במכירה, מרכיב זכויות הבניה חייב עקרונית במס.
  

בשורה התחתונה, חשוב מאוד לקבל הדרכה צמודה לפני ביצוע עסקה ולבחון כל מקרה לנסיבותיו, על מנת שלא להיות מופתע כאשר כבר מאוחר מדי. מאחר שמדובר בנושא מורכב ושעשויות להתעורר בו טעויות רבות גם אצל חלק מאנשי המקצוע, אין לראות באמור לעיל יעוץ משפטי.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחב' פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים