האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן במזרח אירופה?
קריסת שוק הנדל"ן האירופי יוצרת הזדמנויות השקעה חדשות, למי ששכחו כבר כמה הפסידו בסיבוב הקודם. האם זה באמת הזמן להשקיע ברומניה, רוסיה או יוון? הסיכונים והסיכויים
בעשור האחרון הפך המשקיע הישראלי לצייד השקעות מעבר לים, גם אם מדובר בשכיר עם משכורת ממוצעת אבל קצת חסכונות.
אלפי ישראלים רכשו נכסים בכל רחבי אירופה, בעיקר במזרחה, ברומניה, בפולין או ברוסיה, לבדם או בקבוצות, וחלמו על התעשרות מהירה. עד שהגיע המשבר הכלכלי העולמי והפך את המדינות הללו לשבר כלי נדל"ני.
כעת שוב יש מי שרואים במזרח אירופה כהזדמנות "לעשות מכה", שכן מחירי הנדל"ן שם נמוכים ואטרקטיביים, על רקע המשבר הכלכלי ביבשת.
"נכון שמשק המצוי במשבר כלכלי מייצר הזדמנויות, אך אלו אינן ניתנות לאיתור בביקורים חטופים במדינה. משק הנתון במשבר טומן בחובו סיכונים רבים. זה לא אומר שלא כדאי להשקיע בו, אבל נדרשת זהירות גדולה יותר", אומר עו"ד שי פינס, שותף במשרד המבורגר עברון, המתמחה במקרקעין ומרבה לייצג חברות גדולות ומשקיעים בחו"ל.
בדקנו מה קורה בשלוש מדינות בולטות ביבשת. האם זה הזמן להשקיע שם? מהו ההון העצמי הנדרש ומהי התשואה?
רומניה: אחרי ההפסדים
מצב הכלכלה: לאורך מספר שנים שער החליפין של הרון הרומני אל מול היורו, היה יציב. כתוצאה מכך, הרומנים נטלו הלוואות לרכישת דירות ביורו, בריבית נמוכה משמעותית מהלוואות במטבע המקומי.
עם פרוץ המשבר הכלכלי, נשחק שער הרון לעומת היורו בשיעור של כ-25% דבר שהביא להתייקרות חדה בשיעורי החזרי ההלוואות למגורים (שכן הרומנים המשיכו להחזיר הלוואות צמודות יורו בעוד שהכנסותיהם היו ברון הרומני).
כיום התייצב שער הרון אל מול היורו ואין בו תנודתיות רבה, אולם הרומנים חוששים לחזור וליטול הלוואות צמודות יורו. השוק עדיין לא התייצב ורמות המחירים על הנכסים עדיין לא הפנימו את אפקט המיתון.
הקשר הישראלי: פעילות היזמים הישראלים התמקדה בבירה בוקרשט, ובערים גדולות כמו פלויישט, יאשי ובראשוב. בתקופות השיא,2008-2007, האמירו מחירי הדירות בפרויקטים ממוצעים לרמה של 1,400-1,200 יורו למ"ר.
פרויקטים ברמה גבוהה במרכז בוקרשט האמירו אפילו עד 2,500-2,000 יורו למ"ר. רומניה בהתרסקות כבר שנתיים, ומאות חברות ומשקיעים ישראלים הפסידו מיליונים, מאחר והיוותה יעד אטרקטיבי במיוחד ליזמים ולמשקיעים ישראלים במזרח אירופה.
תמונת מצב עכשווית: אירופה, ובעיקר מזרחה, נמצאת היום במצב של "אין שוק", כיוון שלא מתבצעות כמעט עסקאות נדל"ניות. ואם אין שוק אז גם אין מחירים.
"משקיעים רבים שואלים אותי: האם זה נכון שהשוק ירד ב-30% ואני משיב: למה לא ב-50% הרי כל ספקולציה וכל תשובה תהיה נכונה במצב של היעדר עסקאות. בפועל, אין ספק כי קיימת ירידת מחירים משמעותית ביותר, אולם אין רצפת מחיר", מסביר עו"ד ירון גבר, שותף בכיר במשרד עוה"ד גולדמן, ארליך, גבר, אדלשטיין, המתמחה במקרקעין ופועל רבות ברומניה ובמדנות נוספות.
שוק הדירות: קפוא. למרות עידוד הממשלה לקנות דירות קטנות וערבות המדינה בהתאם, ישנן עסקאות מעטות בשוק, והמצב רחוק מלהיות כפי שציפו היזמים. הדירות שנמכרות בבוקרשט הן במרכז ובמחירים של עד 1,000 יורו למ"ר.
קיימת אבחנה מהותית בין עסקאות במרכזי הערים הגדולות, מה שמכונה "פריים לוקיישן", לבין אזורי פיתוח, שם היצע הקרקעות הינו עצום, וספק אם המחירים יחזרו לרמת השיא בה היו, לפחות בטווח של חמש השנים הבאות.
התבוננות במשברים בשוק הנדל"ן מלמדת כי תמיד קיימת מחזוריות. לפיכך, אין ספק כי רכישת נכסים מניבים במרכזי ערים, במיוחד במדינות כמו רומניה ושאר מדינות מזרח אירופה, עשויה להניב רווחי הון גדולים ותשואות נאות על דמי השכירות מאידך.
מבנים בבוקרשט. כרגע אין עסקאות. צילום: אורן אגמון
מימון: אין מימונים לעסקאות נדל"ן חדשות, אלא לפרויקטים שהבנק ליווה את התחלת הבנייה. הבנקים נוטים לאשר מימון למבני לוגיסטיקה ומסחר. קל להשיג מימון לנכסים מניבים, במיוחד על רקע העובדה כי לבנקים אין הרבה אופציות אחרות. בכל מקרה, לנוכח מחנק האשראי, גם לנכסים אטרקטיביים יש להביא כיום מימון עצמי, העשוי להגיע ל-50% משווי הרכישה.
תשואה: בעיקרון, מחירי השכירות במזרח אירופה ככלל וברומניה בפרט אינם מניבים כיום תשואות גבוהות מהמקובל בארץ. לעומת זאת, רכישת נכסים מניבים במרכזי ערים עשויה להניב תשואה גבוהה יחסית על עלות הרכישה (13%-11%).
יש לזכור, כי ברוב מדינות אירופה, שוכר רשאי לסיים הסכם שכירות בהודעה מוקדמת של מספר חודשים, והערבויות הניתנות לקיום הסכם שכירות אינן עולות על דמי שכירות של מספר חודשים. לפיכך, לא כדאי להתלהב יתר על המידה בראותכם חוזה שכירות ארוך טווח. השאלה האמיתית היא, מה רמת ההשקעה וההתאמה של השוכר בנכס, ובאיזו קלות יכול השוכר לעבור לנכס אחר, בו דמי השכירות זולים יותר.
עתיד: הממשלה ניסתה לצמצם את הגירעון על ידי מיסוי, אך הניסיון גרר גל של הפגנות רבות נגד הממשלה. מצד שני, לאורך חופי הים ובאתרי הנופש, אי אפשר למצוא חדר פנוי במחיר סביר, בתי הקפה מלאים ושדה התעופה עמוס לעייפה. לנוכח העובדה כי מהלך זה לא צלח, שוקלת הממשלה הרומנית הורדת שיעור המע"מ והפחתת מס הכנסה על חברות לשיעור של 10%.
רוסיה: הירידות הסתיימו
מצב כלכלי: רוסיה הראתה שיעורי צמיחה בממוצע של יותר מ-7% לשנה וקפיצה של מעל לפי 8 במשקלן של השקעות זרות ברוסיה מסך התמ"ג שלה בתקופה שבין 2000 ל-2008. עם פרוץ המשבר העולמי, ספגה צניחה משמעותית בכלכלה שלה. המדיניות הקשה שהונהגה על ידי פוטין, צניחת מחירי הנפט אל מתחת ל-40 דולר, כמו גם מניותיהן של חברות האנרגיה הרוסיות, הבהילו משקיעים רבים מלהמשיך להשקיע במדינה.
הקשר הישראלי: המשקיעים הישראלים מצאו עניין מועט בנכסים מניבים, שמחירם שיקף תשואה של 11% -10% והתמקד בקרקעות וייזום, בעיקר משום מחיר הקרקע הנמוך.
תמונת מצב עכשווית: "היום לדעתי המצב בהחלט משקף הזדמנות יוצאת דופן", אומר עו"ד יגאל ויינשטיין, שותף בכיר במשרד חג'ג' בוכניק וינשטיין וראש המחלקה המסחרית ובינלאומית, המייצג משקיעים במדינות ברית המועצות לשעבר.
לדבריו, רוסיה הייתה בין הראשונות באירופה להפוך את שיעורי הצניחה לאיזון וצמיחה. כמו כן מחירי הסחורות עלו ונמצאים היום ברמות שלהן כמו בשנת 2007-2006. מוקד המשיכה העיקרי למשקיעים (גם לישראלים) הוא מוסקבה, אבל גם ערים אחרות כמו סנט פטרסבורג, נובוסיבירסק וייקטירינבורג.
שוק הדירות: במוסקבה מחירי הדיור במרכז כמעט שלא ירדו. "לדעתי, בעתיד הקרוב המחירים יעלו", אומר עו"ד ויינשטיין, "שכן מזה כשנתיים אין הרבה בנייה ולא יצאו דירות ומשרדים חדשים לשוק".
מימון: הייתה תקופה קצרה יחסית שבה גם הבנקים התיישבו על הגדר וחדלו מכל פעילות, כיוון שלא ידעו להעריך כיצד לפעול. תקופה זו הייתה קצרה יחסית, והיא נגמרה. כיום, ברוסיה המצב הוא טוב והמערכת הבנקאית (בעיקר הבנקים שבבעלות הממשלה) פעילה מאוד בשוק, וחזרו להעניק הלוואות.
תשואה: ברוסיה ניתן לבצע עסקה בתשואה של 14% כאשר עלות המימון היא .11% עם זאת, ייזום זוכה להרבה פחות פופולריות בקרב המממנים.
עתיד: ניכר היום בהחלט שהחברות הפעילות בענף הנדל"ן (ייזום) נהנות מרוח גבית, אך יש שאלה לגבי עתידה הנדל"ני של מוסקבה, לנוכח פיטורי ראש העיר הוותיק והדומיננטי שלה.
יוון: הזדמנויות באיים
רקע כלכלי: כבר בשנת ,1981 הצטרפה יוון לקהילייה האירופית, ובהמשך כמובן לאיחוד האירופי. בשנת 2001 הצטרפה יוון למדינות אשר החליפו את המטבע המקומי, הדרכמה במקרה שלה, ביורו. האירופים והאמריקאים התאהבו ביוון וחיפשו בתי חוף שהקפיצו המחירים בשנים האחרונות והפכו את ענף הבנייה לאחד המשגשגים במדינה.
המכה ששקיבלה יוון ניראתה אנושה עד לחבילת הסיוע הבינלאומית שקיבלה במאי, הגבוהה ביותר שניתנה אי פעם למדינה: 146 מיליארד דולר שייפרסו על שלוש שנים.
הקשר הישראלי: ישראל קרובה ליוון, ואין צורך בוויזה להיכנס אליה. מאז ארועי המשט הטורקי התהדקו הקשרים בין המדינות. רוב המשקיעים הישראלים הלכו לאתונה, אבל לא היתה נהירה המונית כמו שראינו במזרח אירופה (רומניה, פולין, הונגריה, צ'כיה ובולגריה). הפופולרי ביותר: הנהירה לקפריסין – בחלק היווני, ובתקופה מסויימת – גם בצד הטורקי, שם ישנם ישראלים שפעילים עד היום.
מחירי הדירות: קשה אפילו לנקוב במחירים בגלל מיעוט העסקאות והקושי האדיר בהשגת מימון. עם זאת, החלום על בית חוף ב-200 אלף יורו על אי יווני קסום הולך ומתקרב. מדברים על תשואות עתידיות של 15 אחוז ומעלה. המכה שספגה יוון בשנה האחרונה הצניחה גם את מחירי הדירות בכ-50 אחוז בחלק מהאיים.
באי לסבוס, בית פרטי מרוהט עם מרפסת הצופה לים, בשטח של 100 מ"ר – מוצע למכירה ב-80 אלף אירו בלבד. לפני כן עלה כ-160 אלף יורו. דירות נופש בפרויקט חדש ויוקרתי בנות 3 חדרים, סמוך לסלוניקי, בשטח של כ- 80 מ"ר, עם מרפסת עם נוף לים ובמרחק של 100 מטרים מהחוף – מוצעות למכירה בכ-120 אלף אירו.
מימון: קשה ברוב המדינות, גם לא באלה שהן במשבר אקוטי, כמו יוון וספרד. "קשה היום לדבר על תשואות, בהעדר עסקאות רבות", אומר עו"ד שי פינס, "תחזית? מי שיודע מה שיהיה, שיבוא להגיד לי".
עתיד: ראש ממשלת יוון, יורגוס פפנדראו, הצהיר על קיצוצים בתקציבים הציבוריים בסך 40 מיליארד דולר באותן בשלוש השנים הבאות, ועתידה הכלכלי לא ברור.
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
