השקעה בנדל"ן? תתפלאו, הבורסה פחות מסוכנת

השינוי האחרון שעשה בנק ישראל בתנאי המשכנתא אמור להקשות על רוכשי הדירה למגורים או להשקעה. לרובנו נראה כי צעד זה הוא טכני בלבד ומטרתו להגדיל את העלויות לרוכשים ולהקטין את הביקוש. אך גם בנק ישראל מודע לחלק מהאשליות הפסיכולוגיות ברכישת הדירה וחושש מהרגע שהאשליות יתפוצצו ויהפכו למציאות כואבת.

• מציאות חדשה: כיצד יושפע שוק המשכנתאות?
  

ראשית, מי שקנה דירה לפני שנתיים והרוויח 40% או 50% שוכח שאם היה משקיע את כספו בבורסה (במדד תל-אביב 25 למשל) לפני שנתיים, היה מכפיל את השקעתו ויותר. אך כאן קיימת האשליה הפסיכולוגית שרכישת דירה היא משהו בטוח בעוד שהשקעה בבורסה היא מסוכנת.

ובכן, העובדות מראות כי השקעה בנדל"ן כמו השקעה בבורסה תלויה בעיתוי ובמקום. כפי שבבורסה צריך לדעת מתי להיכנס ומתי לצאת כך גם בנדל"ן.

סיכון יותר גבוה? בנדל"ן

מי שהשקיע בנדל"ן בארצות הברית או כמעט בכל מקום אחר בעולם יוכל לספר לכם כמה הפסיד בשנתיים האחרונות. לעומת זאת מי שהשקיע בבורסות בעולם ידע לספר כמה הרוויח בשנתיים האחרונות.

הסיכון של מי שרוכש דירה לעיתים גבוה מהסיכון של מי שהשקיע בבורסה בגלל השימוש במינוף פיננסי ברכישת דירה. בדרך כלל משקיע בבורסה עושה זאת עם ההון העצמי שלו בעוד רוכש הדירה משתמש בהלוואה מהבנק.

המינוף הפיננסי מגדיל את הסיכון ומעמיד את רוכש הדירה בסכנה שלא יוכל לעמוד בתשלומים, כפי שהיה בארצות הברית.

אי עמידה בתשלומים תגרור הפסד של הנכס ושל כסף רב כפי שקורה לחברה שפושטת רגל. הצעד האחרון של בנק ישראל רק מגדיל את הסיכון הזה.

כן, שכירות עדיפה

עכשיו מגיע השלב שקוראי הטור שרוצים לקנות או קנו דירה למגורים יגידו לעצמם: אז מה האלטרנטיבה? לגור בשכירות ולעבור כל שנתיים? גם כאן יש אשליה פסיכולוגית של ביטחון ברכישת הדירה לעומת השכירות.

כאשר זוג צעיר רוכש דירה הוא חושב שדירה נותנת ביטחון. האשליה נובעת מכך שבארבעה קירות אפשר לגעת בעוד שכסף בבנק הוא רק מספר. התחושה הפסיכולוגית של גג על הראש יוצרת אשליה של ביטחון שאינה תמיד אמיתית מהסיבות הבאות:

א' - נזילות פיננסית היא אחד מהפרמטרים היוצרים ביטחון. זוג צעיר שרוכש דירה משתמש בדרך כלל בכל ההון העצמי שלו (ובחלק מההון של הוריו) ולמעשה מבטל את הנזילות הפיננסית. מעבר לזה, כפי שהוזכר קודם, אותו זוג צעיר גם מגדיל את המנוף הפיננסי שמסכן אותו.

ב' - שוק העבודה הוא דינמי ואנשים עוברים עבודה כל שנתיים-שלוש בממוצע. לכן, דרושה גמישות במעבר דירה שתאפשר גמישות בשוק העבודה.

ג' - רבים מלוקחי המשכנתאות אינם מודעים לעלות הצפויה האמיתית של המשכנתא. השינוי בריבית או ההצמדה לאינפלציה מגדילם עם השנים את התשלום החודשי ולעיתים "מפתיעים" את לוקחי המשכנתא. הצעד האחרון שעשה בנק ישראל מאותת על צעדים נוספים בעתיד שייתכן שיגדילו את ה"הפתעה".

ד' - ישנם עלויות שאינן נלקחות בחשבון בעלות האפקטיבית של המשכנתא אך משפיעות על התשלום החודשי.

קחו למשל את ביטוח המשכנתא שעלותו יכולה להגיע לכמה מאות שקלים בחודש. נגיד שהמשכנתא החודשית היא 3,500 שקל ועלות הביטוח 200 שקל לחודש. למעשה במקרה זה ניתן להגיד כי עלות המשכנתא היא 3,700 שקל לחודש.

במקרה זה חישוב הריבית האפקטיבית (אמיתית) עם תשלום של 3,700 שקל יציג את הריבית האמיתית המשולמת שתהיה גבוהה מהריבית הנקובה במשכנתא.

תתגברו על האשליות

חשוב לציין שהוספת עלות הביטוח לעלות החודשית של המשכנתא נעשית בגלל שללא המשכנתא לא היה ביטוח. הבנק לא יעשה את החישוב ומבחינתו עלות הביטוח אינה קשורה. בנוסף, יש לזכור את עלויות אחזקת הדירה, מיסים חריגים או כל עלות אחרת שבאחריות בעל הדירה.

בגלל שבשנים האחרונות יותר רוכשי דירות עשו זאת להשקעה ניתן למצוא יותר ויותר דירות להשכרה ארוכת טווח.

כמובן שחלק מקוראי טור זה יגיבו באמרות כמו: "מעניין אם לד"ר יש דירה" או "עשיתי 40% על דירה ב 9 חודשים" וגם "זה מה שמלמדים באקדמיה?". אך גם אותם מגיבים אינם תמיד מודעים לאשליות הפסיכולוגיות הקיימות ברכישת הדירה אם למגורים ואם להשקעה.

לפני שקונים דירה כדאי לקחת בחשבון את כל הפרמטרים ולנסות לפחות להתגבר על האשליות הפסיכולוגיות.

הכותב הוא מומחה למימון ופסיכולוגיה של משקיעים וראש המחלקה למימון בבית הספר למנהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למנהל