גן שעשועים יוקם על שטח שבבעלותכם? תתבעו

בוקר אחד קם אדם ומגלה כי תכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה לאחרונה קובעת כי מגרש עירוני שבבעלותו מיועד כעת להפוך פארק שעשועים. אישה אחרת מגלה כי המגרש שבבעלותה עליו ניתן היה לבנות 12 קומות, נפגע כתוצאה מתוכנית חדשה וכיום הוגבלה הבנייה עליו לגובה ל-6 קומות בלבד. מה עושים?

• הוועדות לתכנון ולבנייה: מידע ששווה מיליונים
  

"תביעת 197" היא תביעה המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין ירידת ערך של מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית כזו. המקור החוקי להגשת התביעה מצוי בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ועל כן היא מוכרת בז'רגון המקצועי בשם זה.

אם עוד לא אושרה התוכנית, ניתן להגיש התנגדויות בפני הגוף התכנוני הרלוונטי, אך מרגע שהתכנית הגיעה לאישור וההתנגדויות נדחו או כלל לא הוגשו, הצעד הבא הוא לדרוש פיצויים בגין הפגיעה.

לפעמים מדובר בפגיעה תכנונית גרידא - למשל תכנית המגבילה את הבנייה לגובה באיזור מסויים ובכך מבטלת את אחוזי הבניה שהיה קיימים במגרש קודם לכן. לעתים מדובר בפגיעה הטומנת בחובה גם הפקעה בעתיד, כלומר נטילת חלק מן המגרש לצרכי ציבור.

הגשת התביעה

את תביעת הפיצויים חובה להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית. לכן, חובה על כל בעל מקרקעין להיות מעורב ולדעת מה המצב התכנוני החל על מקרקעיו, על מנת שלא יגלה מאוחר מדי כי הפסיד את זכות התביעה לפיצוי. במקרים נדירים ובנסיבות מיוחדות בלבד יאשר שר הפנים למי שנפגע מתוכנית, הארכת מועד להגשת תביעתו לאחר תום 3 השנים.

תביעת 197 מבוססת בעיקרה על הערכה שמאית: כמה היה הנכס שווה ערב אישור התוכנית, וכמה הוא שווה כיום לאחר שזו אושרה. ההפרש בין שני הערכים מהווה את סכום הפגיעה.

אין די בכך שהתביעה תוכיח את ירידת ערך הנכס; יש להוכיח כי ירידת הערך אירעה כתוצאה ישירה מאישור התוכנית, אשר בעניינה מוגשת התביעה.

תביעת 197 ניתן להגיש הן במקרה בו המקרקעין הנפגעים כלולים בתחום התכנית (בתוך "הקו הכחול" התוחם את התכנית) ובין אם הם גובלים בה, ובתנאי שקיימת השקה ממשית. במקרים מסוימים אושרו תביעות בגין מקרקעין שאינם משיקים השקעה ממשית פיסית לגבול התכנית ובתנאי שהמרחק ביניהם הוא זעום – מטרים ספורים.

גם כאשר הוכיח התובע את כל הדרוש לצורך ביסוס תביעת 197, הדבר עדיין לא מבטיח כי התביעה תתקבל וייפסק לזכותו פיצוי.

בסעיף 200 לחוק נקבע הסדר מיוחד הפוטר את הועדה המקומית מתשלום פיצויים כאשר הפגיעה "אינה עוברת את התחום הסביר בנסיבות העניין". הסעיף מונה שורה של הוראות תכנוניות אשר יכול ולא ייחשבו כ"פוגעות" ובנסיבות העניין לא יהיה זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

את תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 יש להגיש לוועדה המקומית אשר בתחומה אושרה התכנית הפוגעת. הוועדה המקומית היא זו אשר דנה ומכריעה בתביעה וזאת על אף העובדה שהיא זו אשר נדרשת לשלם את הפיצויים בגין ירידת הערך.

החלטה הוועדה, ערר, וערעור

הוועדות המקומיות נדרשות לקבל החלטה בנדון בתוך 90 ימים, וכדבר שבשגרה דוחות את רוב התביעות. לתובע עומדת הזכות להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה.

במידה שהוועדה המקומית מחליטה לקבל את התביעה, עליה לציין בהודעה לתובע את הסכום המוצע על ידה כפיצוי בעד הפגיעה התכנונית ואת הנימוקים התומכים בהצעה זו. במקרה שכזה, הדרך לתקוף את ההחלטה באשר לגובה הפיצוי היא באמצעות מינוי שמאי מכריע. בשלב הבא ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית על החלטתו.

על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, אולם הערעור יסוב על שאלות משפטיות בלבד, ולא יעסוק בשאלות שמאיות.

פיצוי דו-שלבי

חשוב לדעת כי במקרה בו הפגיעה כרוכה גם בהפקעה, הפיצוי הוא דו-שלבי: השלב הראשון הוא פיצוי בגין ירידת ערך הנובעת מהעובדה שייעוד הקרקע שונה מיעוד פרטי לצורך הציבורי, (תביעת 197). השלב השני, שייתכן ויקרה שנים רבות אחר כך או לעולם לא, הוא בגין עצם ההפקעה – נטילת הקרקע מידי הבעלים (פיצויי הפקעה).

לדוגמא: מגרשו העירוני של פלוני סומן כמיועד להפקעה לצרכי פארק שעשועים. נניח הנחה לא משוללת יסוד, כי בו ברגע ירד ערכו של המגרש ב- 90%.

מדוע רק 90%? משום שבינתיים אותו פלוני יכול להמשיך ולהשתמש במגרש כשם שהשתמש בו עד היום, זאת עד למועד ההפקעה בפועל, שיתכן ויתרחש רק בעוד שנים רבות.

בגין השלב הראשון, שלב התכנון, זכאי בעל המגרש לתבוע פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. את התביעה יש להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית.

נניח כי 8 שנים מאוחר יותר, יופקע המגרש בפועל ותימסר החזקה לרשויות. או אז יהיה בעל המגרש זכאי לפיצוי בגובה יתרת ה-10%. אם בעל המגרש לא תבע את ירידת הערך בתוך ה-3 השנים שמיום אישור התכנית, אין להתפלא כי הפיצוי שיקבל על הפקעת כל הקרקע יהיה בשיעור 10% בלבד.

הטענה שכנגדו תהיה: הפקיעו לך קרקע המיועדת מזה שנים לפארק שעשועים, וערכה השמאי הינו 10% בלבד, ועל כך תפוצה. את ה-90% המקוריים הפסדת כבר מזמן כאשר חלפו 3 השנים מיום אישור התכנית הפוגעת.

משמעות הדברים היא כי אין להמתין עד לשלב ההפקעה בפועל, ולסמוך על "שכיבה לפני הטרקטורים". סביר מאוד שבשלב זה כבר תתיישן הזכות להגיש תביעה כנגד הפגיעה המקורית. יש לעקוב אחר המצב התכנוני ובמידה ומאושרת תכנית פוגעת – להגיש את תביעת 197 בתוך 3 שנים.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחב' פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים