חלום ההשכרה הפך לסיוט? כך תגנו על הנכס
רכשתם דירה במיטב כספכם וכעת אתם רוצים לקצור את פירות ההשקעה? היזהרו, שוכרים לא ישרים עלולים להפוך עסקה פשוטה לעוגמת נפש של ממש. איזה ביטחונות וערבויות יבטיחו עמידה בתנאי ההסכם?
החלטתם להיות אנשי עסקים ולקנות דירה לצורך השקעה. חסכתם במשך שנים ואפילו לקחתם הלוואה למימון הרכישה במחשבה שההכנסות מדמי השכירות שתקבלו יכסו את מימון המשכנתא, ואולי אף יישאר כסף לחיסכון. לפניכם סוגייה לא פשוטה: על מנת לממש את השקעתכם, עליכם למסור את הדירה עליה שילמתם ממיטב כספכם לאדם זר, שייתכן שלא יעמוד בתנאי ההסכם עמו.
להלן מספר עצות למשכיר הדירה, כיצד להגן על השקעתו. כבר עתה ברצוני להזהיר כי טרם נמצאה הנוסחה בה ניתן להגן על ההשקעה ללא סיכון מינימלי, אך בבדיקות שונות ובקבלת בטחונות נכונים, ניתן וחשוב לצמצם את הסיכון.
זהות השוכר
הנקודה החשובה ביותר: בטרם תפקידו את הנכס היקר שלכם בידי זר, ודאו היטב מיהו השוכר, במה הוא עוסק ומה מטרת השכירות.
אני ממליץ ללקוחותיי אף לנסות ולקבל המלצות על השוכר מבעלי דירות קודמים. כמו כן, אל תתביישו לבקש לראות תלושי שכר עדכניים על מנת לוודא שרמת ההכנסה של השוכר יכולה להצדיק את דמי השכירות. בדרך זו תכלו גם לקבל מידע בנוגע למקום וסוג עבודתו.
בקשו לראות ולצלם את תעודת הזהות של השוכר, וודאו שמי שמופיע בתעודה הוא אכן השוכר.
ביטחונות
כפי שציינתי בטור הקודם, על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר ואת פינויו מהמושכר, יש לוודא כי ברשותכם בטחונות מתאימים. לאור זאת אני ממליץ כי כבר בתחילת המשא ומתן, פרטו את דרישותיכם למתן בטחונות וודאו כי השוכר יכול לספק לכם ביטחונות אלו.
ערבות בנקאית
זוהי ערבות אשר הבנק בו מתנהל חשבונו של השוכר, מתחייב כלפיכם לשלם סכום כסף לפי דרישה. סכום הערבות תלוי בשווי הנכס ובתקופת השכירות וכמובן ביכולתו של השוכר להעמיד ערבות שכזו.
היתרון בערבות בנקאית טמון במהירות המימוש. להבדיל מביטחונות אחרים, בהם נדרשת התערבות של בית המשפט ו/או ההוצאה לפועל, על מנת לממש ערבות בנקאית יש לפנות לבנק בבקשה והוא חייב להיעתר לה.
החתמת ערבים
ביטחון נוסף הוא להחתים ערבים על שטרי ערבות אשר יהיו ערבים לכל התחייבויות השוכר על פי ההסכם. לפני החתמת הערבים יש לבדוק את זהותם, לבקש אף מהם תלושי שכר על מנת לוודא שהם יכולים לפרוע את חובותיו של השוכר בשעת הצורך.
כמו כן, חשוב להחתים את הערבים על ההסכם עצמו בנוסף לשטרי הערבות. מימוש שטר הערבות מחייב פנייה לערכאות משפטיות דבר אשר מאריך את זמן הטיפול בהפרה, מאידך, שליחת התראה לערבים על כך שהשוכר מפר את תנאי השכירות, יגרור בוודאי פעולות לחץ מטעמם על השוכר, שיפרע את חובו או שיפנה את הנכס.
צ'ק ביטחון
צ'ק הביטחון הוא שיק רגיל לכל דבר, למעט העובדה שכתוב עליו צ'ק ביטחון. בדרך כלל יהיה נקוב בו סכום שנקבע מראש, אך גם צ'ק "פתוח" יכול להתקבל.
כתיבת צמד המילים "ביטחון בלבד" אינו גורע מכשרותו של צ'ק וזכותו של בעל הדירה להפקידו בבנק. אם הצ'ק מסורב על ידי הבנק, בעל הדירה יכול לפנות להוצאה לפועל לצורך מימושו.
שטר חוב
שטר חוב הינו התחייבות בכתב מאת השוכר לתשלום סכום בעתיד. החיסרון בשטר החוב לעומת השיק הוא שלא ניתן להפקידו בבנק אלא להגישו לביצוע להוצאה לפועל. יתרונו של שטר מסוג זה, הוא שניתן להוסיף לו סכומים כגון הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות נוספות.
חשוב שיהיה בידי המשכיר שטר שכזה משום שביצועו בהוצאה לפועל מהיר יותר, במרבית המקרים, מאשר לנהל תביעה חוזית כנגד השוכר, במקרה של הפרה.
בעבר ניתן היה לקנות שטר חוב בחנויות ספרים אולם אני ממליץ לערוך אותו ולמלא אותו כדרישות החוק, לאחר התייעצות עם עורך דין על מנת למנוע טענות בנוגע לכשרותו.
צ'קים מראש
בנוסף לביטחונות האמורים לעיל, אני ממליץ לבקש מהשוכר שיפקיד בידיכם את כל הצ'קים עבור מלוא תקופת השכירות מהסיבות הבאות:
1. זה מקל על הגביה ולא תצטרכו לבזבז זמן ותחנונים שהשוכר יואיל בטובו לרשום לכם צ'ק.
2. הנכם אוחזים בידיכם צ'קים, אשר במידה ויסורבו על ידי הבנק, תוכלו להגישם לביצוע ללשכות ההוצאה לפועל ותחסכו זמן רב בניהול תביעה כספית רגילה.
צ'קים לחברת חשמל, תאגיד המים ועד הבית, עירייה ועוד
אני ממליץ להחזיק בידיכם בנוסף לכל האמור, צ'קים של השוכר, ללא ציון סכום ותאריך, זאת לטובת הגופים האמורים וזאת לצורך ביטחון בתשלום חובות השוכר בעת עזיבתו.
יש לציין בהסכם השכירות את דבר מתן הביטחונות ולקבל אישור מראש בהסכם מאת השוכר להשתמש בצ'קים אלו.
פעמים רבות, שוכרים טובים אינם מסוגלים להעמיד את כל הביטחונות עליהם המלצתי, ולעיתים תנאי השוק מכתיבים אחרת. עליכם לזכור, כי כל ויתור שלכם מגדיל את החשיפה שלכם לסיכון.
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
לפנייה לכתב/ת 
