10 צעדים לשידרוג הבניין באמצעות תמ"א 38
חילוקי דעות בין יזמים לבעלי הדירות תוקעים את יישום התוכנית הארצית לשיפוץ בניינים. לפניכם כל הצעדים שיבטיחו כי הפרויקט אכן ייצא לדרך
החשש לרעידת אדמה משמעותית בישראל הביא את המדינה להחליט בשנת 2005 על תוכנית תמ"א 38 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה.
לפי התוכנית, מבנים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים יחוזקו ובתמורה יינתנו לבעלי הדירות תמריצים שיאפשרו מבחינה כלכלית לבצע את חיזוק המבנה. התמריצים הם זכויות בנייה לצורכי מגורים על גג הבניין או בקומת העמודים המפולשת, כאשר את זכויות הבנייה ימכרו בעלי הדירות לקבלן או ליזם, שבתמורה יחזק וישדרג את הבניין ויישא בכל העלויות הנדרשות.
עו"ד גיא פרבמן, בעליו של משרד עורכי דין העוסק בתחום המקרקעין, המלווה בשנים האחרונות כ-80 פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ, הן מצד בעלי הדירות והן מצד יזמים, מציין כי תהליך קבלת ההחלטות ליישום תמ"א 38 מצריך סבלנות וסובלנות רבה ביותר. מורכבות התהליך נובעת מצד אחד מהיזמים, המציעים הצעות שונות, ומצד שני מבעלי הדירות, שמתייחסים בחשדנות.
לדברי עו"ד פרבמן, "מרבית עסקאות תמ"א 38 נוצרות עקב פניית יזמים שתרים אחרי בניינים פוטנציאליים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים. לאחר שהצליחו היזמים לאתר בניין פוטנציאלי מתבצעת פנייה לבעלי הדירות במהלכה נפרסות לעתים הצעות מרחיקות לכת ואשר אינן עולות בקנה אחד עם הנתונים התכנוניים הקיימים על המגרש".
עו"ד פרבמן מציין כי בפרויקט בת"א בו מייצג משרדו את בעלי הדירות הגדיל יזם להציע, ללא בחינה רצינית ועניינית של נתוני המגרש, תוספות לכל בעלי הדירות שכוללות ממ"ד, חניות, מרפסות וחדרים נוספים.
"בעלי הדירות שהתלהבו מהשדרוג המשמעותי בדירותיהם החלו בניהול מו"מ להסכם, שעלה על שרטון לאחר שהיזם החל בבדיקות והבין שהצעתו אינה פרקטית ואינה ישימה. הנזק שנגרם הוא חשדנות מצד בעלי הדירות, שבמהלך תקופה ארוכה התעקשו לקבל את מלוא התמורות שהוצעו להם על ידי אותו יזם. זה מנע את יישום הפרויקט עד לבדיקות מקיפות שנערכו והוכיחו שלא ניתן מבחינה תכנונית למלא את מלוא דרישותיהם".
מוסף "ממון" גיבש באמצעות עו"ד פרבמן עשרה שלבים בתהליך שעל הדיירים לתת את הדעת לגביהם:
היכרות עם מהות תמ"א 38
לדברי עו"ד גיא פרבמן, "למרות שחלפו למעלה מחמש שנים מיום קבלת ההחלטה לחזק מבנים שאינם עומדים בתקנים הנדרשים, אנו נתקלים בבעלי דירות שאינם מבינים את המשמעות או ההשלכות או הסכנות הטמונות באי חיזוק הבניין.
לאחר רעידת האדמה בהאיטי חלו תמורות מהותיות בהבנה של בעלי הדירות בסכנות הצפויות.
"באחד הפרויקטים בכפר סבא, שבו אני מייצג את היזם, נדהמו מספר דיירים לגלות שהבניין שבו הם מתגוררים אינו עומד בתקנים הנדרשים מפני רעידות אדמה. אותם דיירים לא הבינו את המשמעות והסכנות הנעוצות באי חיזוק הבניין. כמו כן הם לא הכירו את המונח תמ"א .38 לאחר סקירה כללית ופירוט על מה הם יקבלו בתמורה למכירת הזכויות על הגג בתמורה לחיזוק הבניין, הצטרפה אותה חזית מתנגדת ואף חתמה על ההסכם מול היזם".
לדברי עו"ד פרבמן, תקופת הבנייה נעה על פי היקף הבנייה. כלומר, במידה שמדובר בפרויקטים קטנים שבהם היזם מוסיף עד 4 דירות, מדובר בתקופת עבודה של כשנה ושלושה חודשים עד שנה וחצי. במידה וזה פרויקט של מעל 4 דירות, מדובר בדרך כלל בתקופה של שנה וחצי עד שנה ושמונה חודשים.
"מתחילת העבודות הדיירים מתגוררים באתר בנייה, אך חשוב שבחוזה מול היזם יוכנס כי היזם מחויב לדאוג לדרכי גישה נוחות לדיירים לרבות ניקיון הבניין ופינוי פסולת מדי יום תוך ניקיון יסודי יותר ביום ו' וכן ניקיון יסודי בסיום העבודות".
מינוי נציגות
לאחר קבלת החלטה עקרונית להיכנס לתהליך תמ"א 38, מומלץ לבחור נציגות שתפקידה לרכז את התהליך ולהביא לאישור של יתר בעלי הדירות לשניים שלושה יזמים לצורך בחירת יזם אחד שיבצע את הפרויקט. חלק משמעותי בתפקיד הנציגות הינו מחד לבחון הצעות יזמים שונים ומאידך לשכור את שירותיהם של אנשי המקצוע אשר ילוו את הנציגות ובעלי הדירות בפרויקט עד סיומו.
באחד הפרויקטים ברמת גן הנציגות שמונתה על ידי הדיירים ערכה ובדקה למעלה מ-50 פרויקטים שונים שביצע היזם, הכל על מנת לקבל החלטה מיהו היזם שיש להמליץ עליו ליתר בעלי הדירות. הליך הבדיקה המורכב והארוך שנמשך מספר שבועות גרם לכך שהנציגות הצליחה לשכנע את יתר בעלי הדירות לבחור את היזם הנכון להם.
התקשרות עם אנשי מקצוע מטעם הדיירים
ביצוע תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב המצריך מתחילתו ליווי וייעוץ של אנשי מקצוע מוסמכים המכירים את המטריה. "למרות זאת, במספר פרויקטים שבהם אנו מלווים את היזם, בעלי הדירות נמנעים ומעכבים את ההתקשרות עם בעלי מקצוע אשר עשויים לסייע ולהקל עליהם את תהליך קבלת ההחלטות".
עו"ד פרבמן מציין כי "תפיסה זו מוטעית מיסודה, ומומלץ לבעלי הדירות לנהל את שלב המו"מ כשידם על העליונה והם מלווים בבעלי מקצוע מתאימים. לצורך כך חשוב לשים דגש הן בהיבט המשפטי והן בהיבט התכנוני באמצעות מפקח מטעמם".
בפרויקט באילת שמלווה משרד עוה"ד פרבמן מטעם היזם, נוכח עורך הדין לגלות, כי הדיירים נמנעים מלשלב מפקח מטעמם מתוך חשיבה שהכספים שישלמו למפקח יפחיתו מהתמורות שיקבלו מהיזם.
קבלת הצעות מיזמים
עו"ד פרבמן נוכח לגלות בפרויקטים רבים אותם הוא מלווה כי אחת התחושות הקשות של בעלי הדירות הינה שבעל דירה פלוני מקבל תמורה גבוהה יותר מהתמורה אותה יקבלו יתר בעלי הדירות. תחושה זו, לעתים, יכולה לגרום לאי הצלחת הפרויקט.
עו"ד פרבמן ממליץ שהנציגות תבחן מספר הצעות מיזמים שונים (בין 3 ל-5) ובאמצעות הליווי המשפטי והתכנוני תקבע מי הם 3-2 יזמים שיגיעו להציג את הצעתם בפני כל בעלי הדירות שיוכלו לבחון את ההצעות ולקבוע מיהו היזם המועדף. "בפרויקט בתל אביב, שאני מייצג, דאגה הנציגות לכנס שלושה יזמים שונים שהציגו את הצעתם, שכללה הדמיות של הבניין ומה בעלי הדירות אמורים לקבל (ממ"ד, מרפסת, חנייה, מחסן וכדומה)".
בחירת היזם
בשלב הזה בעלי הדירות צריכים לקבל החלטה מושכלת מיהו היזם שאיתו הם יוצאים לדרך. לצורך החלטה זו נדרשים בעלי הדירות לבחון את מהות ההצעה, את העבודות בשטח שביצע היזם ומה הם הביטחונות שהוא מתכוון להעמיד לצורך ביצוע הפרויקט. הבחירה עצמה חייבת להתבצע על ידי בעלי הדירות, לאחר שבחנו בעצמם את ההצעות השונות וקיבלו ייעוץ, הן משפטי והן תכנוני, לבחינת מהות ההצעות של היזמים השונים.
הכנת הסכם לחתימה
חשוב מאוד שבעלי הדירות ידרשו שהטיוטה תיערך על ידי עורך דין מטעמם. שלב החלפת הטיוטות וקביעת מהות המפרט הינה מהותית ביותר להצלחת הפרויקט, ולכן בשלב זה חשוב מאוד שהדיירים, באמצעות בא כוח מטעמם, יערכו את החוזה ויעמדו על העקרונות המהותיים (ביטחונות, מועדים, אחריות, ביטוח). במידה ועדיין לא שכרו בעלי הדירות מפקח מטעמם, חשוב מאוד שיעשו זאת.
עו"ד פרבמן ממליץ להפריד את שירותי המפקח לשני שלבים: הראשון, לצורך בחינת המפרט והשני לפיקוח במהלך העבודות. בסיום השלב, ולאחר שכל המפרטים, הנספחים וההסכם אושרו על ידי הצדדים, ייקבע מועד לחתימה וייחתם ההסכם.
בפרויקט ברמת גן בחרו בעלי הדירות לשכור את שירותיו של מפקח תוך הימנעות מהתחייבות לשלב השני. מהלך זה גרם לכך שהמפקח מטעם הדיירים פעל בנחישות רבה על מנת שבעלי הדירות יבחרו בו גם לשלב השני של פיקוח על העבודות.
אישור התוכניות בטרם קבלת היתר בנייה
לאחר שההסכם נחתם ונקבעו המנגנונים הנכונים להגנת בעלי הדירות, מגיע השלב שבו היזם מכין את התוכניות על ידי אנשי מקצוע מטעמו (אדריכל, מהנדס קונסטרוקציה וכדומה).
בסיום הכנת התוכניות ועוד בטרם הגשתן לקבלת היתר בנייה, חשוב שבעלי הדירות יבחנו באמצעות מפקח מטעמם את התוכניות ורק בכפוף לאישורם יוגשו התוכניות לרשות המקומית. באחד הפרויקטים ברעננה גילו הדיירים הבדלים מהותיים
בין התוכניות שהוכנו על ידי היזם למפרט ולהסכם. לאור הבדיקה על ידי הנציגות ניתנה הוראה ליזם לערוך תיקונים מהותיים ביחס להסכם ורק לאחר שנערכו התיקונים חתמו בעלי הדירות על התוכניות.
תחילת ביצוע הפרויקט
לאחר שניתן היתר בנייה ועוד בטרם מתחיל היזם לעלות על הקרקע, חשוב שבא כוח הדיירים יפעל לקבל לידיו את כל הביטחונות שסוכמו לצורך תחילת העבודה, לרבות העתקים של היתר הבנייה ופוליסת ביטוח.
בפרויקטים רבים בא כוח הדיירים יוצא מהתמונה לאחר החתימה על ההסכם. זאת לאור העובדה שהסכם ההתקשרות בינו לבין הדיירים כולל רק את השלב של עריכת החוזה. מצב דברים זה מותיר את הדיירים חשופים ואין מי שיפקח משפטית מטעמם על יישום החוזה.
ביצוע הפרויקט
במהלך תקופת העבודות, חשוב ביותר שהדיירים, באמצעות מפקח מטעמם, יעקבו ויבדקו את ביצוע העבודות מטעם היזם וכן יפקחו שהיזם אכן מבצע על פי המפרט והיתר הבנייה את ביצוע הפרויקט. מהות תפקידו של המפקח הינה גם לפקח על סיום ביצוע הפרויקט. בפרויקט ברמת גן בחרו דיירים להימנע מלשכור שירותי מפקח - דבר שהוביל לכך שהנציגות הייתה זו שצריכה לבדוק ולאשר נושאים שבחלקם אינם בידיעתה.
סיום הפרויקט
בסיום העבודות ובטרם השבת הביטחונות תערוך הנציגות, ביחד עם המפקח מטעמה, בדיקה מקיפה שהעבודות עבור הדיירים בוצעו כהלכה. היה ויתגלו ליקויים, יש לערוך פרוטוקול בעניין ולהימנע מהשבת הערבויות. זאת עד למתן אישור מפקח כי כל הליקויים תוקנו.
כל שנותר כעת, לאחר סיום הבנייה דה פקטו, הוא בקרה שתיקון צו הבתים המשותפים מתבצע כהלכה וזאת על ידי בא כוח הדיירים, שאמור לוודא שכל תוספות הבנייה (ממ"ד, מרפסת, מחסן וחנייה), יירשמו כדין בטאבו לדירות הקיימות.
עלויות
בנוגע לתשלומים מציין עו"ד פרבמן: בדרך כלל נהוג שמפקח מטעם הדיירים גובה 5,000-4,000 שקל לחודש מתחילת העבודות. במידה ושוכרים שירותי מפקח לנושא המפרט, מקובל לשלם בין 3,000 ל-4,000 שקל רק לבדיקת המפרט.
בנוגע לשכר הטרחה של עו"ד, כאן השאלה המרכזית מה הליווי שאותו דורשים בעלי הדירות. במידה ומדובר רק על חוזה ללא ליווי עתידי, שכר הטרחה נע בין 35 אלף שקל ל-50 אלף שקל.
במידה שמדובר בליווי משפטי רחב היקף הכולל פיקוח משפטי עד לסיום התהליך, שכר הטרחה נקבע בין בעלי הדירות לבין עו"ד ויעמוד על סכומים גבוהים יותר.
הכתבה פורמסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
